เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” สู่ปี 2569: บทวิเคราะห์จากงบการเงินและผู้ชนะตัวจริงในสนามรบแสนล้าน
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งมาจนถึงยุค Digital Disruption ผมกล้าพูดได้เลยว่า วัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยนั้นมีความซับซ้อนและเปราะบางมากกว่าที่ตาเห็น โดยเฉพาะเมื่อเรามองย้อนกลับไปดูรากฐานสำคัญในช่วงปี 2566-2567 ซึ่งถือเป็น “จุดเปลี่ยน” (Turning Point) ครั้งสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ปี 2569 นี้
หากนักลงทุนหรือผู้บริโภคท่านใดที่กำลังมองหาลู่ทางในการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน ในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การทำความเข้าใจ “ไส้ใน” ของผลประกอบการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะเปรียบเสมือนเข็มทิศที่ช่วยให้ท่านไม่หลงทางในมรสุมเศรษฐกิจ บทความนี้ผมจะพาไปผ่าตัดโครงสร้างรายได้ กำไร และกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมตลาด: เมื่อ Momentum ไม่ทำงาน และความจริงที่เจ็บปวด
ย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราเห็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ปี 2566 ไม่ใช่ปีแห่งการ “Take Off” อย่างที่หลายสำนักคาดการณ์ไว้ สภาวะตลาดเข้าสู่โหมด “Stagnation” หรือภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับกลายเป็นความเงียบงัน และส่งผลกระทบลูกโซ่มายังความเชื่อมั่นในปีถัดมา
ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปิดจบที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในรายละเอียด เพราะ “ค่าเฉลี่ย” มักจะลวงตาเสมอ
ความจริงคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ถดถอย ตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปไม่ใช่เรื่องล้อเล่นสำหรับบริษัทมหาชน แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบราว -28% ขณะที่ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็เจ็บหนักไม่แพ้กันที่ -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังได้รับแรงกระแทก รายได้รวมหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ในสภาวะที่เศรษฐกิจมหภาคไม่เอื้ออำนวย ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงได้ทั้งหมด
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส และในทุกสมรภูมิย่อมมีผู้ชนะ หากเราวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ปี 2566 คือปีทองของ แสนสิริ (SIRI) อย่างแท้จริง ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดสีแดงเดือด กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และ Super Luxury รวมถึงการทำแบรนดิ้งที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ทำให้แสนสิริเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดย AP ทำได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงบรรทัดสุดท้ายของรายได้รวมอาจยังไม่ตอบโจทย์นักลงทุนที่เน้น หุ้นอสังหา หรือผู้ที่ต้องการวิเคราะห์สุขภาพธุรกิจจริงๆ เพราะรายได้รวมอาจประกอบด้วย รายได้จากการขายที่ดิน รายได้ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษ
เจาะลึก Core Business: ใครคือนักขายมือทองตัวจริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือเครื่องชี้วัด Demand ที่แท้จริง และความสามารถในการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) ของบริษัท
เมื่อเราเปลี่ยนเกณฑ์วัดมาเป็นรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์คืนได้อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็ยังเหนือกว่า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (ซึ่งเติบโต 7%) จุดนี้แสดงให้เห็นว่า Portfolio สินค้าแนวราบของ AP ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว ยังคงเป็น “Cash Cow” ที่แข็งแกร่งที่สุดในอุตสาหกรรม
อันดับ 3 ที่ตามมาอย่างเหนียวแน่นคือ ศุภาลัย ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Efficiency) ที่ยอดเยี่ยม และการกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดต่างจังหวัด ซึ่งช่วยพยุงพอร์ตในวันที่กรุงเทพฯ หนาแน่นเกินไป
สิ่งที่น่าจับตามองและถือเป็น Case Study สำคัญสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุค 2026 คือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเป็นหน้าใหม่ในฝั่งที่อยู่อาศัย แต่ด้วยความได้เปรียบของการมีศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็ก (Mixed-use Synergy) ทำให้รายได้จากการขายก้าวกระโดดถึง 103% แตะ 5,835 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจที่ผสาน Retail เข้ากับ Residence ได้อย่างลงตัวที่สุด และเป็นเทรนด์ที่ Developer รายอื่นต้องเร่งปรับตัวตาม
Profit is King: กำไรสุทธิ คือบทสรุปของทุกสิ่ง
ในโลกทุนนิยม “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, profit is sanity) คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่แชมป์กำไรสุทธิยังคงตกเป็นของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท คำถามคือ ทำไม? คำตอบอยู่ที่ “ความฉลาดทางการเงิน” และโครงสร้างธุรกิจที่มี Recurring Income แข็งแกร่ง กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม (REITs) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Asset Rotation ที่เหนือชั้น ทำให้ LH ลอยตัวเหนือคู่แข่งในแง่ของผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ขับเคี่ยวกันที่กำไรระดับ 6,000 ล้านบาท สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการปรับพอร์ตมาเน้นบ้านหรูที่มี Margin สูง เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องและถูกเวลา
วิเคราะห์ปัจจัยลบและกับดักที่ต้องระวัง
แม้จะมีผู้ชนะ แต่ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน สิ่งนี้บอกอะไรเรา?
กับดักหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ย: การปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดจอง (Presale) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้จริง ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจม
สงครามราคา (Price War): การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง หรือทำเลที่มี Supply ล้น ทำให้ต้องหั่นกำไรเพื่อระบายของ
ต้นทุนการเงิน: บริษัทที่มี D/E Ratio สูง จะเหนื่อยหนักกับการหาเงินมาจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้
แนวโน้มและกลยุทธ์สู่ปี 2569: ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด
จากฐานข้อมูลปี 2566-2567 สู่บริบทของปี 2569 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง หากคุณคือนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องรู้:
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด
ผู้บริโภคยุคใหม่ และสถาบันการเงิน ให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) โครงการบ้านยุคใหม่ต้องมี Solar Roof, รองรับ EV Charger และใช้วัสดุประหยัดพลังงาน การขอ สินเชื่อบ้าน สำหรับบ้านประหยัดพลังงาน (Green Loan) จะได้รับดอกเบี้ยที่ถูกกว่าอย่างมีนัยสำคัญ Developer ที่ไม่ปรับตัวตรงนี้ จะถูกตัดออกจากตลาด High-end ทันที
Wellness Residence คือ New S-Curve
สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ในไทยมาเร็วกว่าที่คิด โครงการที่ผนวกบริการทางการแพทย์ หรือออกแบบเพื่อ Universal Design จะดึงดูดกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง เหมือนที่กลุ่มพฤกษา และ MQDC กำลังพยายามทำ การลงทุนในคอนโดกลุ่มนี้มีโอกาสสร้าง Yield จากการปล่อยเช่าได้สูงกว่าคอนโดทั่วไป
ทำเลศักยภาพใหม่ (New Prime Areas)
ในขณะที่สุขุมวิทและสีลมหนาแน่นจนราคาแตะเพดาน การขยายตัวของเมืองไปยังโซนกรุงเทพกรีฑา, บางนา-ตราด (EEC Gateway) และทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีเหลือง กลายเป็นบ่อทองใหม่ ราคาที่ดินในโซนเหล่านี้ยังมี Upside ให้เล่น และเหมาะสำหรับการพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับ Luxury
Pet-Friendly คือมาตรฐานใหม่
เทรนด์ Pet Humanization หรือการเลี้ยงสัตว์เสมือนลูก ทำให้คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และค่าเช่าสูงกว่าโครงการปกติ 15-20% นี่คือ Niche Market ที่กลายเป็น Mass Market ไปแล้วในปัจจุบัน
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้อง “เลือกอย่างชาญฉลาด”
ผู้ซื้ออยู่เอง (Real Demand): มองหา Developer Top 5-10 ที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่ง (ดูจาก Net Profit Margin) เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง และบริการหลังการขายที่ไม่ได้มาตรฐาน
นักลงทุน (Investors): ให้ระวังการเก็งกำไรในคอนโดระดับล่าง-กลาง (Low-Mid End) เนื่องจาก Supply ยังคงล้นตลาด ให้มองหาหุ้นอสังหาฯ ที่มี Recurring Income สูง เช่น LH หรือ CPN หรือลงทุนในโครงการ Mixed-use ที่มี Traffic หนาแน่นจริง
บทสรุป: ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง?
บทเรียนจากตัวเลขผลประกอบการบอกเราว่า ในยุคที่เศรษฐกิจผันผวน “ความใหญ่” ไม่ได้รับประกันความสำเร็จ แต่ “ความยืดหยุ่น” (Agility) และ “วินัยทางการเงิน” ต่างหากคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
ผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุค 2569 ไม่ใช่แค่คนที่สร้างบ้านได้สวยที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป บริหาร Cash Flow ได้แม่นยำ และกล้าที่จะ Diversify รายได้ไปสู่ธุรกิจใหม่ๆ ที่ไม่ใช่แค่การขายขาด
ตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงมีเสน่ห์และโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น แต่ก็เต็มไปด้วยหลุมพรางสำหรับผู้ที่ประมาท ข้อมูลคืออาวุธที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นรายย่อยหรือรายใหญ่ การติดตามความเคลื่อนไหวของผู้เล่นเหล่านี้อย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะสำคัญของการลงทุน
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลกอสังหาริมทรัพย์? หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุน หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับคุณ คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณวันนี้!
