ผ่าวิกฤตและโอกาส: บทเรียนจากสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026 ใครคือของจริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวและเห็นวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจไทยมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน ตัวเลขผลประกอบการที่ออกมาไม่ได้เป็นเพียงแค่สถิติในกระดาษ แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกว่าใครคือผู้อยู่รอดที่แท้จริง และทิศทางของลมกำลังพัดไปทางไหน
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกงบการเงินและผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากปี 2566 ซึ่งถือเป็นปีแห่ง “การปรับฐานครั้งใหญ่” เพื่อถอดรหัสกลยุทธ์ที่ยังคงใช้ได้ผลมาจนถึงปี 2026 นี้ พร้อมวิเคราะห์โอกาสสำหรับผู้ที่มองหาลู่ทาง กู้ซื้อบ้าน หรือ การลงทุนอสังหา ในยุคปัจจุบัน
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” หมดแรงส่ง
ย้อนกลับไปมองภาพใหญ่ ปี 2566 ถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีที่ธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะ Take off หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงาม โดยได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ทำให้กำลังซื้อสะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด
จากการเก็บรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท หรือหดตัวลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่นั่นยังไม่น่ากังวลเท่ากับ “กำไรสุทธิ” ที่หายวูบไปถึง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า ต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น กำลังกัดกินความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการอย่างหนัก
วิกฤตศรัทธาหรือโอกาสของผู้แข็งแกร่ง?
ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายชื่อบริษัท เราจะเห็นความเหลื่อมล้ำที่ชัดเจน ในขณะที่ 25 บริษัทจาก 41 ราย ต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ก็ยังมี “ผู้ชนะ” ที่สามารถปรับตัวและกอบโกยส่วนแบ่งการตลาดไปได้อย่างน่าทึ่ง นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับคนที่กำลังวางแผน ซื้อบ้านโครงการใหม่ หรือมองหาหุ้นอสังหาฯ เข้าพอร์ต ว่าควรเลือกเรือลำไหนให้อุ่นใจที่สุด
เจาะลึกรายได้: แสนสิริ ผงาดชิงบัลลังก์แชมป์
ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ “แสนสิริ” ที่สามารถประกาศศักดาด้วยรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตัวเลขนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ที่แม่นยำในการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) มากนัก
การที่แสนสิริสามารถเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว แสดงให้เห็นถึงสงครามราคาและการแย่งชิงลูกค้าที่ดุเดือด ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” แม้จะตามมาห่างๆ ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษาสถานะความแข็งแกร่งในตลาดภูธรและคอนโดมิเนียมระดับกลางไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
ความเจ็บปวดของผู้ที่ปรับตัวไม่ทัน
ในอีกด้านหนึ่ง เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งที่รายได้ถดถอยลงอย่างน่าใจหาย ไม่ว่าจะเป็น “แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์” (LPN) ที่รายได้หายไปกว่า 28% หรือ “ไรมอน แลนด์” ที่ติดลบไป -26% สะท้อนให้เห็นว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ที่ผู้บริโภคต้องการมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ Smart Living และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ Work from Anywhere
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากขาดสินค้าใหม่ๆ ที่โดนใจตลาด ก็อาจเสียแชมป์ได้ทุกเมื่อ
สมรภูมิยอดขาย (Presale): ใครคือตัวจริงในใจผู้บริโภค?
รายได้รวมอาจเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการเก่า แต่ “รายได้จากการขาย” หรือยอดขายจริง คือตัวชี้วัดความนิยมในปัจจุบัน ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พิสูจน์แล้วว่าเป็น “King of Housing” ตัวจริง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริคืนได้สำเร็จ
กลยุทธ์ “ปูพรมทุกเซกเมนต์” ของเอพี ตั้งแต่ทาวน์โฮมราคาจับต้องได้ ไปจนถึงบ้านเดี่ยวหรู และ คอนโดแนวรถไฟฟ้า ทำให้เอพีสามารถดักจับกำลังซื้อได้ในทุกระดับราคา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในภาวะที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง การกระจายความเสี่ยงพอร์ตสินค้าช่วยให้เอพียังคงยืนหนึ่งในด้านยอดขายได้ แม้ในภาวะที่ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน อยู่ในขาขึ้น
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา
สิ่งที่เซอร์ไพรส์ที่สุดในตารางผลประกอบการปี 2566 คงหนีไม่พ้น “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้อย่างก้าวกระโดดด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้ไป 5,835 ล้านบาท
โมเดล “Mixed-use Development” ที่ผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับศูนย์การค้า กลายเป็นจุดขายที่ทรงพลังและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตที่นักลงทุนควรจับตามอง เพราะอสังหาฯ ที่อยู่ติดห้างหรืออยู่ในโครงการมิกซ์ยูส มักจะมีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) ที่สูงกว่าในระยะยาว
