เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากสมรภูมิเดือด สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026 ใครคือ ‘ตัวจริง’ ที่ยืนเหนือวิกฤต?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุครุ่งเรืองจนถึงช่วงชะลอตัว สิ่งหนึ่งที่ผมพูดได้เต็มปากคือ “ตัวเลขไม่เคยโกหก” ครับ แม้เราจะเห็นป้ายโฆษณาโครงการหรูหราผุดขึ้นมากมาย หรือแคมเปญการตลาดที่ดุเดือดตามหน้าสื่อโซเชียล แต่เมื่อเรากางงบการเงินและผลประกอบการออกมาดูจริงๆ เราจะพบความจริงที่ซ่อนอยู่ใต้พรม
ปี 2566 ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ปีที่น่าผิดหวัง แต่มันคือ “ปีแห่งการคัดกรองผู้รอดชีวิต” อย่างแท้จริง โมเมนตัมที่เราคาดว่าจะ Take Off จากปี 2565 กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับ Perfect Storm ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และกำลังซื้อที่เปราะบาง ลากยาวมาจนถึงปี 2567 และส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงเทรนด์ในปี 2026
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ วิเคราะห์ให้เห็นไส้ในว่า ใครเจ็บ ใครจบ และใครคือผู้ชนะตัวจริงที่คุณควรจับตามอง ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนรายย่อย หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักหลัง นี่คือข้อมูลที่คุณต้องรู้ครับ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มเซ และตลาดเข้าสู่ K-Shaped Recovery
หากมองในภาพกว้าง รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมบอกเลยว่า “ไส้ในน่ากังวลกว่าที่คิด” ครับ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณของ K-Shaped Recovery ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างชัดเจน คือคนรอดก็รอดแบบก้าวกระโดด ส่วนคนร่วงก็ดิ่งลงเหว
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (Red Zone):
เราเห็นบริษัทระดับตำนานอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รายได้หายวูบไปกว่า 28% นี่คือสัญญาณเตือนภัยของการปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่เปลี่ยนไป แม้แต่ ไรมอน แลนด์ ผู้เชี่ยวชาญตลาด Luxury ก็ยังเจ็บหนักติดลบ -26% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดระดับบนก็ไม่ได้ “Immune” หรือมีภูมิคุ้มกันเสมอไปหากสินค้าไม่ตอบโจทย์ Real Demand
สิ่งที่น่าตกใจในกลุ่ม Top 10:
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังติดลบถึง -18% หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง และ ศุภาลัย ก็กอดคอกันตัวเลขแดง นี่คือเครื่องยืนยันว่า “ขนาดขององค์กร ไม่ได้การันตีความสำเร็จ” ในยุคที่ตลาดผันผวนครับ
บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ยังมีผู้ที่ฉกฉวยโอกาสได้เสมอ ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ ได้พิสูจน์ฝีมือด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท
กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริประสบความสำเร็จ ไม่ใช่แค่การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding Power) แต่คือการกระจาย Portfolio ที่ครอบคลุมทุก Segment โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury และ Super Luxury ที่ยังมีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญที่จะลากยาวไปถึงปี 2026 การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในกลุ่ม Luxury ยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับตลาด Mass ที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว
วัดกันที่ฝีมือ: รายได้จากการขาย (Core Business) ใครคือของจริง?
