ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากตัวเลขวิกฤตปี 66 สู่ทิศทางความอยู่รอดในยุค 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่หากเราจะพูดถึงจุดเปลี่ยนที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย คงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ผมเรียกว่า “ปีแห่งความจริงที่เจ็บปวด” (The Year of Painful Reality) เหตุการณ์ในช่วงนั้นไม่ได้เป็นเพียงแค่ตัวเลขทางบัญชีที่ผ่านไป แต่คือรากฐานที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์การอยู่อาศัยและการลงทุนในปี 2569 นี้
บทความนี้ผมจะไม่เพียงแค่มาเล่าตัวเลขย้อนหลัง แต่จะพาคุณไป “แกะรอย” วิธีคิดของยักษ์ใหญ่ ว่าทำไมบางรายถึงรอดและเติบโตอย่างก้าวกระโดด ในขณะที่บางรายกลับบาดเจ็บสาหัส และที่สำคัญ ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำที่สุดในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ภาพลวงตาแห่งการฟื้นตัว: เมื่อโมเมนตัมไม่ใช่คำตอบ
ย้อนกลับไปมองภาพใหญ่ เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาด Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงคือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า “ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้ไปต่อ” ในสงครามนี้
เจาะลึกสมรภูมิรายได้: ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การสร้างรายได้คือหัวใจสำคัญ แต่การรักษาการเติบโตนั้นยากยิ่งกว่า ในปีแห่งความผันผวนนั้น เราได้เห็นการชิงไหวชิงพริบของบรรดาบิ๊กคอร์ป (Big Corp) ที่น่าสนใจมาก
แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์สำคัญคือการรุกตลาดลักชัวรี่และ บ้านเดี่ยว ระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่า
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะเฉือนกันเพียงนิดเดียว แต่เอพียังคงรักษามาตรฐานความเป็นผู้นำในตลาดแมสและพรีเมียมแมสได้อย่างเหนียวแน่น
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงเป็นเสาหลักที่มั่นคง แม้รายได้จะลดลงมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดีเยี่ยม ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นแบรนด์ที่น่าเชื่อถือในสายตานักลงทุน
ในทางกลับกัน เราเห็นแบรนด์ระดับตำนานหลายรายที่ต้องเผชิญกับมรสุมหนัก เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN) และ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ติดลบในระดับ 20-30% สะท้อนให้เห็นว่า การยึดติดกับโปรดักต์เดิมๆ หรือกลุ่มลูกค้าเดิมในวันที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป อาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไปสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
รายได้จากการขาย (Presale & Transfer): ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่ง
หากรายได้รวมคือภาพลักษณ์ “รายได้จากการขาย” คือของจริงที่จะบอกว่าใครขายเก่งที่สุด ข้อมูลจาก 41 บริษัทระบุว่า รายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า
ตัวเลขนี้สะท้อนอะไร? มันสะท้อนว่ากำลังซื้อในระดับรากหญ้าและชนชั้นกลางล่างเริ่มมีปัญหา การกู้ซื้อบ้านยากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่กดดัน ราคาประเมินที่ดิน และสภาพคล่องของผู้ประกอบการ
เอพี (Thailand) คือราชาแห่งการขาย: ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์แล้วว่าความหลากหลายของสินค้า ทั้ง ทาวน์โฮม, บ้านแฝด, และ คอนโดมิเนียม ที่กระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตอบโจทย์ลูกค้าได้ครอบคลุมที่สุด
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท โดยมีการเติบโตที่สวนกระแส ซึ่งเป็นผลพวงจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding) ทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นและตัดสินใจซื้อได้ง่ายกว่า
ที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มบริษัทที่ยอดขายตกลงอย่างน่าใจหายอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากการที่ไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เข้ามาเติมพอร์ตมากนักในช่วงเวลานั้น เน้นกินบุญเก่าจากโครงการแนวราบเป็นหลัก
บทเรียนเรื่องกำไร: เมื่อ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” สอนมวยเรื่องการเงิน
นี่คือพาร์ทที่ผมชอบที่สุด และเป็นกรณีศึกษา (Case Study) ที่นักลงทุนหรือผู้สนใจทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องจดจำ แม้ว่ายอดขายของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) จะดูแผ่วลง แต่เมื่อกางบรรทัดสุดท้ายดู “กำไรสุทธิ” (Net Profit) พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท!
