เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียน “ผู้ชนะ” และ “ผู้แพ้” สู่การปรับตัวรับเทรนด์ตลาดปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านวิกฤตและโอกาสมาหลายระลอก หากจะให้ผมนิยามสถานการณ์ที่ผ่านมาและส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับว่าเรากำลังอยู่ในยุค “การคัดสรรตามธรรมชาติ” (Natural Selection) ของวงการอย่างแท้จริง ข้อมูลผลประกอบการช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตที่ชัดเจนที่สุด
หลายคนอาจมองว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่น่าผิดหวัง ตลาดชะลอตัว โมเมนตัมที่เคยคิดว่าจะพุ่งทยานกลับสะดุดลงดื้อๆ ทั้งปัจจัยดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และการเมือง แต่ถ้ามองให้ลึกลงไปในฐานะนักวิเคราะห์ คุณจะเห็นว่าในวิกฤตนั้น มี “ผู้รอด” และ “ผู้ร่วง” ที่ชัดเจนมาก บทความนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละไส้ในของทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือของจริง และเราจะใช้องค์ความรู้จากข้อมูลเหล่านี้ในการวางแผนการลงทุน หรือเลือก โครงการบ้านใหม่ ในปี 2566-2567 ต่อเนื่องไปจนถึงเทรนด์ปี 2026 ได้อย่างไร
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลของ Property Mentor ต่อบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจมาก คือรายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเข้าสู่ภาวะ “อิ่มตัว” ในบางเซกเมนต์
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กถึงรายกลางเริ่มสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดให้กับรายใหญ่ (Big Players) ที่มีสายป่านยาวกว่าและมีการจัดการต้นทุนที่ดีกว่า
บริษัทที่เคยเป็นดาวรุ่งหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หนีไม่พ้นแรงกระแทกนี้ สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และลักชัวรี่บางทำเล ยังคงเปราะบาง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี
หากเปรียบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นสมรภูมิรบ ปีที่ผ่านมาคือสงครามที่ดุเดือดที่สุดระหว่างสองยักษ์ใหญ่ คือ “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริประสบความสำเร็จคือ Branding ที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า นอกจากนี้ แสนสิริยังเก่งในเรื่องของการบริหารจัดการ Cash Flow และการทำการตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ในแง่รายได้รวม แต่เอพีคือ “ราชาแห่งการขาย” ที่แท้จริง เพราะหากวัดกันที่ยอดขาย (Presales) และการโอนโครงการแนวราบ เอพียังคงครองใจผู้บริโภคที่ต้องการ บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ในทำเลศักยภาพ
อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษามาตรฐานของตนเองไว้ได้ แม้รายได้จะลดลงบ้าง แต่พื้นฐานยังแกร่ง โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company กระจายความเสี่ยงได้ดี
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ใครคือตัวจริงในสนามรบ?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ให้ดู “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดความต้องการซื้อจริง (Real Demand) ของผู้บริโภคที่มีต่อแบรนด์นั้นๆ
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปเล็กน้อย:
เอพี (ไทยแลนด์): ยืนหนึ่งเรื่องขายเก่ง กวาดไป 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นการดีไซน์ฟังก์ชันบ้าน หรือการเลือกทำเล ตอบโจทย์คนซื้อบ้านยุคนี้ที่สุด
แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท โตขึ้น 7% แสดงให้เห็นว่าแคมเปญการตลาดที่ดุดันได้ผล
ศุภาลัย: ยังคงเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือ “ความคุ้มค่า” (Value for Money) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญมากในการตัดสินใจขอ สินเชื่อบ้าน ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
แต่ที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ลดลงถึง -78% ข้อมูลตรงนี้บอกเราว่า ตลาดระดับบนเริ่มมีการเปลี่ยนมือ หรือลูกค้าเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อโครงการที่มีราคาสูงมากๆ หากไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับก้าวที่น่าจับตามอง
ในบรรดาตัวเลขสีแดง ยังมีจุดสีเขียวที่สว่างวาบขึ้นมา นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103%!
