วิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากบทเรียนปี 2566 สู่เทรนด์การลงทุนปี 2569 ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาหลายรูปแบบ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่ง หากเราย้อนกลับไปดูตัวเลขและปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น มันไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขกำไรหรือขาดทุน แต่เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่จะส่งผลกระทบยาวไปจนถึงปี 2569 และอนาคตข้างหน้า
บทความนี้ผมจะพาคุณไปผ่าตัดโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่ากลยุทธ์ไหนที่ “รอด” และกลยุทธ์ไหนที่ “ร่วง” พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกถึงโอกาสในการ ลงทุนอสังหา และทิศทาง สินเชื่อบ้าน ที่ผู้บริโภคต้องรู้
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” หายไป และความจริงปรากฏ
หลายคนคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตัวเลขจาก Property Mentor ที่รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ ชี้ให้เห็นว่าภาพรวมรายได้ลดลง -1.2% เหลือเพียง 371,560 ล้านบาท
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า กำลังซื้อ ในประเทศยังเปราะบาง และปัญหาหนี้ครัวเรือนกำลังกัดกินความสามารถในการ กู้ซื้อบ้าน ของคนไทยอย่างรุนแรง
ปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคาร (Rejection Rate ที่พุ่งสูงถึง 50-60% ในบางเซกเมนต์) และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงนั้น ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้
ผู้ชนะและผู้แพ้: บทเรียนจากยักษ์ใหญ่ (Revenue & Sales Analysis)
ในสมรภูมิธุรกิจ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้พิเศษอื่นๆ การจะวัดฝีมือ Developer กันจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) และ “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ปีที่ผ่านมาคือศึกช้างชนช้างอย่างแท้จริง
แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์ “รายได้รวมสูงสุด” ไปครองที่ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่ม Luxury และแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถดึงดูดลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา ดอกเบี้ยกู้บ้าน หรือการปฏิเสธสินเชื่อมากนัก
เอพี ไทยแลนด์ (AP): แม้จะพ่ายในเรื่องรายได้รวม แต่หากวัดที่ “รายได้จากการขายอสังหาฯ เพียวๆ” เอพียังคงเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตโฟลิโอที่กระจายตัวดีเยี่ยม โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวใน ทำเลทอง ชานเมืองที่ตอบโจทย์ Real Demand
กรณีศึกษาแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): การบริหารกำไรขั้นเทพ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ สร้างปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -38% (ตกไปอยู่อันดับ 6 ในแง่รายได้ขาย) แต่กลับสามารถทำ “กำไรสุทธิ” สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่มีการลงทุนในธุรกิจอื่น และจังหวะการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารความเสี่ยง (Diversification) ที่นักลงทุนควรศึกษา เพราะในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซบเซา รายได้จากช่องทางอื่น (Recurring Income) คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
กลุ่มที่น่าห่วง: สัญญาณอันตรายของรายกลาง-เล็ก
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือบริษัทที่พึ่งพากลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง หรือมีสินค้าคงค้างในทำเลที่ไม่ใช่ Prime Location ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ และ อสังหาฯ รายย่อยอื่นๆ ที่รายได้ติดลบระดับ 20-78%
สาเหตุหลักมาจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแบรนด์เหล่านี้ คือกลุ่มที่เปราะบางที่สุดต่อภาวะเศรษฐกิจ การขอ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือขอสินเชื่อใหม่ทำได้ยากขึ้น ประกอบกับคู่แข่งรายใหญ่ลงมาเล่นสงครามราคา ทำให้พื้นที่ยืนของรายกลางเล็กลงเรื่อยๆ
เจาะลึกเทรนด์ปี 2569: อสังหาฯ ยุคใหม่ต้องปรับตัวอย่างไร?