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
คำตอบคือ “การกระจายความเสี่ยง” (Diversification) ครับ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่พวกเขามี Recurring Income จากค่าเช่า และไม้ตายก้นหีบคือการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท
กลยุทธ์นี้สอนให้เรารู้ว่า ในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา การมีพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย ทั้งโรงแรม อะพาร์ตเมนต์ หรือห้างสรรพสินค้า จะช่วยพยุงให้บริษัทรอดพ้นวิกฤตและยังคงจ่ายปันผลงามๆ ให้ผู้ถือหุ้นได้
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ก็ยังคงทำกำไรได้ดีในระดับ 6,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจในยุคที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น
ม้ามืดและผู้ร่วงหล่น: บทเรียนจากสนามจริง
เราต้องพูดถึง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว จากเดิมที่เป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า ปี 66 พวกเขาสร้างรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท)
นี่คือสัญญาณเตือนภัยสำหรับ Developer เจ้าถิ่นว่า ยักษ์ใหญ่ที่มี “Ecosystem” แข็งแกร่ง (มีห้าง มีออฟฟิศ มีโรงแรม) จะได้เปรียบในการทำโครงการแบบ Mixed-use ซึ่งเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 นี้ การมีคอนโดติดห้างสรรพสินค้าคือ Selling Point ที่ทรงพลังมาก
ในทางกลับกัน บริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดสภาพคล่องและไม่มีจุดขายที่ชัดเจน เริ่มทยอยขาดทุนสะสม บางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” อย่างสมบูรณ์แบบ
กลยุทธ์สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนในปี 2026
จากบทเรียนในปี 66 สู่สถานการณ์ปัจจุบัน หากคุณคือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือวางแผน การลงทุนอสังหา นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
เลือกแบรนด์ที่แกร่ง (Trust Matters): จากข้อมูลเห็นได้ชัดว่าบริษัท Top 5 มีความเสถียรภาพมากกว่า การซื้อบ้านหรือคอนโดจากแบรนด์ใหญ่ ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างไม่เสร็จ หรือปัญหาหลังการขาย
มองหาทำเลศักยภาพ (Prime Location): แม้ตลาดจะซบเซา แต่โครงการในทำเล CBD หรือแนวรถไฟฟ้ายังคงมี Demand ตลอดเวลา โดยเฉพาะ คอนโดทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีเขียว
การบริหารจัดการหนี้ (Debt Management): ดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญ หากคุณมีภาระผ่อนบ้านอยู่แล้ว การหมั่นตรวจสอบโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิม ทุกๆ 3 ปี จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและทำให้ผ่อนหมดไวขึ้น
จับตาดูสินเชื่อบ้านแลกเงิน: สำหรับคนที่มีบ้านปลอดภาระ การใช้ผลิตภัณฑ์ สินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for Cash) ดอกเบี้ยต่ำ เพื่อนำเงินมาหมุนเวียนหรือลงทุน อาจเป็นทางออกที่ดีกว่าการกู้สินเชื่อส่วนบุคคล
สรุป: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2566 คือบททดสอบที่คัดกรอง “ของจริง” ออกจากตลาด ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลงในภาพรวม ไม่ได้หมายความว่าธุรกิจนี้กำลังจะตาย แต่หมายความว่ามันกำลัง “ปรับตัว” สู่สมดุลใหม่
สำหรับผู้ประกอบการ การทำสงครามราคาไม่ใช่ทางออกอีกต่อไป แต่คือการสร้าง “Value” และ “Innovation” ในตัวสินค้า สำหรับผู้บริโภค นี่คือจังหวะเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีโอกาสเลือกของดีในราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะโครงการพร้อมอยู่ที่มีโปรโมชั่นระบายสต็อก
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจไทย แต่รูปแบบการเล่นเปลี่ยนไปแล้ว ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในเกมนี้
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก หรือต้องการปรับพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด อย่าลืมศึกษาข้อมูลสินเชื่อและเปรียบเทียบดอกเบี้ยอย่างละเอียด
เริ่มวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ เพื่อความมั่นคงในวันหน้า ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือตรวจสอบวงเงินกู้เบื้องต้นได้ทันที!
