เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ถอดบทเรียนวิกฤตปี 66 สู่กลยุทธ์ความอยู่รอดปี 2569: ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนระยะได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ?
หากคุณเป็นคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนหรือติดตามความเคลื่อนไหวของเศรษฐกิจมหภาคมาตลอดทศวรรษ คุณจะทราบดีว่าวงจรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนชีพจรเส้นใหญ่ที่บ่งบอกสุขภาพของเศรษฐกิจไทย ในฐานะที่ผมอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มากว่า 10 ปี ได้เห็นทั้งยุคทองที่ราคาที่ดินพุ่งทะยาน และยุคที่ผู้ประกอบการต้องงัดทุกกลยุทธ์เพื่อระบายสต็อกคงค้าง สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือ “สัญญาณเตือนภัย” ครั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน และจะเป็นกรณีศึกษาสำคัญสำหรับการวางแผนการลงทุนและการทำธุรกิจในปี 2567-2569 นี้
บทความนี้เราจะไม่คุยกันแค่เรื่องตัวเลขผิวเผิน แต่เราจะผ่าโครงสร้างงบการเงิน เจาะลึกกลยุทธ์เบื้องหลัง ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาคำตอบว่า ท่ามกลางวิกฤตที่รายได้รวมหายไป ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน
ภาวะชะงักงัน: เมื่อความคาดหวังพังทลาย
ย้อนกลับไปมองภาพรวม ตลาดที่หลายคนคาดการณ์ว่าจะ “Take Off” หรือทะยานขึ้นหลังจากผ่านพ้นช่วงโควิด กลับกลายเป็นการ “Crash Landing” หรือลงจอดฉุกเฉินแทน ปัจจัยลบที่รุมเร้าตั้งแต่ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วแตะเพดาน และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection Rate) ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นตัวเลขที่น่าตกใจ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ในความเป็นจริง มันคือการส่งสัญญาณว่า “เค้กก้อนเดิมกำลังหดเล็กลง” และผู้เล่นในตลาดต้องแย่งชิงส่วนแบ่งกันดุเดือดยิ่งขึ้น
ความน่ากังวลคือ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง ซึ่งบางรายลดลงในระดับวิกฤตเกิน 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ นี่คือเครื่องยืนยันว่า ไม่ว่าจะจับตลาด Mass หรือ Luxury หากปรับตัวไม่ทันกระแสโลกและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ก็มีสิทธิ์เพลี่ยงพล้ำได้ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
สงครามรายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์) บทพิสูจน์ศักยภาพผู้นำ
ในสมรภูมิที่ฝุ่นตลบ การช่วงชิงตำแหน่งเบอร์หนึ่งเป็นเรื่องที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ปี 2566 แสนสิริ (Sansiri) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว
ชัยชนะของแสนสิริสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) และกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ (Digital Marketing Strategy) ได้อย่างทรงพลัง รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกและการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีประสิทธิภาพ ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพ่ายในแง่รายได้รวม แต่ตัวเลขที่ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านบาท ก็แสดงให้เห็นถึงรากฐานที่มั่นคงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แนวราบที่เอพีครองตลาดมาอย่างยาวนาน
อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น แม้ว่ารายได้จะลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเราจะมาวิเคราะห์สาเหตุเชิงลึกกันในส่วนถัดไปว่าทำไม “ตัวเลขรายได้ที่ลดลง” อาจไม่ใช่เรื่องเลวร้ายเสมอไปสำหรับยักษ์ใหญ่รายนี้
เจาะไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัด Demand ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่บรรทัดรายได้รวม แต่ให้ดูที่ “Core Business” หรือรายได้จากการขาย (Sales Revenue) เพราะนี่คือตัวสะท้อนความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่มีต่อสินค้า บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ของบริษัทนั้นๆ
เมื่อเปลี่ยนเกณฑ์ชี้วัดมาเป็นรายได้จากการขาย ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้บ่งบอกอะไร? มันบอกเราว่า เอพี คือเจ้าตลาดที่ “ขายของเก่งที่สุด” สินค้าของเอพีตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีกว่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของฟังก์ชันบ้าน ทำเล และราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขอ กู้ซื้อบ้าน ในยุคดอกเบี้ยแพง
