เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปแห่งปีและทิศทางอนาคต: วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทดัง ใครคือนักสู้ตัวจริงในยุคเศรษฐกิจผันผวน?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาคือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวม ตั้งแต่ความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปีก่อนหน้าจะส่งแรงส่งให้ธุรกิจ Take off พุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือน รุมเร้าจนทำให้กราฟการเติบโตสะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขว่าใครขายได้เท่าไหร่ แต่เราจะมา “X-Ray” สุขภาพทางการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม—ได้เห็นภาพความจริง เพื่อประกอบการตัดสินใจครั้งสำคัญ
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เราพบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบ “สัญญาณเตือนภัย” บางอย่าง
มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว! นี่คือสัดส่วนเกินครึ่งตลาด แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ใจดีกับทุกคน ผู้เล่นรายกลางและรายเล็กหลายรายกำลังเผชิญศึกหนัก บางรายรายได้ติดลบหนักถึงระดับ 20-28% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่นักลงทุนต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในสมรภูมินี้ย่อมมีผู้ชนะที่ปรับตัวได้ทันท่วงที
เปิดทำเนียบ “เจ้าสัวอสังหาฯ” : ใครครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด?
การจัดอันดับในปีนี้มีความดุเดือดและมีการสลับตำแหน่งที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่ม Top 5 ที่ขับเคี่ยวกันอย่างสูสี สะท้อนถึงการแข่งขันในการแย่งชิง Market Share ในกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand)
แสนสิริ (SIRI): ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งทำให้แสนสิริสามารถฝ่ากระแสเศรษฐกิจมาได้
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะหลุดแชมป์รายได้รวมไปนิดเดียว แต่ศักยภาพในการโอนกรรมสิทธิ์ยังคงแข็งแกร่งมาก
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะได้อย่างมั่นคงในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้าไปทั่วประเทศ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): แม้รายได้รวมจะลดลงมาอยู่ที่ 30,170 ล้านบาท แต่พี่ใหญ่แห่งวงการยังคงมีไพ่ตายซ่อนอยู่ (ซึ่งเราจะวิเคราะห์กันในส่วนกำไรสุทธิ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปรับโครงสร้างธุรกิจและรักษารายได้ไว้ที่ 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ 2567 หรือปีถัดๆ ไป คือบริษัทในกลุ่ม Top 10 เหล่านี้มีความมั่นคงสูง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อบ้าน เพราะการรับประกันหลังการขายและการดูแลลูกบ้านในระยะยาวเป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้
วัดกึ๋น Developer: ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง? (รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์)
รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ หรือการขายที่ดิน แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการ “ขายของ” เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เพียวๆ
ในมุมนี้ ภาพรวมตลาดดูน่ากังวลกว่ารายได้รวม เพราะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในภาพรวมชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลักมาจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
แต่ในความซบเซา “เอพี ไทยแลนด์” กลับพิสูจน์ความเป็นตัวจริงด้านการขาย:
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริในหมวดนี้ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าสินค้าของ AP ตอบโจทย์ตลาด Mass และ Middle Segment ได้ดีที่สุด
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นเพียงหนึ่งในไม่กี่รายที่รายได้จากการขาย “เติบโต” (+7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานที่ 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เอสซี แอสเสท (SC): ไต่อันดับขึ้นมาอย่างสวยงาม ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สะท้อนความสำเร็จในการเจาะตลาดบ้านหรู
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลอย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การ Synergy กับห้างสรรพสินค้าในเครือเซ็นทรัลทั่วประเทศ ทำให้ CPN กลายเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่ากลัวที่สุดในขณะนี้
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
สำหรับนักลงทุนหุ้น หรือผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหา ตัวเลขรายได้อาจเป็นเพียงภาพลวงตา แต่ “กำไร” คือของจริง ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ทำไม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ถึงยังเป็นแชมป์กำไร?
ทั้งที่รายได้ลดลง แต่ LH กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) เข้ามาช่วยพยุงในวันที่ตลาดหลักซบเซา
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ได้อย่างสง่างาม ผลพวงจากการบริหารจัดการ Cost ที่ดีขึ้นและการขายโครงการระดับบนที่ Margin สูง
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์สำหรับผู้บริโภค (2025-2026 Trends)
จากข้อมูลปีที่ผ่านมา ส่งสัญญาณชัดเจนไปถึงอนาคต ปี 2567 จนถึงปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นในตลาด (Market Consolidation)
ตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyers’ Market):
สงครามราคาและการอัดโปรโมชั่นจะยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮม หากคุณมีเงินเย็น หรือมีเครดิตดี นี่คือจังหวะทองในการช้อนซื้อของดีราคาถูก แต่ต้องระวังเรื่อง ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังทรงตัวในระดับสูง
การขอสินเชื่อจะยากขึ้น:
ธนาคารจะยิ่งเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน ดังนั้นการเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และการลดภาระหนี้เดิมจึงสำคัญมาก หากคุณกำลังผ่อนบ้านอยู่และรู้สึกตึงมือ การพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน (Home Refinance) เพื่อลดดอกเบี้ย หรือขอลดค่างวด เป็นทางออกที่ควรทำทันทีเพื่อรักษาสภาพคล่อง
เทรนด์การอยู่อาศัยยุคใหม่:
ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะไม่แข่งกันแค่เรื่องทำเล แต่จะแข่งกันที่ “Lifestyle”
Pet-Friendly: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้จะไม่ใช่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะเป็น Standard ใหม่
Green & Sustainable: บ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger จะเป็นอุปกรณ์มาตรฐานที่ทุกโครงการต้องมี เพื่อดึงดูดคนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและต้องการลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่:
นอกจาก CBD (Central Business District) แล้ว ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู จะเริ่มมีโครงการใหม่ๆ ผุดขึ้นมาเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง การมองหาที่ดินหรือบ้านในโซนนี้อาจเป็นการ ลงทุนอสังหา ที่ให้ผลตอบแทนดีในอนาคต
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย การปรับตัวคือทางรอดเดียว การจับตลาด Niche Market ที่เฉพาะเจาะจง หรือการร่วมทุน (Joint Venture) อาจเป็นทางออกที่ดีกว่าการสู้รบปรบมือกับยักษ์ใหญ่ในสมรภูมิ Red Ocean
สำหรับผู้บริโภค ปีนี้ไม่ใช่ปีของการรีบร้อนตัดสินใจ “ช้าแต่ชัวร์” คือคาถาสำคัญ ตรวจสอบประวัติผู้พัฒนาโครงการ ดูงบการเงินความมั่นคงของบริษัท (อย่างที่เราวิเคราะห์ให้ดูข้างต้น) และที่สำคัญที่สุดคือการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองในระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา High Yield หรือคนธรรมดาที่ฝันอยากมีบ้านสักหลัง การมีข้อมูลที่ “ลึก” และ “จริง” คืออาวุธที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการจัดพอร์ตลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนสินเชื่อ และการรีไฟแนนซ์เพื่อให้คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำให้คุณเสียโอกาส
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเกมอสังหาฯ? ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและข่าวสารวงในอัปเดตใหม่ล่าสุดก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด คลิกเพื่ออ่านต่อหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/ช่องทางติดต่อ]
