ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากตัวเลขปี 2566 สู่ทิศทางตลาดและโอกาสการลงทุนปี 2569
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่หินที่สุดบทหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์เมืองไทย หากเราย้อนกลับไปดูตัวเลขผลประกอบการและการเคลื่อนไหวของตลาดในปี 2566 เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของ “ความเปราะบาง” ที่ซ่อนอยู่ภายใต้ภาพลักษณ์ที่ดูหรูหราของโครงการต่างๆ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” ตามพาดหัวข่าวทั่วไป แต่มันคือปีแห่งการ “ปรับฐานครั้งใหญ่” (Major Correction) ของอุตสาหกรรม จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งแรงเหวี่ยงให้กราฟพุ่งทะยาน (Take off) กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศจากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วงกอบโกย (High Season) แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่สรุปตัวเลขเก่าๆ ให้คุณฟัง แต่ผมจะพาคุณไป “ชำแหละ” ไส้ในของข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียน เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิเลือดนี้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567 จนถึงปี 2569 (2026) จะเดินไปในทิศทางไหน เพื่อให้คุณมองเห็นโอกาสในการ ลงทุนอสังหา หรือเตรียมตัวสำหรับ การกู้ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% หรืออยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนไม่เจ็บหนัก แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุนที่อ่านงบเป็น คุณจะรู้ว่า “ไส้ใน” มันน่ากลัวกว่านั้น เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัว
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงคือบริษัทที่รายได้หายไปเกิน 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง, ไรมอน แลนด์ ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่ หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สาเหตุหลักไม่ใช่เพราะพวกเขาไม่เก่ง แต่เป็นเพราะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์ที่พวกเขาถนัดกำลังเผชิญวิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย (Oversupply) หรือกำลังซื้อที่เหือดแห้ง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ได้การันตีความสำเร็จเสมอไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไวเหมือนกะพริบตา
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ vs เอพี
เมื่อกางตัวเลขรายได้รวม 10 อันดับแรก เราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้น:
แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Strong Branding) ทำให้แสนสิริยังคงดึงดูดลูกค้ากระเป๋าหนักได้เสมอ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงรักษามาตรฐานที่ 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน… ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องเตือนคุณว่า “รายได้รวม” (Total Revenue) อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ ถ้าอยากรู้ว่าใครขายบ้านเก่งจริง เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
วัดฝีมือกันที่ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์”: ใครคือตัวจริงในสนามขาย?
นี่คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของดีมานด์ (Real Demand) ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อตัดรายได้พิเศษออกไป ภาพของสมรภูมิเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง:
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) คือราชันย์แห่งการขาย: ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท สิ่งที่ทำให้ AP ยืนหนึ่งคือพอร์ตสินค้าที่สมดุล (Balanced Portfolio) ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ที่กระจายตัวอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซกเมนต์
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท เป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่ยอดขายโตขึ้น 7% สวนกระแสตลาด
ศุภาลัย: ยังคงแข็งแกร่งในเรื่องการบริหารต้นทุนและเจาะตลาดภูธรได้ดีที่ 30,836 ล้านบาท
ในทางกลับกัน ตัวเลขที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย นี่คือสัญญาณเตือนว่าสินค้ากลุ่ม “บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย” ที่เคยเป็นจุดแข็ง อาจกำลังเผชิญความท้าทายจากคู่แข่งที่ทำราคาได้ดีกว่า หรือมีฟังก์ชันบ้านที่ทันสมัยกว่า
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ถ้าจะถามว่าใครคือม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ผมขอยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยข้อได้เปรียบมหาศาลจากการมี “ทำเลทอง” ติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) ทำให้ปี 2566 กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103%
