เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาฯ: ใครคือ “ตัวจริง” ในวันที่ตลาดผันผวน? บทวิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนปี 2567-2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาไม่ใช่แค่ปีแห่งความยากลำบาก แต่เป็นปีแห่ง “บทพิสูจน์” ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะมองภาพรวมด้วยความหวังจากโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับเหมือนหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินได้ฉุดรั้งกำลังซื้ออย่างหนักหน่วง
วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบเจาะลึก ไม่ใช่แค่ดูตัวเลข แต่เราจะอ่านเกมให้ขาดว่า ใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดทำกำไรได้ และทิศทาง อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไปจนถึงเทรนด์ปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน ลงทุนอสังหา หรือเลือกซื้อบ้านได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อพายุเศรษฐกิจพัดถล่ม
หากเรากางตัวเลขดูยอดรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 จะพบว่าเม็ดเงินสะพัดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่ถ้าเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท เท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปประมาณ -1.2%
ตัวเลขติดลบเพียง 1% กว่าๆ อาจดูเหมือนน้อยในสายตาคนนอก แต่สำหรับคนในวงการ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะไส้ในจะพบว่า จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวธรรมดา แต่เป็นสัญญาณของ K-Shaped Recovery ที่ชัดเจน คือ “รายใหญ่ไปรอด รายกลาง-เล็กเหนื่อยหนัก”
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้หายไปกว่า 20-30% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ นี่สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์ระดับกลาง-ล่าง กำลังเผชิญวิกฤตกำลังซื้ออย่างรุนแรง และการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารก็เป็นปัจจัยหลักที่ฆ่ายอดโอนกรรมสิทธิ์
สมรภูมิรายได้: ศึกช้างชนช้าง ใครครองแชมป์?
แม้ภาพรวมจะดูอึมครึม แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และมีผู้ชนะเสมอ ในปีนี้บัลลังก์รายได้สูงสุดมีการเปลี่ยนมือที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี ไทยแลนด์”
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรี (Luxury) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) ซึ่งได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่าได้สำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย (-1%) แต่เอพียังคงเป็นเบอร์หนึ่งในใจคนเมือง โดยเฉพาะสินค้ากลุ่มทาวน์โฮมและบ้านแฝดที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะอย่างมั่นคงที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่เก่งกาจและกระจายพอร์ตสินค้าไปต่างจังหวัด ทำให้ศุภาลัยยังคงรักษาสถานะ Top 3 ไว้ได้
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ ทำรายได้ไป 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่เพื่อกระจายความเสี่ยง ทำรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
นอกจากนี้ เรายังเห็นผู้เล่นอย่าง เอสซี แอสเสท (SC), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และสิงห์ เอสเตท เกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น ซึ่งสะท้อนว่าในยุคที่ ตลาดอสังหาฯ ผันผวน ผู้ซื้อมีความเชื่อมั่นใน “แบรนด์ใหญ่” มากกว่า เพื่อความมั่นใจว่าจะได้บ้านที่มีคุณภาพและบริการหลังการขายที่ดี
วัดกันที่ฝีมือ: รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
ถ้าอยากรู้ว่าใครขายของเก่งจริง ไม่นับรายได้จากการเช่าหรือธุรกิจโรงแรม เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ ครับ ตรงนี้แหละที่ภาพจะเปลี่ยนไป
เมื่อรวมตัวเลขเฉพาะยอดขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลกว่ารายได้รวม เพราะมันสะท้อน “Real Demand” หรือความต้องการซื้อจริงที่หดหายไป
เอพี ไทยแลนด์ (AP) คือราชันย์แห่งยอดขายตัวจริงในรายการนี้ โดยกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (แม้แสนสิริจะโตขึ้น 7% ก็ตาม) จุดแข็งของ AP คือพอร์ตสินค้าแนวราบที่แข็งแกร่งมาก กระจายทุกทำเลศักยภาพ ทั้ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำยอดขายเติบโตได้ถึง 13% ขึ้นมาอยู่ที่ 23,370 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาด “บ้านหรู” ที่กำลังมาแรง
และ “ม้ามืด” ที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดจากธุรกิจห้างสรรพสินค้ามาลุย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% แตะ 5,835 ล้านบาท การมีทำเลทองติดห้างสรรพสินค้าคือ Unfair Advantage ที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
