ผ่ากลยุทธ์อสังหาฯ ไทย: บทสรุปสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด และทิศทางอนาคตสู่ปี 2026
ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีอะไรจะสอนเราได้ดีไปกว่าประวัติศาสตร์และตัวเลขผลประกอบการที่เกิดขึ้นจริง หากใครที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการมานานนับทศวรรษจะทราบดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทยนั้นเปรียบเสมือนชีพจรทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดเส้นหนึ่ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ปีแห่งความผิดหวังธรรมดา แต่มันคือปีแห่ง “การคัดเลือกสายพันธุ์” (Natural Selection) ของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ในปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจจะทะยานขึ้นแบบ Take off กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงิน แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลกระทบต่อเนื่องลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
ในฐานะที่ผมอยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้ X-Ray บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มาวิเคราะห์ให้เห็นไส้ในว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “อาการหนัก” เพื่อเป็นเข็มทิศให้กับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในยุคนี้
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร หากเรากางงบการเงินรวมของทั้ง 41 บริษัทออกมาดู จะพบเม็ดเงินหมุนเวียนรวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับติดลบ -1.2% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การที่บริษัทระดับกลางถึงระดับเล็กอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป มีรายได้ดิ่งลงกว่า 28% สะท้อนให้เห็นว่า “ตลาดแมส” (Mass Market) หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กำลังเผชิญวิกฤตกำลังซื้ออย่างรุนแรง ปัญหาหนี้เสีย (NPLs) และการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) กลายเป็นกำแพงสูงที่กั้นระหว่างคนอยากมีบ้านกับผู้ขาย
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) พี่ใหญ่ที่ใครๆ ก็เกรงขาม ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่หายไปถึง 18% หรือแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งอย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงนี้ได้
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
ไฮไลท์สำคัญของปีที่ผ่านมา คือการขับเคี่ยวกันระหว่างสองยักษ์ใหญ่ที่ผลัดกันรุกผลัดกันรับ ในปี 2566 มงกุฎราชารายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดรายได้ไปอย่างถล่มทลายถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเฉียดฉิวเพียงหลักร้อยล้านบาท (เอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท)
กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริผงาดขึ้นมาได้ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่คือการอ่านเกมขาดในเรื่อง “Brand Branding” และการเจาะกลุ่มตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า รวมถึงการรุกหนักในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองและหัวเมืองท่องเที่ยว ซึ่งดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติได้ดี
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย แม้จะตามมาห่างๆ ที่ 3 หมื่นล้านต้นๆ แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการบริหารจัดการต้นทุนได้ดีเยี่ยม ส่วนกลุ่ม Top 10 ที่เหลืออย่าง เอสซี แอสเสท (SC Asset), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส และ ออริจิ้น ต่างก็ต้องปรับกระบวนท่ากันขนานใหญ่เพื่อประคองตัวในสภาวะที่ยากลำบาก
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: เนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ หากต้องการดูศักยภาพในการพัฒนาโครงการจริงๆ เราต้องตัดรายได้อื่นทิ้งและโฟกัสที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว
เมื่อกรองข้อมูลออกมา จะพบความจริงที่น่ากังวลยิ่งขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก!
เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็น “King of Sales” ตัวจริง ด้วยการทำรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริในหมวดนี้ได้สำเร็จ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าพอร์ตโฟลิโอสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ของเอพีนั้นแข็งแกร่งและตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุดในตลาด
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำยอดขายเติบโตได้ถึง 13% ทะลุ 2.3 หมื่นล้านบาท ก้าวขึ้นมาเป็น Top 5 ได้อย่างสง่างาม ความสำเร็จนี้มาจากจุดยืนที่ชัดเจนในเรื่อง “บ้านหรู” แบรนด์แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด กลายเป็นสินค้าที่เศรษฐีไทยให้ความไว้วางใจสูงสุด
ในทางกลับกัน ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นเจ้าตลาดบ้านจัดสรรอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับมียอดขายจากการขายโครงการลดลงอย่างน่าใจหายถึง -38% ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการปรับเปลี่ยนนโยบายภายใน หรือการที่สินค้าคงเหลือ (Inventory) ในทำเลศักยภาพเริ่มลดน้อยลง
เซ็นทรัลพัฒนา: ม้ามืดที่น่ากลัวที่สุด
หากจะพูดถึงดาวรุ่งพุ่งแรงที่ทำเอาเจ้าตลาดเดิมต้องเหลียวหลัง คงหนีไม่พ้น “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าของศูนย์การค้า แต่ปี 2566 CPN ได้ประกาศศักดาใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
ด้วยกลยุทธ์ “Mixed-use Development” ที่ผสานโครงการคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า ทำให้ CPN กวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคตที่ใช้ Traffic จากห้างมาเปลี่ยนเป็นลูกค้าโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งคู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบได้
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือความจริงที่เจ็บปวด
คนขายดีอาจไม่ใช่คนรวยเสมอไป วลีนี้ใช้ได้จริงในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 4.4 หมื่นล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ท่ามกลางวิกฤต ยังมีเศรษฐีที่นั่งนับเงินอย่างสบายใจ นั่นคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กำไรสุทธิกลับยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าเป็นไปได้อย่างไร? คำตอบอยู่ที่ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” (Asset Monetization)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุนชั้นเซียน ปีที่ผ่านมามีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ “Recurring Income” และการหมุนเวียนสินทรัพย์ที่ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นปันผลขวัญใจมหาชน
ส่วน ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษาฟอร์มการทำกำไรในระดับ 6 พันล้านบาทได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงการบริหาร Cost Control ที่ยอดเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่โตกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท เป็นเครื่องยืนยันว่าการ Rebranding และเจาะตลาดบนคือทางออกที่ถูกต้อง
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ส่องกล้องมองปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบันและอนาคต เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนโครงสร้างไปตลอดกาล
ยุคของ “บ้านลักชัวรี่” และ “ซูเปอร์ลักชัวรี่”: ตลาดระดับล่างถึงกลางล่างจะยังคงซบเซาจากปัญหาหนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการจะเทน้ำหนักไปที่ตลาดบ้านหรู ราคา 20-50 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ
Pet Friendly คือมาตรฐานใหม่: ไม่ใช่แค่กิมมิคการตลาดอีกต่อไป แต่โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรยุคใหม่ต้องรองรับการเลี้ยงสัตว์ เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่และสังคมคนโสด (Single Society)
Green & Sustainability: บ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และจุดชาร์จ EV Charger จะไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “สิ่งที่ต้องมี” (Must Have) เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่ตระหนักเรื่องสิ่งแวดล้อมและต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สายสีชมพู และสายสีส้ม จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮมในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ชานเมืองกรุงเทพฯ จะกลายเป็นสมรภูมิเดือดรอบใหม่
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้รู้ว่า ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีคำว่า “เสือนอนกิน” อีกต่อไป บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และกระจายความเสี่ยงได้ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และบ้านสต็อกเดิม ผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายของ หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการช้อนซื้อของดีราคาถูก
แต่หากคุณคือนักลงทุน การเลือกหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ต้องมองให้ลึกกว่ายอดขาย ต้องดู Recurring Income ดู Backlog (ยอดรอโอน) และดูวิสัยทัศน์ในการปรับตัวสู่เทรนด์ใหม่ๆ อย่าง Wellness Residence หรือ Mixed-use
โลกการลงทุนไม่เคยหยุดนิ่ง และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็เช่นกัน หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสทองในการลงทุน หรือกำลังมองหาบ้านในฝันที่คุ้มค่าที่สุดในรอบทศวรรษ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องทำเลทอง หรือวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ แบบส่วนตัว คลิกด้านล่างเพื่อพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