บทเรียนเรื่องกำไร: เมื่อ “เงินสด” คือพระเจ้า
ในมุมมองของนักลงทุน การขายดีอาจไม่มีความหมายถ้าไม่มีกำไร ปี 2566 พิสูจน์ให้เห็นสัจธรรมข้อนี้ชัดเจน เมื่อ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับสามารถยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ได้สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับของแลนด์แอนด์เฮ้าส์คือความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาฯ ทำกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงทางการเงินที่เหนือกว่าคู่แข่งรายอื่น ทำให้แม้ในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซบเซา พี่ใหญ่รายนี้ก็ยังมีกระแสเงินสดหมุนเวียนอย่างมั่งคั่ง
ในขณะที่ “แสนสิริ” ก็ทำผลงานด้านกำไรได้อย่างยอดเยี่ยม เติบโตถึง 42% ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และการเน้นสินค้ากลุ่ม High Margin ที่ให้ผลตอบแทนสูง
แต่ที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มบริษัทที่มีผลกำไรลดลงหรือขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งมีถึง 12 บริษัท บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด สำหรับผู้บริโภค การเลือกซื้อโครงการจาก Developer ที่มีสถานะทางการเงินไม่แข็งแรง อาจมีความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างล่าช้า หรือบริการหลังการขายที่ไม่เป็นไปตามสัญญา ดังนั้นการเช็คสุขภาพทางการเงินของบริษัทก่อนตัดสินใจ กู้ซื้อบ้าน จึงเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม
ทิศทางตลาดอสังหาฯ 2026: ปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากฐานข้อมูลปี 2566 ส่งผลมาถึงปัจจุบันและอนาคต เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจน 3 ประการที่จะขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยต่อไป:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Year): ธนาคารจะยังคงเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์บ้าน ต่อไป ผู้กู้ที่มีเครดิตดี (Credit Scoring) จะเป็นที่ต้องการของธนาคาร ในขณะที่กลุ่มเปราะบางจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น Developer จะหันมาจับกลุ่ม Real Demand ระดับกลาง-บน มากกว่าการเน้นขายนักเก็งกำไร
Pet-Friendly & Green Living: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์และการประหยัดพลังงานไม่ใช่แค่ลูกเล่นการตลาดอีกต่อไป แต่เป็น “Standard” ใหม่ โครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยง และติดตั้ง Solar Roof หรือ EV Charger จะเป็นตัวเลือกแรกๆ ของผู้ซื้อยุคใหม่
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations): เมื่อที่ดินในเมืองแพงเกินเอื้อม การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ได้เปิดหน้าดินใหม่ๆ แถบชานเมือง เช่น บางนา รามอินทรา และมีนบุรี ให้กลายเป็นทำเลทองของ บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ราคาจับต้องได้
ข้อคิดสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนชีวิต ไม่ว่าจะต้องการ ซื้อบ้านโครงการใหม่ เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือต้องการ ลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่สุดในเวลานี้คือ “ความพร้อมทางการเงิน” และ “ข้อมูลที่รอบด้าน”
อย่าดูแค่โปรโมชั่นส่วนลด หรือของแถมที่โฆษณา แต่ให้ดูที่ “Track Record” ของผู้พัฒนาโครงการ ดูงบการเงินว่าบริษัทมีความมั่นคงแค่ไหน และดูทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตจริง ไม่ใช่แค่ราคาถูกอย่างเดียว การเลือกใช้บริการที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือเปรียบเทียบดอกเบี้ย สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากหลายธนาคาร จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลักแสนถึงหลักล้านในระยะยาว
บทสรุป: ผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่สำหรับบริษัทที่ปรับตัวได้ มันคือปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ แสนสิริ เอพี และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็น Big 3 ที่ครองตลาดอย่างเหนียวแน่น แต่ผู้เล่นหน้าใหม่อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ก็พร้อมจะขึ้นมาท้าชิงส่วนแบ่งเค้กก้อนนี้ทุกเมื่อ
ในโลกของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่หมุนเร็วขึ้นทุกวัน การหยุดนิ่งเท่ากับการถอยหลัง สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา การมีความรู้เท่าทันตลาดคือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้เราได้ครอบครองทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ในราคาที่เหมาะสมที่สุด
หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหว เจาะลึกข้อมูลเชิงลึก และเทคนิคการบริหารพอร์ตอสังหาฯ ระดับมืออาชีพ เพื่อให้คุณก้าวทันทุกเทรนด์การลงทุนในปี 2026
เริ่มต้นวางแผนความมั่งคั่งด้วยอสังหาริมทรัพย์ฉบับผู้รู้จริง คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือรับบทวิเคราะห์เจาะลึกฟรีได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/ช่องทางติดต่อ]