คนทำธุรกิจจะรู้ดีว่า “ยอดขายคือภาพลวงตา กำไรคือของจริง” ต่อให้ขายดีแค่ไหน ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็จบครับ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน! นี่คือสัญญาณที่บอกว่าสงครามราคา (Price War) และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูง กำลังกัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
แต่ทว่า… แชมป์กำไรสูงสุดกลับเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท! หลายคนสงสัยว่ายอดขายตกแต่ทำไมกำไรเยอะ? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” ครับ ปีนี้ LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของพี่ใหญ่ที่ใช้สินทรัพย์ที่มีมาสร้างกระแสเงินสดในยามที่ธุรกิจหลักชะลอตัว
อันดับรองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่เฉือนกันแค่ปลายจมูก สองค่ายนี้ขึ้นชื่อเรื่องการคุม Cost เก่งที่สุดในตลาด ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% สูงสุดในประวัติศาสตร์บริษัทจากการโอนคอนโดและบ้านหรู
วิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์อสังหาฯ และการปรับตัวสู่ปี 2569
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปี 2567 และมองยาวไปถึง 2569 ผมวิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยเหล่านี้คือกุญแจสำคัญ:
ยุคของ Pet Humanization:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก มาแรงมาก คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ใช่แค่ “Pet Friendly” แต่ต้องเป็น “Pet Centric” ออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง วัสดุพื้นผิว และระบบระบายอากาศเพื่อสัตว์เลี้ยง จะเป็น High-CPC Product ที่ขายได้ราคาดีกว่าและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า
บ้านประหยัดพลังงาน (Solar & EV Ready):
ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้ บ้านเดี่ยว ที่ติด Solar Roof และมี EV Charger ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็น “มาตรฐาน” ที่ผู้ซื้อเรียกร้อง แบรนด์อย่างเสนา (SENA), แสนสิริ และ SC Asset กำลังนำหน้าในเรื่องนี้ ใครที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน เพื่อซื้อบ้านใหม่ ควรพิจารณาฟังก์ชันเหล่านี้เพื่อความคุ้มค่าในระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่ (Beyond CBD):
รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพูที่เปิดใช้แล้ว ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ เช่น ลาดพร้าว-บางกะปิ หรือ รามอินทรา คอนโดในย่านเหล่านี้มีโอกาส Capital Gain สูง สำหรับนักลงทุนที่มองหา Yield ดีๆ การขยับออกมาจากสุขุมวิทชั้นในอาจเป็นคำตอบ
อัตราดอกเบี้ยและมาตรการรัฐ:
ทิศทางดอกเบี้ยโลกเริ่มทรงตัวและอาจปรับลดลงในช่วงปลายปี 2567-2568 นี่จะเป็นข่าวดีสำหรับคนที่ต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือกู้ซื้อบ้านหลังแรก รัฐบาลอาจมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาเพิ่มเติมเพื่อพยุงเศรษฐกิจ การติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิดจะทำให้คุณไม่พลาดโอกาสทอง
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังคิดจะซื้อที่อยู่อาศัยหรือ ลงทุนอสังหา ในช่วงเวลานี้ คำแนะนำของผมคือ:
เลือกแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: จากผลประกอบการปี 2566 เห็นชัดแล้วว่าแบรนด์ใหญ่มีความเสี่ยงต่ำกว่าในการก่อสร้างล่าช้าหรือทิ้งงาน
Cash is King: สภาพคล่องสำคัญมาก หากคุณกู้ไม่ผ่าน หรือผ่อนไม่ไหว การขายต่อ (Resale) ในช่วงนี้อาจทำราคาได้ไม่ดีนัก ควรประเมินความสามารถในการชำระหนี้ให้รอบคอบ
มองหา High Value, Not Low Price: อย่าตัดสินใจซื้อเพราะ “ราคาถูก” หรือ “ส่วนลดเยอะ” เพียงอย่างเดียว ให้ดูที่ทำเล (Location), นิติบุคคล (Property Management), และโอกาสในการเติบโตของราคาในอนาคต
บทสรุป
ปี 2566 คือปีแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ คือผู้ที่อยู่รอดและทำกำไรได้ สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการเลือกช้อป “ของดี” ในตลาด เพราะโปรโมชั่นและการแข่งขันของผู้ประกอบการจะรุนแรงขึ้นเพื่อระบายสต็อก
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาฯ คุณภาพในช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด?
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา บ้านเดี่ยว ในฝัน คอนโดติดรถไฟฟ้าเพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป การมีความรู้ที่ถูกต้องคือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งและความสุขที่ยั่งยืนในวันข้างหน้าครับ.