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดและโรงแรมติดกับห้างสรรพสินค้าของตนเอง เป็นไม้ตายที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก การซื้อคอนโดติดห้างฯ ไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวกสบาย แต่เป็นการการันตี Value ของอสังหาฯ ชิ้นนั้นว่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต (Capital Gain) ซึ่งดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุน ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ได้อย่างดีเยี่ยม
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (Bottom Line)
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด คำกล่าวนี้ยังใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ปีที่ผ่านมา แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมียอดขายตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของมือเก๋าที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขาย แต่รู้จักจังหวะในการหมุนเวียนสินทรัพย์ (Asset Monetization) เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
ส่วน ศุภาลัย และ เอพี ก็ทำกำไรได้สูสีกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ กำไรโตกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหาร Cost Management ที่ดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตา
บทวิเคราะห์เจาะลึก: เทรนด์อสังหาฯ และคำแนะนำสู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปเป็นบทเรียนและแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้น เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ยุคแห่ง “Smart Living” และ “Green Sustainability”
ตัวเลขรายได้ที่ลดลงของหลายบริษัทสะท้อนว่า ผู้บริโภคเริ่มเบื่อหน่ายกับโครงการรูปแบบเดิมๆ ในปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมุ่งเน้นเรื่อง Green Building และ Smart Home อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่ Gimmick ทางการตลาด แต่ต้องช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานให้ผู้อยู่อาศัยได้จริง เช่น Solar Roof, EV Charger และระบบ Home Automation ที่ใช้งานได้จริง
สงครามราคาจบแล้ว เริ่มต้นสงคราม “บริการ”
การแข่งขันด้วยราคา (Price War) ทำให้เจ็บตัวกันถ้วนหน้า ผู้ชนะในรอบปีที่ผ่านมาคือผู้ที่สร้าง “ความเชื่อมั่น” บริการหลังการขาย (After-sales Service) และการดูแลลูกบ้านจะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดในการเลือกซื้อ โครงการบ้านใหม่ ลูกค้ายอมจ่ายแพงกว่าเพื่อแลกกับความอุ่นใจและการดูแลระยะยาว
ทำเลที่ใช่ สำคัญกว่าราคาที่ชอบ
การฟื้นตัวของ อสังหาฯ กรุงเทพ และปริมณฑล จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะทำเลที่มีศักยภาพจริง (Prime Location) ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้ทางด่วน ในขณะที่ทำเลรองอาจจะต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกอีกนาน การเลือกซื้อเพื่อการลงทุนต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ควรเน้นทำเลที่มี Real Demand รองรับ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน
โอกาสของผู้ซื้อ: ตลาดของผู้บริโภค
ด้วยสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม นี่คือ “Golden Period” ของผู้ซื้อ คุณมีอำนาจต่อรองสูง โปรโมชั่นต่างๆ เช่น ฟรีค่าโอน, ดอกเบี้ยพิเศษ หรือส่วนลดเงินสด จะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ใครที่มีความพร้อมด้านเครดิต การขอ สินเชื่อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงนี้ หากเลือกจังหวะดีๆ จะได้ของดีในราคาที่คุ้มค่ามาก
การกระจายความเสี่ยง (Diversification)
เราจะเห็นผู้พัฒนาอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจไปทำ โรงแรม, โรงพยาบาล, คลังสินค้า หรือ Community Mall มากขึ้น เพื่อลดความผันผวนจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว สำหรับนักลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นี่คือจุดที่ต้องพิจารณา หุ้นที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) จะมีความปลอดภัยมากกว่าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
บทสรุป: การปรับตัวคือทางรอด
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก และส่งผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน แต่ในความยากลำบากนั้น ได้คัดกรองให้เราเห็นแล้วว่า ใครคือ “ตัวจริง” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด ไม่หลงไปกับกระแสโฆษณา แต่ดูที่พื้นฐานความเป็นจริง ทั้งงบการเงิน ประวัติการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อ กู้ซื้อบ้าน อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นระยะสั้น แต่ให้มองถึงมูลค่าในระยะยาว และความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการเป็นหลัก
โลกอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป แล้วคุณล่ะ… พร้อมที่จะปรับตัวแล้วหรือยัง?
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพแบบรายบุคคล เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองในช่วงตลาดปรับฐานแบบนี้ สามารถกดติดตามและลงทะเบียนรับข่าวสาร Exclusive จากเราได้ทันที เพื่อก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯ ก่อนใคร.
