เจาะลึกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่โอกาสการลงทุนและแนวโน้มปี 2026
บทนำ: เมื่อพายุพัดผ่าน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บททดสอบของผู้ตัวจริง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการไทย ภาพความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) จากโมเมนตัมช่วงฟื้นตัวโควิด กลับกลายเป็นการชะลอตัวแบบหักปากกาเซียน ปัจจัยลบที่รุมเร้าทั้งหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนทางการเมือง ทำให้ตัวเลขผลประกอบการที่ออกมาเป็นเหมือนกระจกสะท้อน “ความแข็งแกร่งที่แท้จริง” ของแต่ละแบรนด์
วันนี้ ผมจะไม่เพียงแค่มานั่งไล่เรียงตัวเลขว่าใครรวยสุดหรือใครขาดทุน แต่เราจะมา “ผ่าตัด” โครงสร้างธุรกิจ วิเคราะห์เจาะลึกถึงไส้ในของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าภายใต้ตัวเลขรายได้รวมกว่า 3.7 แสนล้านบาทนั้น ใครคือของจริง และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ที่กำลังจะมาถึง จะเป็นโอกาสของ การลงทุนคอนโด หรือ บ้านเดี่ยวทำเลทอง กันแน่
ภูมิทัศน์รายได้: เมื่อ “ปลาใหญ่” เริ่มขยับตัวลำบากในน่านน้ำเดิม
หากกวาดสายตาดูภาพรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา ตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% ซึ่งดูเหมือนไม่เจ็บตัวมากนัก แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ภายใต้ผิวน้ำที่นิ่งสงบนั้นมีคลื่นใต้น้ำที่รุนแรง เพราะเมื่อเจาะไส้ในกลับพบว่า “เกินครึ่ง” ของบริษัทในตลาด (25 จาก 41 ราย) ประสบปัญหารายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเกิดการคัดกรองตามธรรมชาติ (Natural Selection) อย่างรุนแรง
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง: สัญญาณชีพจรลงเท้าในตลาด Mass
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพาตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) เป็นหลัก ตัวเลขติดลบระดับ 20-30% ของบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือกลุ่มอสังหาฯ ไซส์กลางอย่าง อีสเทอร์น สตาร์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า “กำลังซื้อระดับฐานราก” ยังไม่ฟื้นตัว ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพาณิชย์กลายเป็นกำแพงสูงลิ่วที่กั้นไม่ให้ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลให้ สินเชื่อบ้าน ไม่ได้รับการอนุมัติ และสต็อกคงค้างบวมขึ้นอย่างน่าตกใจ
บัลลังก์แชมป์ที่เปลี่ยนมือ: แสนสิริ vs เอพี
ในสงครามรายได้รวม ปีนี้ต้องยกให้ “แสนสิริ” ที่สามารถเบียดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้กว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาด บ้านหรู (Luxury Segment) และแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Young Affluent) ช่วยให้แสนสิริลอยลำเหนือคู่แข่ง ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แม้จะหล่นมาเป็นอันดับ 2 แบบเฉียดฉิว แต่ตัวเลข 38,399 ล้านบาท ก็ยังถือว่ารักษามาตรฐานได้ยอดเยี่ยมในสภาวะที่ยากลำบาก
สิ่งที่น่าสนใจคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการ ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่เราต้องมาขยายความกันต่อในหัวข้อผลกำไร เพราะโมเดลธุรกิจของแลนด์ฯ นั้นต่างจากคนอื่นตรงที่มีรายได้จากค่าเช่าและอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ (Recurring Income) เข้ามาผสมด้วย
วัดชีพจร “ยอดขาย” (Sales Revenue): ความจริงที่เจ็บปวดกว่ารายได้รวม
สำหรับนักลงทุนหรือผู้เชี่ยวชาญในวงการ ตัวเลขที่ผมให้ความสำคัญยิ่งกว่า “รายได้รวม” คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวชี้วัดความสามารถในการระบายสินค้า (Inventory) และความต้องการซื้อจริง (Real Demand) ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อถอดรายได้พิเศษและกำไรจากการขายทรัพย์สินออก เราจะพบความจริงที่น่ากังวล:
รายได้จากการขายรวมทั้งตลาดหายไปถึง -11% (เหลือ 2.68 แสนล้านบาท)
30 จาก 41 บริษัท มียอดขายลดลง!
แม้แต่ Top 10 ก็ยังมีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ทำไมยอดขายถึงรูดลง?
