ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ ใครคือ “ของจริง” และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่า “ความผันผวน” คือคำนิยามที่ชัดเจนที่สุด โดยเฉพาะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงระบบเศรษฐกิจของประเทศ จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take Off) ตามแรงส่งของโมเมนตัม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบสุดหินที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด ในขณะที่หลายรายต้องเผชิญกับภาวะถดถอยที่น่ากังวล
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี ผมมองเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น ตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ไม่ได้เป็นเพียงแค่สถิติทางบัญชี แต่มันคือ “ลายแทงขุมทรัพย์” ที่บ่งบอกว่าทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025-2026 กำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกไปถึงแก่นของข้อมูล ถอดรหัสความสำเร็จและความล้มเหลว เพื่อเป็นแนวทางสำหรับนักลงทุน ผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม รวมถึงผู้ที่สนใจในแวดวงการลงทุนอสังหาฯ ให้เห็นภาพที่แท้จริงแบบ Uncensored
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายฝ่าย ตลาดที่คาดว่าจะฟื้นตัวก่อนการเลือกตั้งกลับซึมยาวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย สถานการณ์นี้ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูผิวเผินอาจเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณลองซูมเข้าไปดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ติดลบ”
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะ K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมกัน รายใหญ่ที่ปรับตัวได้กินรวบส่วนแบ่งตลาด ในขณะที่รายกลางและรายเล็กเริ่มขาดสภาพคล่อง
ใครเจ็บหนักสุดในรอบปี?
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างหรือการขาดแคลนสินค้าใหม่ (New Launch) ที่โดนใจตลาด ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดในกลุ่มนี้ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อกลุ่มเปราะบาง
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับลักชัวรี ที่รายได้หดตัวลงถึง -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: ติดลบในระดับ -20% กว่าๆ เช่นกัน
สิ่งที่น่าสนใจและต้องขีดเส้นใต้หนาๆ คือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% หรือ ศุภาลัย ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน ก็ยังติดลบไป 10% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงของเศรษฐกิจได้ทั้งหมด
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การชิงชัยความเป็นที่ 1 ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ดุเดือดยิ่งกว่าละครหลังข่าว หากเราวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งนับรวมรายได้จากการบริการ ค่าเช่า และธุรกิจอื่นๆ ปีนี้มงกุฎตกเป็นของ แสนสิริ
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%) – เติบโตสวนกระแสด้วยกลยุทธ์ Luxury Brand ที่แข็งแกร่ง
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท – เฉือนแพ้ไปเพียงนิดเดียว
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แสนสิริพิสูจน์ให้เห็นว่า การสร้างแบรนด์ (Branding) ที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individual) คือเกราะป้องกันชั้นดีในยามวิกฤต การเปิดตัวโครงการระดับ Super Luxury อย่างนาราสิริ หรือ บูก้าน ช่วยดันยอดรายได้ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
วัดกันที่เนื้อผ้า: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากธุรกิจอื่นปนอยู่ แต่ถ้าอยากรู้ว่าใครขายเก่งที่สุด ใครคือเจ้าตลาดที่ผู้บริโภคเลือกซื้อบ้านและคอนโดจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา แผนที่ขั้วอำนาจจะเปลี่ยนไปทันที
Top 5 รายได้จากการขาย (Core Business):
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท – นี่คือเครื่องจักรสังหารในวงการขายบ้าน เอพีครองแชมป์ด้วยพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ทาวน์โฮมราคาประหยัดไปจนถึงบ้านเดี่ยวหรู
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท – ตามมาเป็นที่ 2 แต่ยังเติบโตได้ 7%
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท – รักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่น
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 23,370 ล้านบาท – ม้ามืดที่น่าจับตามอง เติบโตถึง 13% ด้วยจุดแข็งเรื่องบ้านเดี่ยวระดับบน
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า ข้อมูลนี้บ่งชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัย หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจาก:
อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น: ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลง
หนี้ครัวเรือน: หนี้สินต่อครัวเรือนที่สูงลิ่วทำให้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate พุ่งสูงถึง 50-60% ในบางเซกเมนต์)
ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง: ต้นทุนที่พุ่งสูงทำให้ราคาบ้านแพงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่
เกมพลิกที่บรรทัดสุดท้าย: ใครกำไรสูงสุด?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ขาดทุน ก็ไม่มีความหมาย ในปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งระบบทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11%
แต่ความน่าสนใจอยู่ที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)
แม้รายได้จากการขายจะลดลงฮวบฮาบ แต่ LH กลับยืนหนึ่งเรื่อง กำไรสุทธิ ที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตการลงทุน (Investment Portfolio)
LH ไม่ได้เป็นแค่คนสร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุน (Asset Allocator) ชั้นยอด ในปีที่ยอดขายบ้านชะลอตัว LH งัดไม้ตายด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืน (Recurring Income) ที่ช่วยพยุงบริษัทในยามที่ตลาดผันผวน
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการบริหารสินทรัพย์ช่วยไว้)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งที่สุดในตลาด)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (โตกระโดด 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top Tier)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
ดาวรุ่งและม้ามืดที่น่าจับตามอง
นอกจากยักษ์ใหญ่ที่เราคุ้นหู ผมอยากให้โฟกัสไปที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้ภาพจำคือเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในพาร์ทที่อยู่อาศัย CPN กำลัง “ติดเครื่อง” อย่างน่ากลัว ด้วยโมเดล Mixed-use ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นจุดขายที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก
ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตถึง 103% (แตะ 5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณว่ายักษ์หลับกำลังตื่น และพร้อมจะเป็นผู้เล่นหลักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มตัวในปี 2026
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด?
