เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ผ่าผลประกอบการปี 66 สู่นัยยะสำคัญของเทรนด์ปี 2569 ใครคือตัวจริงในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์การลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และกำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2569 (2026) นี้ คือช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพฝันที่เราเคยวาดไว้เมื่อปลายปี 2565 ว่ากราฟธุรกิจจะ Take off พุ่งทยานขึ้นฟ้านั้น กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้า ทั้งหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคจนถึงแก่น
บทความนี้ผมจะไม่เพียงแค่รายงานตัวเลขว่าใครขายได้เท่าไหร่ แต่เราจะมา “X-Ray” สุขภาพทางการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าภายใต้พายุลูกใหญ่นี้ ใครคือผู้ที่แข็งแกร่งที่สุด และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือข้อมูลที่คุณต้องรู้
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
หากมองภาพกว้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา เราเห็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจน ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมผลประกอบการของ 41 บิ๊กคอร์ปในตลาดฯ ชี้ให้เห็นว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มันกลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “ไส้ใน” ของข้อมูล เมื่อเจาะลึกลงไปเราพบว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้หดตัว นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณของ Structural Change หรือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของกำลังซื้อในประเทศ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือกลุ่มที่ปรับตัวไม่ทันกับสภาวะ “K-Shaped Recovery” หรือการฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึง บริษัทชื่อดังอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20-28% สาเหตุหลักมาจากการที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) ถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในอัตราที่สูงลิ่ว และกำลังซื้อกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ก็ยังสะดุดด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ขณะที่กลุ่มผู้นำตลาดอย่าง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ก็ไม่อาจต้านทานกระแสการชะลอตัวนี้ได้ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ในยุคนี้ “Brand Loyalty” อย่างเดียวอาจไม่พอ แต่ต้องมาพร้อมกับ “Affordability” หรือความสามารถในการซื้อของลูกค้าด้วย
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
ไฮไลท์สำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา คือการขับเคี่ยวกันระหว่างสองยักษ์ใหญ่ ที่เปรียบเสมือนมวยถูกคู่ที่สุดในวงการ
อันดับ 1: แสนสิริ (SANSIRI)
คว้าแชมป์รายได้รวมไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริผงาดขึ้นมาได้ คือการรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ และการทำแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ การเน้นโครงการระดับบนทำให้ปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน น้อยกว่าคู่แข่งที่เน้นตลาดแมส
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ในแง่รายได้รวม แต่เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดในแง่ของ “Product Mix” ที่ครอบคลุมที่สุด ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม การกระจายความเสี่ยงพอร์ตโฟลิโอที่ดีทำให้เอพียังคงรักษาสถานะผู้นำ Top 2 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 นั้นน่าสนใจไม่แพ้กัน:
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นการจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยม)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท (โดดเด่นในกลุ่มบ้านหรู)
การที่ “เอสซี แอสเสท” และ “แสนสิริ” ทำผลงานได้ดี สะท้อนเทรนด์ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่ม Hi-End คือ “Blue Ocean” ที่ยังมีกำลังซื้อจริงรออยู่ ในขณะที่ตลาดระดับล่างคือ “Red Ocean” ที่เต็มไปด้วยหนี้เสียและการแข่งขันด้านราคา
ผ่า “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ (Real Demand)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนมา แต่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือของจริงที่วัดว่าคุณขายบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงหรือไม่
เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปอย่างมีนัยยะสำคัญ ทั้ง 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจและยืนยันว่า “กำลังซื้อในระบบหายไป” อย่างแท้จริง
เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดโอน
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นที่ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นี่คือบทพิสูจน์ว่าสินค้าของเอพีตอบโจทย์ “Real Demand” หรือผู้อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชันบ้าน หรือทำเลที่ตั้ง
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขาย “โตขึ้น” (+7%) สวนทางตลาดที่ส่วนใหญ่ติดลบ สิ่งนี้ยืนยันถึงความสำเร็จของ “Speed to Market” และการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) อย่างมีประสิทธิภาพ
ปรากฏการณ์ที่น่าจับตามอง:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลง -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่วิกฤต สะท้อนปัญหาในการปิดการขายโครงการระดับ Ultra Luxury ที่อาจต้องใช้เวลานานกว่าปกติ
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ม้ามืดที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้ การเติบโต 103% (รายได้ 5,835 ล้านบาท) ไม่ใช่เรื่องฟลุ๊ค แต่เกิดจากการ Synergy กับธุรกิจศูนย์การค้า การสร้างคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้าคือ “Winning Zone” ที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ
เจาะลึก “กำไรสุทธิ”: ใครบริหารเงินเก่งที่สุด?
