เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พลิกตำราเอาตัวรอด: ใครคือตัวจริงในสนามที่ไร้ความปรานี (ฉบับเจาะลึก 2026)
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย หากเรามองย้อนกลับไปวิเคราะห์จุดเปลี่ยนสำคัญจากข้อมูลช่วงปี 2566 ถึงปัจจุบัน เราจะเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า “ความใหญ่ไม่ใช่คำตอบของความยั่งยืนเสมอไป” แต่ “ความไวและการปรับตัว” ต่างหากคือกุญแจสู่ชัยชนะ
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลแบบ Inside Out ถอดบทเรียนจากสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดของยักษ์ใหญ่ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเป็นเข็มทิศให้กับนักลงทุน ผู้บริโภค และคนที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในทำเลทอง ได้เข้าใจเกมการเงินและกลยุทธ์เบื้องหลังที่ขับเคลื่อนตลาดอยู่ในขณะนี้
สึนามิเศรษฐกิจกับผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขที่เป็น “จุดตาย” ของหลายบริษัท เราจะเห็นว่า Momentum ที่คาดว่าจะดี กลับกลายเป็นภาพลวงตา ตลาดที่ดูเหมือนจะ Take Off กลับถูกฉุดรั้งด้วยปัจจัยลบทางการเมืองและหนี้ครัวเรือน ข้อมูลจาก Property Mentor ที่ผมนำมาวิเคราะห์ใหม่ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 ราย ยังทำรายได้รวมลดลงเหลือ 3.71 แสนล้านบาท ซึ่งติดลบไปประมาณ -1.2% ฟังดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาล ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
สิ่งที่น่าตกใจคือ เกินครึ่งของบริษัทในตลาด (25 จาก 41 บริษัท) เผชิญภาวะรายได้หดตัว บางรายเจ็บหนักติดลบทะลุ 20-28% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือแม้แต่ Raimon Land นี่คือหลักฐานว่าแบรนด์เก่าแก่หรือชื่อเสียงในอดีต ไม่สามารถการันตีรายได้ในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
การมองหา บ้านทำเลดี กรุงเทพ หรือหัวเมืองใหญ่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ตัวโปรดักต์อีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นในสถานะทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการด้วย
เจาะลึกสมรภูมิ “รายได้รวม” vs “ยอดขายจริง”
ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เรามีกฎเหล็กข้อหนึ่งคือ “อย่าดูแค่รายได้รวม” เพราะตัวเลขนี้อาจถูกแต่งเติมด้วยกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุน (Spin-off) ถ้าอยากเห็นฝีมือจริง ต้องวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะฝั่งยอดขาย จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่า เพราะรายได้ส่วนนี้หายไปถึง -11% มูลค่าตลาดรวมลดวูบเหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท
Land & Houses (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่เน้นกลยุทธ์ Recurring Income ยอดขายโครงการหายไปถึง -38%
Raimon Land: ผู้เล่นในตลาด Luxury ยอดขายดิ่งลงกว่า -78%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า กำลังซื้อ Real Demand ในตลาดยังคงเปราะบาง คนกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เข้าเป้า การขอ สินเชื่อบ้าน กลายเป็นเรื่องยากปราบเซียนสำหรับมนุษย์เงินเดือน
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: สงครามระหว่าง AP และ Sansiri
ไฮไลท์ที่ดุเดือดที่สุดของการแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการชิงดีชิงเด่นระหว่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” และ “แสนสิริ”
ถ้ามองในมุมของ “รายได้รวม” แสนสิริ (SIRI) สามารถปาดหน้าคว้าแชมป์ไปด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% ด้วยกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก การเปิดตัว คอนโดหรู ใจกลางเมือง และโครงการบ้านระดับ Super Luxury ช่วยดันยอดรับรู้รายได้ให้พุ่งกระฉูด
แต่ถ้าเราวัดกันที่ฝีมือการขายเพียวๆ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือนักรบที่แท้จริง ด้วยรายได้จากการขายสูงสุดอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ AP พิสูจน์ให้เห็นว่าความเชี่ยวชาญในการเจาะตลาด Mass และตลาดกลาง-บน ทั้งทาวน์โฮมและบ้านแฝด ยังคงเป็น Product Champion ที่ตอบโจทย์คนหาเช้ากินค่ำที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง
ถอดรหัสกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกทุนนิยม “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales are vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ Land & Houses จะมียอดขายโครงการที่ดูแผ่วลง แต่พวกเขากลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่กวาดไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ทางการเงิน LH ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Asset Management) ที่ชาญฉลาด โดยเฉพาะการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษได้มหาศาล นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืนและลดความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ที่ตัวเลข 5,846 ล้านบาท และ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้อย่างยอดเยี่ยม ทำกำไรไปกว่า 6,000 ล้านบาท เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า การคุม Cost และการบริหาร Supply Chain คือหัวใจสำคัญในยุคที่วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น
ดาวรุ่งพุ่งแรง: โมเดลธุรกิจใหม่ที่น่าจับตา
ท่ามกลางยักษ์ใหญ่ที่กำลังฟาดฟัน มีหนึ่งผู้เล่นที่กำลัง “ติดปีก” และน่าจับตาที่สุดในขณะนี้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
จากการเป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า CPN กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย (Residential) อย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยยอดขายโตระเบิด 103% กวาดรายได้ไปกว่า 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ของ CPN คือ “Ecosystem” การสร้างคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า หรือโครงการ Mixed-use ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย (Convenience) นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ คอนโดติดรถไฟฟ้า เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องเป็น “ที่อยู่อาศัยที่ครบวงจร”
เทรนด์การลงทุนอสังหาฯ และคำแนะนำสำหรับปี 2026
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาลู่ทางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน (Investment Property) ปีนี้คือปีแห่งการ “เลือกอย่างระมัดระวัง” (Selective Buying)
มองหาทำเลศักยภาพใหม่ (New Prime Locations):
อย่ามองแค่ CBD เดิมๆ อย่างสีลมหรือสุขุมวิท แต่ให้มองหาทำเลที่มี Mega Project ภาครัฐเข้าไปถึง เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ หรือโซนที่มีการพัฒนา EEC ซึ่งจะดึงดูดแหล่งงานและผู้เช่าได้ในระยะยาว
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living):
เทรนด์ Sustainability ไม่ใช่ทางเลือกแต่คือทางรอด บ้านที่มี Solar Roof หรือระบบ EV Charger จะมีมูลค่าขายต่อ (Resale Value) ที่สูงกว่าบ้านทั่วไป เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้จริง
Wellness Residence:
สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ทำให้โครงการที่ออกแบบเพื่อรองรับสุขภาพและการดูแลรักษา (Universal Design) กลายเป็นที่ต้องการสูงมากในตลาด Niche Market และมีแนวโน้มราคาพุ่งสูงขึ้น
ระวังเรื่องดอกเบี้ยและการกู้:
อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังทรงตัวในระดับสูง ทำให้ภาระการผ่อนหนักอึ้ง การวางแผนการเงินจึงสำคัญมาก หากคุณมีแผนจะซื้อบ้าน ควรเตรียมเงินดาวน์ให้มากกว่าปกติเพื่อลดวงเงินกู้ หรือมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน ที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ในระยะยาว
บทสรุป: การปรับตัวคือทางรอด
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้และปีต่อๆ ไป จะไม่ใช่ยุคของการ “หว่านแห” เปิดโครงการใหม่แบบปูพรมอีกต่อไป แต่จะเป็นยุคของ “Sniper” ที่ต้องแม่นยำในกลุ่มเป้าหมาย
ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเข้าสู่ธุรกิจบริการ (Service) มากขึ้น ไม่ใช่แค่สร้างเสร็จแล้วจบ แต่ต้องดูแลหลังการขาย บริหารนิติบุคคล และสร้าง Community ที่แข็งแกร่ง ส่วนผู้ซื้อก็ต้องฉลาดเลือก พิจารณา Track Record ของ Developer ให้ดีก่อนตัดสินใจวางเงินจอง
ตลาดนี้ไม่มีที่ว่างสำหรับผู้ที่อ่อนแอ ข้อมูลผลประกอบการที่ผ่านมาคือกระจกสะท้อนที่ชัดเจนว่า ใครคือ “ของจริง” และใครที่กำลัง “เหนื่อย”
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลที่คุณสนใจ อย่าเสี่ยงเดาด้วยตัวเองในตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
ค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนซื้อบ้านในฝันของคุณได้ทันที คลิกที่นี่เพื่อเริ่มต้นก้าวแรกสู่ความมั่งคั่งทางอสังหาริมทรัพย์