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2568-2569 ผมมองเห็น 4 เทรนด์สำคัญที่จะกำหนดชะตาชีวิตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย:
สงคราม Pet-Friendly ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่คือมาตรฐาน
การเลี้ยงสัตว์เสมือนลูก (Pet Humanization) ทำให้คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly Condo) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Rental Yield) สูงกว่าคอนโดทั่วไป 15-20% ดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่ปรับตัวเรื่องนี้ จะเสียฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ไปทันที
บ้านประหยัดพลังงาน (Solar & EV Ready)
ด้วยค่าไฟที่แพงขึ้น การติดโซลาร์เซลล์และจุดชาร์จ EV ไม่ใช่ของแถมเพื่อการตลาดอีกต่อไป แต่เป็น “Must Have Item” ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่คำนวณความคุ้มค่าระยะยาว หากโครงการไหนช่วยลดค่าใช้จ่ายรายเดือนได้ จะปิดการขายได้ง่ายกว่า
Wellness Residence & Aging Society
ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ อสังหาฯ ที่มีบริการทางการแพทย์ (Medical Service) หรือการออกแบบ Universal Design จะกลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมาก (High Value Asset) เหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาว
ทำเลศักยภาพใหม่: ส่วนต่อขยายและหัวเมืองท่องเที่ยว
กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัวและราคาสูงเกินเอื้อม การขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู หรือทำเล EEC รวมถึงเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา ที่ได้แรงหนุนจากชาวต่างชาติ (รัสเซีย, จีน) จะเป็นบ่อเงินบ่อทองใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บทสรุป: โอกาสในวิกฤต สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ดูน่าอึดอัดสำหรับผู้ประกอบการ แต่สำหรับผู้บริโภค นี่คือ “จังหวะทอง” (Golden Opportunity) ที่หาได้ยาก
ทำไมผมถึงพูดแบบนั้น?
เพราะในภาวะที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แข่งขันกันระบายสต็อก (Inventory) สงครามราคาและโปรโมชั่นจะดุเดือดที่สุด คุณจะเห็นข้อเสนอ “ฟรีโอน-อยู่ฟรี 2 ปี-ส่วนลดเงินสด” ออกมาเกลื่อนตลาด นี่คือช่วงเวลาที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบทศวรรษ
สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า (Rental Investment) ยังคงน่าสนใจ โดยเฉพาะในโซนใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน แต่ต้องเลือก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (ดูจาก Top 5 ที่กล่าวไปข้างต้น) เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือนิติบุคคลที่ไร้คุณภาพ
หากคุณกำลังมองหา บ้านในฝัน หรือโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า อย่าเพิ่งด่วนตัดสินใจจากป้ายโฆษณา ให้ดูที่ “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทเจ้าของโครงการด้วย เพราะบ้านคือสินทรัพย์ที่คุณต้องฝากชีวิตไว้เป็นสิบๆ ปี
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ!
ตลาดอสังหาฯ กำลังปรับฐานครั้งสำคัญ หากคุณมีความพร้อม นี่คือเวลาที่ดีที่สุดในการเข้าสะสมสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่จับต้องได้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือเริ่มสำรวจโครงการจากบริษัทชั้นนำที่มีผลประกอบการแกร่ง เพื่อความมั่นคงในอนาคตของคุณและครอบครัว
ค้นหาบ้านที่ใช่ ในราคาที่คุ้มค่าที่สุด เริ่มต้นสำรวจทำเลและโครงการใหม่ๆ ได้ตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะสิ้นสุดลง!