สาเหตุหลักไม่ได้มาจากสินค้าไม่ดี แต่มาจาก “ความสามารถในการซื้อ” (Affordability) ที่ลดลง ดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นทำให้ค่างวดผ่อน บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม สูงขึ้นตามไปด้วย ลูกค้าจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือหันไปหา บ้านมือสอง หรือการเช่าอยู่แทน
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดขายแนวราบ
แม้ภาพรวมจะดูแย่ แต่ “เอพี” ยังคงพิสูจน์ความเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขาย ด้วยตัวเลขเกือบ 3.7 หมื่นล้านบาท ความสำเร็จของเอพีคือการกระจายพอร์ตโฟลิโอที่สมดุลมาก มีทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ครอบคลุมทุกทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้จับกลุ่มลูกค้า Real Demand ได้อยู่หมัด แม้เศรษฐกิจจะไม่ดี แต่คนยังต้องมีที่อยู่อาศัย และเอพีตอบโจทย์นี้ได้ดีที่สุดในแง่ของ Product Function
ในขณะที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด การเติบโตแบบก้าวกระโดด 103% ในฝั่งที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการ Synergy กับห้างสรรพสินค้า (Mixed-use Development) ซึ่งเป็นเทรนด์หลักของ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ ในยุคปัจจุบันและอนาคต การมีคอนโดติดห้างฯ เป็น Selling Point ที่ทรงพลังมาก
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): ใครคือผู้เหลือรอดที่แท้จริง?
การขายดีเป็นเทคนิค แต่การมีกำไรคืองานศิลปะ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: จอมเก๋าเกมการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) กำไรส่วนใหญ่ในปีนี้มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT ซึ่งเป็นกลยุทธ์การแปลงทรัพย์สินเป็นทุนเพื่อรักษาสภาพคล่องและกำไรให้ผู้ถือหุ้น นี่คือบทเรียนสำคัญว่า ในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเซา การมี Recurring Income และสินทรัพย์ที่สามารถ Liquidate ได้ คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
แสนสิริ: กำไรโตระเบิดจากการบริหารต้นทุน
ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตถึง 42% (5,846 ล้านบาท) การเติบโตนี้ไม่ได้มาจากแค่ยอดขาย แต่มาจากการบริหาร Cost to Income Ratio ที่ดีขึ้น และการเน้นโครงการระดับบนที่มี Margin สูง ซึ่งช่วยชดเชยปริมาณการโอนที่อาจจะชะลอตัวในกลุ่มระดับล่างได้
แนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนปี 2026: ปรับพอร์ตรับแรงกระแทก
จากข้อมูลปี 2566 และสถานการณ์ปี 2567 ผมขอฉายภาพอนาคตไปถึงปี 2026 เพื่อให้นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยได้เตรียมตัว
ยุคแห่ง “Pet Humanization” และ “Wellness”
โครงการที่จะอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคหน้า ไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่เป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) ทำให้คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Yield) สูงกว่าคอนโดทั่วไปอย่างชัดเจน หากคุณจะลงทุน ปล่อยเช่าคอนโด ต้องมองหาฟีเจอร์นี้
ทำเลศักยภาพใหม่ (New CBD & Extension)
เมื่อที่ดินในเมืองแพงจนจับต้องยาก การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ การมองหา บ้านเดี่ยวทำเลทอง ในโซนกรุงเทพกรีฑา, ราชพฤกษ์ หรือบางนา-ตราด ยังคงเป็น Red Ocean ที่มีการแข่งขันสูงแต่มีความต้องการซื้อรองรับเสมอ ผู้ประกอบการจะหันมาทำโครงการ Luxury ในโซนนี้มากขึ้น
การเงินต้องแม่น: รีไฟแนนซ์และดอกเบี้ย
สำหรับผู้ซื้อ ในยุคดอกเบี้ยทรงตัวระดับสูง การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี เป็นเรื่องคอขาดบาดตายที่ต้องทำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย ส่วนนักลงทุนต้องคำนวณ Cash Flow ให้ดี อย่าหวัง Capital Gain ระยะสั้น แต่ให้มอง Long-term Rental Yield
ผู้ประกอบการรายย่อยจะอยู่ยากขึ้น
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะคล้ายกับโมเดลในต่างประเทศที่เหลือผู้เล่นรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย (Oligopoly) รายย่อยที่สายป่านไม่ยาวพอจะถูก M&A หรือล้มหายตายจากไป การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงิน (Credit Rating ระดับ A ขึ้นไป) จึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อป้องกันปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ
สรุป: ปีแห่งการคัดกรอง สู่ความยั่งยืน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลข แต่เป็นปีที่ดีในแง่ของการ “Reset” ระบบเศรษฐกิจอสังหาฯ ให้เข้าสู่ความเป็นจริง บริษัทที่ปรับตัวได้เร็วอย่าง แสนสิริ, เอพี และ ออริจิ้น พิสูจน์แล้วว่าความยืดหยุ่นคือกุญแจสู่ความสำเร็จ ส่วนยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็สอนให้เรารู้จักความสำคัญของการกระจายความเสี่ยง
สำหรับท่านที่กำลังมองหาลู่ทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือการลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ “ผู้ซื้อเป็นต่อ” (Buyer’s Market) โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมยังมีอยู่มาก แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด โดยเน้นที่ “ทำเลที่มีศักยภาพจริง” และ “แบรนด์ที่ไว้ใจได้”
โลกการลงทุนไม่มีคำว่าทางตัน มีแต่คนที่มองเห็นโอกาสกับคนที่มองผ่านไป หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทำเล หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตอสังหาฯ เพื่อให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินของคุณในปี 2026
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