จากข้อมูลในอดีต ผมขอฉายภาพอนาคตไปถึงปี 2568-2569 เพื่อให้คุณเห็นทิศทางว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังมุ่งไปทางไหน และโอกาสอยู่ตรงไหน
Location is (Still) King แต่ความหมายเปลี่ยนไป
คำว่า “ทำเลทอง” ในปี 2569 ไม่ได้หมายถึงแค่สุขุมวิทหรือสีลมอีกต่อไป แต่หมายถึง “ทำเลที่มี Lifestyle Support”
กรุงเทพฯ โซนตะวันออก (บางนา – สุวรรณภูมิ): ยังคงเป็นทำเลศักยภาพสูงจากการขยายตัวของเมืองและ Mixed-use Project ขนาดใหญ่
กรุงเทพกรีฑา: กลายเป็น Beverly Hills ของเมืองไทย สำหรับกลุ่มบ้านหรูระดับ Luxury
แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู: เริ่มเห็นการเติบโตของคอนโดมิเนียมราคาจับต้องได้ แต่ต้องระวังเรื่อง Supply ล้นตลาดในบางจุด
Pet Humanization & Wellness Living
เทรนด์ที่มาแรงและ Developers ต้องทำคือ การออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) และสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) โครงการไหนที่ไม่มีส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง หรือไม่มี Universal Design จะขายออกได้ยากขึ้น นี่คือปัจจัยสำคัญในการเพิ่มมูลค่าให้กับ คอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร
Green & Smart Home: มาตรฐานใหม่ที่ไม่ใช่ทางเลือก
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับค่าไฟและการประหยัดพลังงาน บ้านที่ติดตั้ง Solar Roof, EV Charger และระบบ Home Automation จะกลายเป็นมาตรฐาน (Standard Spec) ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป การเลือกซื้อบ้านที่มีเทคโนโลยีเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าในการ ขายฝาก หรือขายต่อในอนาคต
การเงินและการลงทุน: ยุคแห่งความระมัดระวัง
สำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หรือซื้อเพื่อเก็งกำไร ต้องทำการบ้านหนักขึ้น High Yield 5-7% หาได้ยากขึ้นในทำเลไข่แดง
คำแนะนำ: ควรมองหา ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือบ้านมือสองในทำเลดีมา Renovate จะทำกำไรได้ดีกว่าการซื้อโครงการใหม่ที่ราคาพุ่งสูงไปแล้ว
สินเชื่อ: ดอกเบี้ยอาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลงเล็กน้อยในปี 2568 แต่เกณฑ์การปล่อยกู้จะยังเข้มข้น การเตรียม Statement และการลดหนี้บัตรเครดิต เป็นสิ่งจำเป็นก่อนยื่นกู้
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) โมเดลธุรกิจแห่งอนาคต
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดจากธุรกิจค้าปลีกมาลุยตลาดที่อยู่อาศัยเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% ในปี 2566
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดติดห้างสรรพสินค้า เป็นสูตรสำเร็จที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือโมเดลที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก และเป็นการยืนยันว่า Brand Loyalty มีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อ
สรุปบทเรียนและคำแนะนำสู่อนาคต
ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 และความซบเซาต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน บอกเราว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้อยู่ในยุค “ซื้ออะไรก็กำไร” อีกต่อไป มันเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyer’s Market for the prepared) และเป็นตลาดของผู้ประกอบการที่มี “สายป่านยาว”
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย:
ปีนี้และปีหน้าเป็นโอกาสดีที่จะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล โปรโมชั่นระบายสต็อกยังมีอยู่มาก โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ควรเน้นดูโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to move) เพื่อลดความเสี่ยง และควรเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ
สำหรับนักลงทุน:
เลิกหวังกำไรระยะสั้น (Flipping) ให้มองการลงทุนระยะยาว (Long-term Holding) เน้นทำเลที่มี Demand จริง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้แหล่งงาน หรือโซนที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่ (Expat Zone) และอย่าลืมกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาฯ ประเภทอื่น เช่น กองทุนรวมอสังหาฯ (REITs) หากไม่อยากปวดหัวเรื่องการบริหารจัดการผู้เช่า
อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนที่สุดหากคุณ “เลือกเป็น” ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็วอย่าง แสนสิริ, เอพี หรือ เซ็นทรัลพัฒนา ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ในวันที่ฟ้าฝนไม่เป็นใจ คนที่แข็งแกร่งที่สุดคือคนที่เตรียมร่มไว้ล่วงหน้า
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือแม้แต่สนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่รู้จะเริ่มอย่างไร อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณคือความคุ้มค่าที่สุด คลิกที่นี่เพื่อรับข้อเสนอพิเศษและบทวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะทำเลที่คุณสนใจ!