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่ “กำไร” คือความอยู่รอด (Revenue is Vanity, Profit is Sanity) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท สะท้อนว่าต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ได้กัดกิน Net Margin ของผู้ประกอบการไปไม่น้อย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์เหนือชั้น
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหาร “Investment Portfolio” การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท
นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่: การพึ่งพาแค่กำไรจากการขายบ้าน (Trading Profit) ไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องมีรายได้ประจำ (Recurring Income) และการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) เข้ามาช่วยพยุงในยามตลาดผันผวน
ผู้ท้าชิงบัลลังก์กำไร:
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีที่สุดในตลาด กำไรต่อหน่วยสูง
เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): ไล่บี้ศุภาลัยมาติดๆ ด้วย Economy of Scale
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตกระโดด 42% ถือเป็นปีทองของการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของแสนสิริ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลปี 66 ส่งผ่านมายังปีปัจจุบันและอนาคต ผมมองเห็น 5 เทรนด์หลักที่จะกำหนดทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไปจนถึงปี 2569:
สงครามดอกเบี้ยและสินเชื่อ (The Loan War):
อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังทรงตัวในระดับสูง จะทำให้การขอ กู้ซื้อบ้าน ยากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคารจะเข้มงวดกับมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ผู้พัฒนาฯ ต้องหันมาจับมือกับธนาคารพันธมิตรเพื่อทำแคมเปญ สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษ หรือช่วยลูกค้าผ่อนดาวน์นานขึ้นเพื่อให้ผ่านเกณฑ์กู้
บ้านเดี่ยวและบ้านหรู ยังเป็น Safe Zone:
กลุ่มลูกค้า High Net Worth Individual ยังคงมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือดอกเบี้ยขาขึ้นมากนัก โครงการบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป จะยังคงเป็น “Cash Cow” ของบริษัทใหญ่
คอนโดมิเนียม Pet-Friendly และ Smart Living:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดฯ ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้จะมีราคาสูงกว่าและขายเร็วกว่า นอกจากนี้ เทคโนโลยี Smart Home จะไม่ใช่แค่ Gimmick แต่เป็น Standard Requirement
การขยายตัวสู่หัวเมืองท่องเที่ยว (Tourist Destinations):
ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ จะกลายเป็นสมรภูมิใหม่ (New Battleground) จากกำลังซื้อต่างชาติ (รัสเซีย, จีน, ยุโรป) ที่มองหาบ้านหลังที่สองเพื่อการเกษียณและการลงทุน
Green Real Estate:
ภายในปี 2569 มาตรการทางภาษีและกฎหมายสิ่งแวดล้อมจะเข้มข้นขึ้น บ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger จะเป็นมาตรฐาน การไม่ทำ Green Project อาจหมายถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น (Green Bond/Loan)
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน (Actionable Advice)
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริงครับ
ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่คือจังหวะทองในการต่อรองราคา ผู้ประกอบการหลายรายยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต็อก มองหาโปรโมชั่น “ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน” หรือส่วนลดเงินสด แต่ต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระให้ดี และควรเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยบ้าน จากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ การ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุก 3 ปี คือวินัยการเงินที่จำเป็นต้องทำ
นักลงทุน: ให้ระมัดระวังการลงทุนในคอนโดฯ ระดับล่างเพื่อปล่อยเช่า เพราะ Supply ล้นตลาด แต่ให้มองหา “คอนโดฯ มือสองทำเลทอง” (Resale) ในย่าน CBD ที่ราคาปรับตัวลงมา หรือที่ดินในโซนที่มีแผนรถไฟฟ้าสายใหม่ตัดผ่าน การลงทุนระยะยาว (Long-term Hold) จะปลอดภัยกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่า ใครคือผู้ชนะตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากผลงานปีที่ผ่านมา?
คำตอบอาจไม่ใช่คนที่มีรายได้สูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่คือบริษัทที่ “ปรับตัวได้เร็วที่สุด” (Agility)
แสนสิริ ชนะในเกมของการสร้างแบรนด์และการจับตลาดบนได้ถูกเวลา
เอพี ไทยแลนด์ ชนะในเกมของความครอบคลุมและการตอบโจทย์ Mass Market ได้ดีที่สุด
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ชนะในเกมของการบริหารความเสี่ยงและการสร้างรายได้ที่มั่นคง
สำหรับปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2569 การแข่งขันจะเปลี่ยนรูปแบบไป จากการแข่งกันเปิดโครงการเยอะๆ จะเปลี่ยนเป็นการแข่งกันที่ “คุณภาพหนี้” และ “นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัย” ผู้ประกอบการรายเล็กที่สายป่านไม่ยาวอาจต้องเหนื่อยหนัก หรือถูก M&A (ควบรวมกิจการ) ไปในที่สุด
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันกระแสความเปลี่ยนแปลงนี้?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นอสังหาฯ พื้นฐานดี หรือคนที่กำลังฝันจะมีบ้านสักหลัง ช่วงเวลานี้เต็มไปด้วยโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤต การมีความรู้ที่ถูกต้องและการวางแผนการเงินที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการบ้าน คอนโด หรือเทคนิคการขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุย อย่าลืมติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกจากเราต่อไป หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตของคุณ เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ “ข้อมูล” มีมูลค่ายิ่งกว่า “ที่ดิน” ครับ.
