ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์เจาะลึกผู้ชนะตัวจริง และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำในช่วงปีที่ผ่านมา หลายท่านที่ติดตามความเคลื่อนไหวในแวดวงการลงทุนคงจะสัมผัสได้ถึงแรงสั่นสะเทือนที่เกิดขึ้นกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทย ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเสาหลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ต้องยอมรับว่าปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ไม่ใช่ปีที่ง่ายดายสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่หรือรายย่อย
จากความคาดหวังเดิมที่มองว่า Momentum จากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้กราฟธุรกิจ Take off พุ่งทยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบสุดหิน เมื่อตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว (Slowdown) อย่างหนักหน่วงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้กระทั่งช่วง High Season ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หวัง
ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง วิเคราะห์กันบรรทัดต่อบรรทัดว่า ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนสูงแบบนี้ จะเดินหน้าต่อไปอย่างไร เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมทั้งในมุมของผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน และผู้ประกอบการ เพื่อเตรียมรับมือกับเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในปี 2026 ครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
หากเรากางตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา จะพบตัวเลขที่น่าสนใจอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท) สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับเพดานบินที่จำกัด และที่น่ากังวลกว่านั้นคือ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ถดถอย
ตัวเลขติดลบเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นแบบสุ่ม แต่เป็นสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่ชัดเจนในบางเซกเมนต์ บริษัทชื่อดังอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ คันทรี่ กรุ๊ป ต่างก็เจ็บตัวด้วยตัวเลขรายได้ที่หดตัวลงกว่า 28% ซึ่งสาเหตุหลักส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลาง-ล่างที่เปราะบางลงอย่างเห็นได้ชัด บวกกับมาตรการ LTV และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงินที่ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เรามักมองว่าเป็นหุ้นปันผลปลอดภัย ก็ยังเจอกับแรงเสียดทาน รายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่ต่างก็มีตัวเลขรายได้รวมลดลงในระดับที่ต้องจับตามอง
สงครามชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี เข้าวิน
ในสังเวียนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การชิงอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมถือเป็นศักดิ์ศรีที่ยอมกันไม่ได้ ปีนี้ต้องยกนิ้วให้กับ “แสนสิริ” ที่สามารถผงาดขึ้นมาครองแชมป์ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเฉียดฉิว (AP ทำได้ 38,399 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสนใจคือกลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่มตลาดลักซ์ชัวรี่และกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการรุกตลาด คอนโดมิเนียม ในทำเล Prime Area กรุงเทพฯ ที่ยังคงมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อการลงทุน
Top 5 ผู้นำรายได้รวมแห่งปี:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโตสวนกระแส)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (รักษาฐานที่มั่นได้ดี)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ยังคงแข็งแกร่งแม้รายได้ลด)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์ และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ก็ยังคงเกาะกลุ่มรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดไว้ได้ แต่โจทย์ใหญ่ของปีถัดไปคือการหา New S-Curve ใหม่ๆ นอกเหนือจากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ผ่าไส้ใน “รายได้จากการขาย” (Core Business): ใครคือยอดนักขายตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือการขายสินทรัพย์ แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) คือของจริงที่วัดฝีมือการบริหารโครงการและการตลาด หากเราตัดรายได้ส่วนอื่นออก แล้ววัดกันที่ยอดขายบ้านและคอนโดเพียวๆ หน้าตาของตารางคะแนนจะเปลี่ยนไปทันที
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนระดับวิกฤตที่บอกว่า Demand ในตลาดกำลังหดตัว หรือ Supply ในตลาดอาจจะไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งการขาย
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าวัดกันที่ฝีมือการขายโครงการ เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) อยู่พอสมควร กลยุทธ์ “ปูพรมทุกเซกเมนต์” ของเอพี ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ยังคงทรงประสิทธิภาพ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าทาวน์โฮมและบ้านแฝดที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยในราคาที่เอื้อมถึง
