เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางตลาดปี 2026 ใครคือตัวจริงในสนามรบนี้?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าวัฏจักรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนการนั่งรถไฟเหาะตีลังกาที่ไม่มีเข็มขัดนิรภัย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ปีแห่งบทเรียนราคาแพง” เราจะเห็นรากฐานสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ตลาดในปี 2026 นี้
หลายคนอาจจำได้ว่า ช่วงปี 2565 เราเห็นสัญญาณบวกที่ทำให้ใจชื้นเหมือนเครื่องยนต์กำลังจะ Take off แต่พอเข้าสู่ปี 2566 สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ซึมลึก” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์และการขาย แต่กราฟกลับนิ่งสนิท แรงส่งที่เคยหวังไว้กลับกลายเป็นแรงเสียดทานจากภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน
วันนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าภายใต้พายุลูกนั้น ใครคือคนที่ยืนหยัดอยู่ได้ ใครคือคนที่บาดเจ็บ และตัวเลขเหล่านี้บอกอะไรเราเกี่ยวกับทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ตัวเลขรายได้รวมที่ทำได้คือ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่ในความเป็นจริง ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของมัน พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่บ่อน้ำมันที่ใครขุดก็เจออีกต่อไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบรุนแรง (Red Zone)
เราเห็นแบรนด์ระดับตำนานหลายเจ้าต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างและการปรับตัวที่ไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนถึงความยากลำบากในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่กำลังซื้อเปราะบางที่สุด
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% แม้จะจับตลาด Luxury แต่จังหวะการรับรู้รายได้อาจสะดุด
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ต่างก็กอดคอกันติดลบในระดับ 20-23%
ที่น่าตกใจที่สุดสำหรับนักลงทุนคงหนีไม่พ้น “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% รวมถึงยักษ์ใหญ่อื่นๆ ใน Top 10 อย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ต่างก็ได้รับผลกระทบถ้วนหน้า มีเพียง เอพี (ไทยแลนด์) ที่บาดเจ็บน้อยที่สุดในกลุ่มนี้ โดยรายได้ลดลงไม่ถึง 1%
บัลลังก์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉกฉวยโอกาสได้เสมอ ในปีแห่งความยากลำบากนี้ แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% ซึ่งถือเป็นผลงานระดับ Masterpiece การเติบโตนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่ม “Real Demand” ในระดับบนที่มีกำลังซื้อจริง และไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก
อันดับ Top 5 รายได้รวมปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (แพ้ไปแบบเฉียดฉิว น่าเจ็บใจแทนจริงๆ)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และ สิงห์ เอสเตท ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น แต่ตัวเลขเหล่านี้คือ “รายได้รวม” ซึ่งอาจรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือธุรกิจอื่นๆ เข้าไปด้วย
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
ถ้าคุณอยากรู้สุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องตัดรายได้เสริมออก และดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียวๆ เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่า “บ้านและคอนโด” ขายออกจริงหรือไม่
เมื่อกางตัวเลขนี้ดู ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! นี่คือตัวเลขที่น่ากลัวมากครับ มันบอกเราว่ากำลังซื้อในระบบหายไปกว่า 3 หมื่นล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลง -78% (ต้องรีบปรับกลยุทธ์ด่วน)
แอล.พี.เอ็น.: หายไปเกือบ -40%
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% (นี่คือเหตุผลที่รายได้รวมเขาลดลง)
เอพี (ไทยแลนด์) ราชาแห่งยอดขาย
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในสนาม “การขาย” เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ สิ่งนี้สะท้อนว่าพอร์ตสินค้าของเอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ตอบโจทย์ลูกค้าได้ครอบคลุมที่สุดในตลาด
ที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในเกมที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลอย่างงดงาม รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) เป็นสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ จะกลายเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอย่างแน่นอน
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ต่อให้ขายดีแค่ไหน ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็เปล่าประโยชน์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน (บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด) แต่ในความมืดมน ก็ยังมีแสงสว่างจากบริษัทที่บริหารจัดการเป็นเลิศ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เหนือชั้นด้วยการบริหารสินทรัพย์
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” ครับ ในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้าน แต่เป็นนักลงทุนชั้นเซียน
Top 5 กำไรสุทธิ:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนก่อสร้างได้ดีเยี่ยมเสมอต้นเสมอปลาย)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (กำไรโตพุ่ง 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top Tier)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
บทวิเคราะห์: ทิศทางสู่อนาคตและการปรับตัวปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมาถึงปัจจุบัน ทำให้เราเห็นแนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 อย่างชัดเจน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่สามารถทำธุรกิจแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป ปัจจัยเสี่ยงอย่าง ดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
การปรับพอร์ตสู่ตลาด Luxury และ Super Luxury
เราจะเห็นผู้เล่นรายใหญ่หนีตายจากตลาด Mass Market ขึ้นสู่ตลาดบนมากขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง ไม่ต้องง้อ รีไฟแนนซ์ หรือกู้แบงก์เต็มจำนวน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
บ้านประหยัดพลังงาน (Green & Sustainability)
เทรนด์ปี 2026 ไม่ใช่แค่ขายบ้าน แต่ขาย “ความยั่งยืน” การติดตั้ง Solar Roof, ระบบ EV Charger และการออกแบบบ้านระบายความร้อน จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป โครงการไหนไม่มี ถือว่าตกยุค
ทำเลที่ใช่ ในราคาที่จับต้องได้
แม้รถไฟฟ้าจะขยายสายไปทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ ราคาประเมินที่ดิน ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาต้องทำการบ้านหนักขึ้นในการหาที่ดิน (Land Bank) ที่ต้นทุนยังไม่สูงเกินไป เพื่อพัฒนาโครงการที่ผู้บริโภคยังสามารถเข้าถึงได้ หรือที่เรียกว่า “Affordable Price” ในทำเลที่มีศักยภาพ
โอกาสของผู้ซื้อและการลงทุน
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน (Cash is King) ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง การมองหาทรัพย์ในทำเลดีๆ หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด นอกจากนี้ การมองหา ประกันภัยบ้าน ที่ครอบคลุมภัยพิบัติที่อาจเกิดขึ้นจากความเปลี่ยนแปลงของสภาพอากาศ ก็เป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านยุคใหม่ต้องให้ความสำคัญ
บทสรุป: ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง?
บทเรียนจากปี 2566 จนถึงปี 2026 พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า “ขนาด” ของบริษัท ไม่ได้รับประกันความสำเร็จเสมอไป ผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ คือผู้ที่มีความยืดหยุ่น (Agility) มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง (Strong Cash Flow) และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ไม่ใช่แค่สร้างตึกเสร็จแล้วขาย แต่ต้องส่งมอบคุณภาพชีวิตและการลงทุนที่คุ้มค่า
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นคนที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน การเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้องและวิเคราะห์อย่างรอบด้านคือหัวใจสำคัญ อย่าดูแค่ภาพโฆษณา แต่ให้ดูที่งบการเงินและประวัติการส่งมอบงาน
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ปี 2026 คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที พร้อมรับข้อเสนอสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษเฉพาะผู้อ่านบทความนี้เท่านั้น!