รายได้รวมอาจมีตัวแปรอื่นมาเจือปน แต่ “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดศักยภาพในการระบายสต็อกและการยอมรับจากผู้บริโภค ซึ่งภาพรวมตลาดทำได้ 268,460 ล้านบาท หายไปกว่า -11%
AP Thailand: ราชาแห่งการขาย (The King of Sales)
แม้แสนสิริจะชนะที่รายได้รวม แต่ถ้าตัดรายได้พิเศษออก เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ในด้านการขายที่แท้จริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท กลยุทธ์ “ปูพรมทุกโปรดักต์” ทั้งแนวราบและคอนโดฯ ทำให้ AP เข้าถึงลูกค้าได้กว้างที่สุด นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและน่าศึกษามากครับ
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เอสซี แอสเสท (SC Asset)
ในขณะที่หลายค่ายติดลบ SC Asset กลับทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม ความสำเร็จนี้มาจากความชัดเจนในจุดยืนเรื่อง “บ้านคนรุ่นใหม่” และเทคโนโลยี Smart Home ที่ตอบโจทย์ Lifestyle ปี 2024-2026 ได้อย่างตรงจุด
ม้ามืดนอกสายตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ใครจะคิดว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกจะกลายมาเป็นผู้เล่นสำคัญใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัย CPN โกยรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท โตระเบิดระเบ้อ 103% โมเดล Mixed-use ที่เอาที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า คือ Winning Formula ที่เปลี่ยนเกมอสังหาฯ ไทยไปตลอดกาลครับ
กำไรสุทธิ (Net Profit): บรรทัดสุดท้ายที่นักลงทุนต้องดู
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่การจัดอันดับกำไรกลับพลิกโผอย่างน่าสนใจ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): แม้ยอดขายจะตก แต่พี่ใหญ่คือปรมาจารย์ด้านการบริหารสินทรัพย์ กำไรมหาศาลส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือ Financial Engineering ที่ชาญฉลาด ทำให้ LH ยังคงเป็นหุ้นปันผลเด่นในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ราชาแห่งการคุม Cost management ยังคงทำกำไรได้ดีแม้รายได้ลดลง การบริหารต้นทุนคือกุญแจสำคัญในยุคเงินเฟ้อ
เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): กำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ สะท้อนความแข็งแกร่งของ Core Business
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): เติบโตก้าวกระโดด 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top Tier สะท้อนถึง Margin ที่ดีขึ้นจากการเน้นสินค้ากลุ่มแพง
เจาะเทรนด์อนาคต: การปรับตัวสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น เราถอดบทเรียนเพื่อมองหาโอกาสในการลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ได้ดังนี้ครับ:
ยุคแห่งการเลือกข้าง (Selective Buy)
หมดยุคที่ซื้อคอนโดไหนก็กำไร ปี 2026 จะเป็นปีของ “ทำเลและแบรนด์” เท่านั้น หากคุณคิดจะ ซื้อคอนโด เพื่อปล่อยเช่า ต้องมองหาทำเล Prime Area อย่าง สุขุมวิทตอนต้น, พระราม 9 หรือโซน CBD เท่านั้น เพราะเป็นโซนที่ชาวต่างชาติและ Expat มองหา ซึ่งจะช่วยพยุง Yield ค่าเช่าได้
บ้านแนวราบยังคงเป็น Safe Haven
จากยอดขายของ AP และ SC Asset พิสูจน์แล้วว่า Demand ของ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมยังคงแข็งแกร่งกว่าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะบ้านที่รองรับเทรนด์ “Pet Friendly” และ “Universal Design” สำหรับสังคมผู้สูงอายุ จะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มสูงมากในอนาคต
ระวังกับดัก “ราคาถูก”
บริษัทที่รายได้และกำไรลดลงอย่างหนัก (กลุ่มที่ติดลบ 20-40%) อาจมีการจัดโปรโมชั่นลดราคาแบบเทกระจาด หากคุณซื้ออยู่เอง (Real Demand) ถือเป็นโอกาสทอง แต่หากซื้อเพื่อการลงทุน ต้องระวังเรื่องบริการหลังการขายและการดูแลส่วนกลาง เพราะบริษัทเหล่านี้กำลังขาดสภาพคล่องครับ
จับตาโมเดล Mixed-Use
ความสำเร็จของ CPN บอกเราว่า ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร (Ecosystem) จะเป็นที่ต้องการมากที่สุด การลงทุนในโครงการที่มี Retail หรือ Office อยู่ในพื้นที่เดียวกัน จะมี Capital Gain ที่ดีกว่าโครงการ Standalone ทั่วไป
บทสรุป: วิกฤตสร้างวีรบุรุษเสมอ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่โหดร้ายสำหรับหลายบริษัท แต่สำหรับ แสนสิริ, เอพี และ เอสซี แอสเสท นี่คือปีที่พวกเขาได้พิสูจน์แล้วว่าเป็น “ของจริง” ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝัน หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงนี้ “ความรู้คืออาวุธที่สำคัญที่สุด” ครับ การเลือกผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และมีผลประกอบการที่พิสูจน์แล้วว่าผ่านวิกฤตมาได้ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนของคุณไปได้เกินครึ่ง
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในตลาดยุคใหม่ หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ศักยภาพสูง หรือต้องการวางแผนพอร์ตการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญวันนี้ เพื่อก้าวสู่ปี 2026 อย่างมั่นคงและมั่งคั่งครับ