นี่คือเทรนด์ของ อสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่: “Ecosystem Living” คนไม่ได้ซื้อแค่บ้าน แต่ซื้อความสะดวกสบายที่รายล้อม
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ขายดีแต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนไล่จับเงา ในปีที่ยากลำบากนี้ 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% แต่ถ้าเราดูไส้ใน จะพบ “ความเก๋า” ของพี่ใหญ่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กลับทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือ “Financial Engineering” โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่บริษัทอื่นยังตามไม่ทัน
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท อันดับ 2 ยืนยันความสามารถในการคุม Gross Margin ได้ดีที่สุดในตลาด
แสนสิริ: กำไรเติบโตก้าวกระโดด 42% ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนว่ากลยุทธ์จับตลาดบนนั้นถูกต้อง เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
เจาะลึกเทรนด์และกลยุทธ์สำหรับปี 2567-2569
จากข้อมูลข้างต้น เราจะนำมาวิเคราะห์เพื่อวางแผนสำหรับอนาคตอย่างไร? หากคุณคือนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านในฝัน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
ยุคของ “Affordable Luxury” และการคัดกรองสินเชื่อ
ตลาดล่างถึงกลางล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ยังคงน่าเป็นห่วง เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารพุ่งสูงขึ้น หากคุณกำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน การเตรียมตัวเรื่อง Statement และการลดภาระหนี้เป็นเรื่องคอขาดบาดตาย การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย หรือการรวมหนี้ จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญของผู้บริโภคในปีนี้เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง
ทำเลศักยภาพเปลี่ยนทิศ (Location Rotation)
คอนโดมิเนียม ในเมืองชั้นใน (CBD) เริ่มกลับมาฟื้นตัวจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่มองหา คอนโดเพื่อการลงทุน แต่เทรนด์ที่น่าสนใจคือ “บ้านชานเมืองระดับไฮเอนด์” ถนนราชพฤกษ์, กรุงเทพกรีฑา ยังคงเป็นทำเลทองของ บ้านเดี่ยว และ บ้านหรู ที่ยังมีความต้องการสูงและมีโอกาสทำกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) ได้ดี
สงครามดอกเบี้ยและโปรโมชั่น
ในปี 2026 เราอาจเห็นทิศทางดอกเบี้ยที่เริ่มนิ่งหรือปรับลดลงเล็กน้อย แต่นาทีนี้ ดีเวลลอปเปอร์จะงัดกลยุทธ์ “สงครามราคา” และ “โปรโมชั่นอยู่ฟรี” ออกมาใช้อย่างหนัก นี่คือ “โอกาสทองของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน คุณมีอำนาจต่อรองมหาศาล อย่าลืมเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากหลายธนาคาร และมองหาดีล ประกันบ้าน ที่คุ้มค่าเพื่อปกป้องทรัพย์สินของคุณ
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living)
เทรนด์นี้ไม่ใช่แค่กระแสแต่คือมาตรฐานใหม่ โครงการที่ติดตั้ง Solar Roof, มี EV Charger และระบบระบายอากาศที่ดี จะขายได้ง่ายกว่าและมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ละเลยเรื่องนี้จะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง
การกระจายความเสี่ยง (Diversification)
เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจมากขึ้น เช่น ออริจิ้น (Origin) หรือ พฤกษา (Pruksa) ที่รุกเข้าสู่ธุรกิจ Healthcare และบริการ เพื่อลดความผันผวนของรายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของใครหลายคน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ข้อมูลชี้ชัดว่าบริษัทที่มีการปรับตัว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ Real Demand ยังคงไปต่อได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือต้องการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้และปีถัดไปคือจังหวะเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักกว่าเดิม อย่าดูแค่แบรนด์ แต่จงดูที่ “คุณภาพ” และ “บริการหลังการขาย” รวมถึงพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ “คุณภาพ” สำคัญกว่า “ปริมาณ” และผู้ชนะที่แท้จริงไม่ใช่คนที่สร้างบ้านได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่สร้างบ้านที่ลูกค้า “อยากใช้ชีวิตอยู่จริงๆ” ได้ดีที่สุด
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกในการวางแผนการเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลทอง การยื่นกู้สินเชื่อ หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนสูง
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการศักยภาพสูงก่อนใคร!