ในขณะที่บริษัทอื่นๆ อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ แอล.พี.เอ็น. กลับมีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย (-78% และ -40% ตามลำดับ) สะท้อนให้เห็นว่าการพึ่งพาโปรดักต์เดิมๆ หรือกลุ่มลูกค้าเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไปในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่เซอร์ไพรส์ตลาดที่สุดในปีนี้ ต้องยกให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% การใช้กลยุทธ์ Mixed-use พัฒนา คอนโดมิเนียม ติดห้างสรรพสินค้า เป็นสูตรสำเร็จที่พิสูจน์แล้วว่า “ทำเล” และ “Ecosystem” คือหัวใจสำคัญของการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคนี้
กำไรสุทธิ (Net Profit): บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะ
นักลงทุนย่อมทราบดีว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอดอกเบี้ยกัดกิน กำไรก็อาจไม่เหลือ
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง แต่ในความมืดมนนี้ ยังมีแสงสว่างจากผู้บริหารสินทรัพย์ระดับเซียน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จคือการบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Management) อย่างชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้มองแค่การสร้างบ้านขาย แต่มองการบริหารสินทรัพย์ให้เกิดมูลค่าสูงสุด (Asset Monetization)
แสนสิริ และ ศุภาลัย: กำไรจาก Core Business ที่แข็งแกร่ง
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ถือว่าทำผลงานได้สูสีมากในแง่ของกำไรจากการดำเนินงานจริง ส่วนแสนสิริที่กำไรโตกระโดด 42% (5,846 ล้านบาท) ก็สะท้อนถึงการบริหาร Cost-to-Income ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และการระบายสต็อก (Inventory) ได้ดีเยี่ยม
บทเรียนสำคัญและแนวโน้มตลาดอสังหาฯ สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราสามารถถอดรหัสออกมาเป็นแนวโน้มสำคัญ (Megatrends) สำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือนักลงทุน ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรองอย่างเข้มข้น (The Great Filter)
ตลาดไม่ได้ตาย แต่ตลาดกำลัง “เลือก” ผู้เล่น ผู้ประกอบการที่สายป่านไม่ยาว หรือไม่มีจุดขายที่ชัดเจน จะอยู่ยากขึ้นเรื่อยๆ การขอ สินเชื่อบ้าน จะยังคงมีความเข้มงวดสูง ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมตัวเรื่อง Statement และการเดินบัญชีให้ดีกว่าเดิม การวางแผนการเงินและการมีวินัยทางการเงินจะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดในการมีบ้าน
ทำเลศักยภาพเปลี่ยนทิศ (Location Redefined)
การเติบโตของเซ็นทรัลพัฒนา และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ชี้ให้เห็นว่า ทำเลทองไม่ใช่แค่สุขุมวิทหรือสีลมอีกต่อไป แต่คือทำเลที่มี “Lifestyle Ecosystem” รองรับ เช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ส่วนต่อขยาย หรือโครงการ Mixed-use ในหัวเมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ ซึ่งกำลังเป็นที่จับตามองของนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าระยะยาว
บ้านประหยัดพลังงานไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด (Green Living)
แนวโน้มปี 2025-2026 ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายด้านพลังงานมากขึ้น โครงการที่มี Solar Roof, ระบบถ่ายเทอากาศ หรือ EV Charger จะได้รับการตอบรับที่ดีกว่า เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว เป็นปัจจัย High CPC ที่นักการตลาดอสังหาฯ ต้องใส่ใจ
ตลาดมือสองและทรัพย์รอการขาย (NPA) จะคึกคัก
เมื่อราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ตลาดบ้านมือสองและการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อตกแต่งใหม่ จะกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนอยากมีบ้านในทำเลเดิมแต่ราคาย่อมเยากว่า
สรุป: โอกาสในวิกฤต สำหรับคนที่มองเห็น
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่งการ “ช้อปของดี” ในตลาด Developers หลายรายต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อกและปิดยอดขาย ซึ่งเป็นโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้าง Passive Income สิ่งสำคัญที่สุดในเวลานี้คือ “ความรู้” และ “การวางแผน”
อย่าปล่อยให้ความกังวลเรื่องเศรษฐกิจมาปิดกั้นโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งระยะยาวของคุณ หากคุณไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นอย่างไร หรือกังวลเรื่องการยื่นกู้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงตั้งแต่วันนี้ ลองปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อ หรือตรวจสอบวงเงินกู้เบื้องต้นกับธนาคารชั้นนำ เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสคว้า “บ้านในฝัน” หรือ “ทรัพย์ลงทุน” ในจังหวะราคาที่ดีที่สุดของทศวรรษครับ!
