เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียน “ผู้ชนะ” ในสมรภูมิเดือด พร้อมกางแผนที่การลงทุนสู่ปี 2026
ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีปีไหนที่เรียบง่าย แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง จากประสบการณ์กว่า 10 ปีที่ผมได้คร่ำหวอดอยู่ในวงการนี้ เห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงเทรนด์ปี 2567-2568 และจะเป็นรากฐานสำคัญไปสู่ปี 2026 นั้น มีความน่าสนใจในเชิงโครงสร้างที่นักลงทุนและผู้บริโภคต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
บทความนี้เราจะไม่พูดแค่ตัวเลขสถิติที่น่าเบื่อ แต่เราจะมาชำแหละไส้ใน ถอดรหัสกลยุทธ์ของบริษัทยักษ์ใหญ่ เพื่อดูว่าใครคือ “ของจริง” ในวันที่คลื่นลมแรง และทิศทางลมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังพัดไปทางไหน
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “โมเมนตัม” หายไปและของจริงปรากฏขึ้น
หากย้อนกลับไปมองภาพใหญ่ ปี 2566 หลายสำนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของภาคอสังหาฯ โดยได้รับแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตลาดเกิดอาการ “ช็อต” จากภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงเลือกตั้ง และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกดดันกำลังซื้อ แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการระบายสต๊อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลบไม่เยอะ แต่ถ้าเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า “พายุลูกใหญ่” กำลังก่อตัว และไม่ใช่ทุกคนที่จะรอดไปได้
ผู้เล่นที่บาดเจ็บ: บทเรียนจากการปรับตัวไม่ทัน
ในสมรภูมินี้ มีหลายค่ายที่ต้องเจอกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่ากังวล การลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ใช่เรื่องปกติสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มักจะมี Backlog รองรับ ตัวอย่างเช่น:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งเรือง กลับต้องเผชิญกับโจทย์ยากเมื่อกำลังซื้อในเซกเมนต์นี้เปราะบางที่สุด
ไรมอน แลนด์: ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่ที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุด หากไม่มีสินค้าใหม่ที่โดนใจหรือจังหวะเวลาที่ใช่ ก็อาจสะดุดขาตัวเองได้
สิ่งที่น่าสังเกตคือ บริษัทในกลุ่ม Top 10 ของประเทศ ถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลง ทั้ง ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงเสมอไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไว
บัลลังก์แชมป์รายได้: “แสนสิริ” ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปีที่ผ่านมาคือ แสนสิริ ที่สามารถทำรายได้รวมทะลุ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ปาดหน้าคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริ:
Brand Perception: ภาพลักษณ์แบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่และกลุ่มลักชัวรี่ได้ดีเยี่ยม
Product Strategy: การรุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน (Luxury Segment) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร
After-Sales Service: การสร้างความมั่นใจในบริการหลังการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการตัดสินใจซื้อในยุคนี้
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นมาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาที่ดินและการขายบ้านจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะยอดขายโอนกรรมสิทธิ์ ภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% นี่คือตัวเลขที่สะท้อน “Real Demand” หรือความต้องการซื้อจริงที่หดตัวลงอย่างชัดเจน
ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง
เอพี สามารถทำรายได้จากการขายได้สูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังครองแชมป์ได้ เหนือกว่าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท จุดแข็งของเอพีคือพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversified Portfolio) ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ในทุกระดับราคา ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่าคู่แข่ง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดจากธุรกิจรีเทลลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว และทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า ยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ทรงพลังในตลาดต่างจังหวัดและหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” วลีนี้ยังคงใช้ได้เสมอ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: จอมเก๋าเกมการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการมี Recurring Income และทรัพย์สินรอการขายที่มีมูลค่าสูง
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษามาตรฐานกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทได้ แสดงถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพเยี่ยมยอด ท่ามกลางราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น
ทิศทางและเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลในปีที่ผ่านมา ส่งไม้ต่อมายังปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2566 เราเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ 5 ประการ ที่จะกำหนดชะตาของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต:
สงครามราคาจบลง เข้าสู่ยุค “Quality & Wellness”
การแข่งกันตัดราคาเพื่อระบายสต๊อกจะลดลง ผู้พัฒนาจะหันมาเน้นเรื่อง “คุณภาพชีวิต” มากขึ้น เทรนด์ Wellness Residence หรือที่อยู่อาศัยที่ส่งเสริมสุขภาพ รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร
Pet Humanization ครองเมือง
โครงการคอนโดมิเนียมที่ “เลี้ยงสัตว์ได้” (Pet-Friendly) จะมีราคาสูงกว่าและขายได้เร็วกว่าโครงการทั่วไป พฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่มองสัตว์เลี้ยงเป็นลูก ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้รองรับไลฟ์สไตล์นี้อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การอนุญาตให้เลี้ยง แต่ต้องมี Facility รองรับ
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Energy Homes)
ด้วยค่าไฟที่มีแนวโน้มสูงขึ้น และเทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance) ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่ติดตั้ง Solar Roof มาพร้อมกับตัวบ้าน รวมถึงระบบ EV Charger การออกแบบบ้านให้ถ่ายเทอากาศได้ดีเพื่อลดการใช้แอร์ จะเป็นจุดขายสำคัญที่เอาชนะใจลูกค้าได้
ทำเลเปลี่ยนทิศตามรถไฟฟ้าสายสีใหม่
การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู จะเริ่มเห็นผลชัดเจนในปี 2025-2026 ทำเลชานเมืองที่เคยเดินทางลำบาก จะกลายเป็น “ทำเลทอง” ใหม่สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม Low-rise และทาวน์โฮมระดับกลาง ราคาที่ดินในโซนเหล่านี้จะขยับตัวสูงขึ้น ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาจับจอง
PropTech และ AI ในการขาย
เราจะเห็นการใช้ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้า (Personalization) มากขึ้น การยื่นกู้สินเชื่อบ้านผ่านแอปพลิเคชันจะรวดเร็วขึ้น บริษัทที่ไม่มีเทคโนโลยีมาช่วยในการขายและการจัดการนิติบุคคล จะแข่งขันได้ยาก
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือต้องการ ซื้อบ้าน ในช่วงเวลานี้ คำแนะนำจากผมคือ:
อย่าดูแค่ราคาโปรโมชั่น: ให้ดูที่ “บริการหลังการขาย” และ “ค่าส่วนกลาง” ในระยะยาว
โอกาสของคนมีเงินสด: ช่วงนี้เป็นโอกาสดีในการ ลงทุนคอนโด มือสองในทำเลใจกลางเมือง (CBD) เพราะราคาในตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สามารถต่อรองได้มาก
เลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ: จากผลประกอบการที่ผ่านมา เห็นได้ชัดว่าแบรนด์ใหญ่มีความสายป่านยาวกว่า ลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปกวัสดุ
บทสรุป: ใครคือผู้รอดในเกมนี้?
ปี 2566 เป็นปีแห่งการคัดกรอง ปี 2567-2568 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวแบบ K-Shaped คือคนตัวใหญ่ที่ปรับตัวได้จะไปต่อได้สวย ส่วนรายเล็กที่สายป่านสั้นจะลำบาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ตาย แต่กำลัง “กลายพันธุ์” ไปสู่รูปแบบที่ซับซ้อนขึ้น เน้นบริการและไลฟ์สไตล์มากขึ้น
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน หรือคนที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์ปัจจัยรอบด้านคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
อนาคตอยู่ในมือคุณ… เริ่มต้นวางแผนการอยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเฉพาะทำเล หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของคุณ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาพิเศษจากทีมงานมืออาชีพของเราได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/ช่องทางติดต่อ]
