เจาะลึกงบการเงิน 41 บิ๊กคอร์ป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” และทิศทางตลาดที่ต้องจับตา
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายคนในแวดวงการลงทุนต่างคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่อั้นมาจากช่วงวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ปี 2566 กลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังและท้าทายที่สุดปีหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) ทั่วฟ้าเมืองไทย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลการตลาดและการวิเคราะห์โครงการที่อยู่อาศัยมากว่า 10 ปี สิ่งที่เราเห็นไม่ใช่แค่กราฟที่ดิ่งลงในบางไตรมาส แต่คือสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้าง เมื่อโมเมนตัมที่ควรจะพุ่งทยานกลับถูกเบรกด้วยปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นภาวะ “สุญญากาศ” ทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างหนัก ไปจนถึงกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่แม้จะเข้าสู่ช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายแล้วก็ตาม
วันนี้ผมจึงอยากพาผู้อ่านทุกท่านมา “X-Ray” ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และทิศทางของตลาดอสังหาฯ จะเดินหน้าไปในทิศทางใด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนที่ห้ามมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในเชิงธุรกิจ นี่คือสัญญาณของการชะลอตัวที่ชัดเจนในระดับมหภาค
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “สัดส่วนของผู้ที่บาดเจ็บ” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ลดลง ซึ่งบางรายอาการหนักถึงขั้นติดลบในระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่บ่อน้ำมันที่ใครขุดก็เจออีกต่อไป แต่มันคือสมรภูมิ Red Ocean ที่ผู้ชนะต้องมีความแข็งแกร่งทั้งกระแสเงินสดและกลยุทธ์การตลาดที่แม่นยำ การจะหวังพึ่งแค่ชื่อเสียงเก่าๆ หรือทำเลเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกแล้วสำหรับการดึงดูดลูกค้าที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือคอนโดมิเนียมคุณภาพ
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: “แสนสิริ” ปาดหน้าคว้าชัย “เอพี”
ไฮไลท์สำคัญที่ทุกคนจับตามองคือการขับเคี่ยวกันของยักษ์ใหญ่ ในปี 2566 เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงตำแหน่งผู้นำที่น่าตื่นเต้น เมื่อ “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม กวาดไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปอย่างเฉียดฉิว ซึ่งทำได้ 38,399 ล้านบาท
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวาง Brand Positioning ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดลักซ์ชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกที่ยอดเยี่ยม ทำให้สามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้าหมาย
ในขณะที่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ปีนี้ดูเหมือนจะผ่อนคันเร่งลง โดยรายได้รวมตกลงไปอยู่อันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท ตามหลัง “ศุภาลัย” ที่ครองอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโครงสร้างรายได้ของแลนด์ฯ มีความหลากหลาย ทั้งจากธุรกิจเช่าและโรงแรม ซึ่งในปีที่ผ่านมาอาจมีการปรับพอร์ตเพื่อเตรียมสภาพคล่องสำหรับโปรเจกต์ใหญ่ในอนาคต
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อ “เอพี” ยังคงเป็นเจ้าตลาดแนวราบ
แม้รายได้รวมจะแพ้ไปนิดเดียว แต่ถ้าเราวัดกันที่ “เนื้อแท้” ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งสะท้อนความสามารถในการขายบ้านและคอนโดมิเนียมโดยตรง ภาพที่เห็นจะเปลี่ยนไป
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นเบอร์ 1 ในเรื่องการขาย โดยทำรายได้ส่วนนี้ไปถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 กลยุทธ์ “ปูพรม” ของเอพีที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ทำให้เอพีสามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทุกกลุ่มเป้าหมาย โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรกและต้องการ กู้ซื้อบ้าน ในราคาที่จับต้องได้
ในทางตรงกันข้าม ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทกลับลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือจุดที่น่าห่วงที่สุด เพราะมันบ่งบอกว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดกำลังหดตัว หรืออาจเกิดจากปัญหา Rejection Rate (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) ที่สูงขึ้น ทำให้ยอดขายไม่สามารถแปลงเป็นรายได้โอนกรรมสิทธิ์ได้จริง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาการลงทุน หรือวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย การเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนาที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Cash Flow ดี) ย่อมมีความเสี่ยงน้อยกว่าในการที่จะได้บ้านคุณภาพและบริการหลังการขายที่มั่นคง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารต้นทุน
“รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ แม้บางบริษัทจะขายเก่ง แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ดี หรือแบกรับภาระดอกเบี้ยสูง กำไรสุทธิก็จะบางลงจนน่าใจหาย
ในปี 2566 แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ “เจ้าสัว” แห่งวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แต่ช้าก่อน! ตัวเลขนี้มีนัยสำคัญซ่อนอยู่ เพราะส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ Asset Monetization ที่ชาญฉลาดในการแปลงทรัพย์สินให้เป็นทุนหมุนเวียน
แต่ถ้าเราตัดรายการพิเศษออก “ศุภาลัย” และ “เอพี” คือคู่แข่งที่สูสีกันมากในเรื่องความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานจริง โดยศุภาลัยทำได้ 6,083 ล้านบาท และเอพีทำได้ 6,054 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการ Cost of Good Sold (ต้นทุนขาย) ที่มีประสิทธิภาพ
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ แสนสิริ ที่กำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาดระดับบนที่มี Margin สูง และการควบคุมค่าใช้จ่ายการตลาดอย่างมีวินัย
ม้ามืดที่มาแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับการรุกตลาดที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือการเติบโตของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ในพาร์ทที่อยู่อาศัย ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% กวาดไป 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ Mixed-use Development ของ CPN ที่นำโครงการคอนโดมิเนียมไปแปะติดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลทั่วประเทศ เป็นกลยุทธ์ที่ “กินรวบ” Ecosystem ของการใช้ชีวิต ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวมากสำหรับดีเวลลอปเปอร์รายเดิม เพราะ CPN มีที่ดินในมือ (Land Bank) ที่เป็นทำเลทองอยู่แล้ว และมีฐานลูกค้ามหาศาล
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์และคำแนะนำสำหรับปี 2567-2569
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 เราสามารถถอดรหัสเพื่อมองไปข้างหน้าสู่อนาคตได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง
ยุคของ “Big Fish Eat Small Fish” ชัดเจนขึ้น: บริษัทรายเล็กหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ จะเริ่มหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ เนื่องจากต้นทุนที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น บวกกับความเข้มงวดของแหล่งเงินทุน
Productivity ต้องมาก่อน: เราจะเห็นการนำเทคโนโลยี PropTech เข้ามาใช้เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มความแม่นยำในการก่อสร้าง ใครที่ยังใช้ระบบเดิมๆ จะแข่งขันด้านราคาไม่ได้
เทรนด์ Pet-Friendly และ Wellness: ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด โครงการใหม่ๆ ต้องออกแบบมารองรับสังคมผู้สูงอายุและคนรักสัตว์เลี้ยง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและยินดีจ่าย
ความสำคัญของ “สินเชื่อ” และ “เครดิตบูโร”: สำหรับผู้บริโภค การเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้านเป็นเรื่องคอขาดบาดตาย การเดินบัญชี การเคลียร์หนี้เดิม และการเช็คเงื่อนไข สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารเป็นสิ่งที่ต้องทำล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน รวมถึงการพิจารณา ประกันอสังหาริมทรัพย์ เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงในระยะยาว
สรุป: ใครคือผู้ชนะ?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจขึ้นอยู่กับมุมมอง:
ถ้ามองที่ รายได้รวม ผู้ชนะคือ แสนสิริ
ถ้ามองที่ ยอดขายโครงการ ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
ถ้ามองที่ กำไรสุทธิ ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แต่ผู้ชนะที่แท้จริงในระยะยาว คือบริษัทที่สามารถปรับตัวรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของดอกเบี้ยและเศรษฐกิจโลก
สำหรับคุณ… ผู้อ่านที่กำลังมองหาโอกาส
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ พื้นฐานดี หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝัน จังหวะนี้คือช่วงเวลาที่ต้อง “เลือกอย่างชาญฉลาด” ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ยังคงเปิดกว้างสำหรับคนที่มีความพร้อม
อย่าปล่อยให้ความกังวลเรื่องเศรษฐกิจปิดกั้นโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีค่า หากคุณมีการวางแผนการเงินที่ดี การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในอีก 10 ปีข้างหน้า
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องการเลือกโครงการที่ใช่ หรือเทคนิคการยื่นสินเชื่อให้ผ่านฉลุย คลิกเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์ CTA] หรือเริ่มค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพได้เลยวันนี้!