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งตลาดกลับน่าเป็นห่วง ทั้ง 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาคการขายกำลังเผชิญกับกำแพงขนาดใหญ่ นั่นคือ “กำลังซื้อที่เปราะบาง”
กรณีของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หรือ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลง -78% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดระดับบน (High-End) ที่เคยเชื่อว่าเป็น Safe Zone ก็เริ่มได้รับผลกระทบ หรืออาจเกิดจากการขาดช่วงของการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch Gap) ซึ่งเป็นเรื่องของการบริหารจัดการ Portfolio ที่ผู้บริหารต้องเร่งแก้ไข
ม้ามืดนอกสายตา: การเติบโตของ “เซ็นทรัลพัฒนา”
ท่ามกลางกราฟที่ดิ่งลง มีหนึ่งบริษัทที่พุ่งทะยานสวนกระแส นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในฝั่งที่อยู่อาศัย CPN สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การเติบโตระดับเท่าตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development”
การใช้ศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็ก แล้วพัฒนา คอนโดมิเนียม หรือโรงแรมควบคู่กันไป เป็นการสร้าง Ecosystem ที่แข็งแกร่ง ลูกค้ามีความมั่นใจในทำเลและความสะดวกสบาย นี่คือโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดและกำลังเป็นเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 ที่ผู้พัฒนาต้องมองมากกว่าแค่การสร้างที่อยู่อาศัย แต่ต้องสร้าง “วิถีชีวิต” (Living Solutions) ให้กับลูกบ้าน
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด: “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ แม้ว่าแสนสิริจะมีรายได้รวมสูงสุด หรือเอพีจะมียอดขายบ้านสูงสุด แต่เมื่อหักลบกลบหนี้ ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) และต้นทุนทางการเงินแล้ว ใครคือผู้ที่เหลือเงินสดเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
คำตอบคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการที่ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่งอย่างขาดลอย สิ่งที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้จากการขายลดลงมหาศาล แต่ทำไมกำไรถึงกระฉูด?
เคล็ดลับความสำเร็จของแลนด์แอนด์เฮ้าส์คือการมีโมเดลธุรกิจแบบ “Hybrid” พวกเขาไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้าน (Trading Income) แต่มีรายได้ประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่า โรงแรม และการลงทุนที่แข็งแกร่ง ในปี 2566 กำไรส่วนหนึ่งกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือวิสัยทัศน์ของการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่เหนือชั้น ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีความยืดหยุ่นสูงและทนทานต่อสภาวะตลาดผันผวนได้ดีที่สุดในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ ศุภาลัย ก็ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างยอดเยี่ยม ทำกำไรเป็นอันดับ 2 ที่ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี และ แสนสิริ ที่ระดับ 6 พันล้านบาท และเกือบ 6 พันล้านบาทตามลำดับ ซึ่งแสนสิริต้องได้รับคำชมเชยพิเศษในการเพิ่มกำไรสุทธิได้ถึง 42% แสดงให้เห็นถึงการปรับปรุงประสิทธิภาพภายในองค์กร (Operational Efficiency) ที่ดีขึ้นอย่างมาก
แนวโน้มและทิศทางอสังหาฯ ปี 2567-2569: ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด?
จากข้อมูลปี 2566 เราเห็นแล้วว่า “วิธีการเดิมๆ ใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป” สำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ ในปีนี้และปีต่อๆ ไป นี่คือเทรนด์สำคัญที่ผมวิเคราะห์ว่าจะเข้ามามีบทบาทพลิกโฉม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย:
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
ผู้บริโภคยุคใหม่และธนาคารให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) สินเชื่อบ้านสีเขียว (Green Loan) ดอกเบี้ยต่ำจะกลายเป็นมาตรฐาน โครงการที่ไม่มีการประหยัดพลังงาน หรือไม่มี EV Charger จะขายออกยากมาก ผู้พัฒนาต้องเร่งปรับตัวสู่ Net Zero
Pet-Friendly คือ New Normal:
อัตราการเกิดต่ำ คนนิยมเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ใช่แค่จุดขายเสริม แต่กำลังจะเป็นข้อกำหนดหลักในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z
Wellness Residence รองรับสังคมสูงวัย:
ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ อสังหาฯ ที่มีบริการทางการแพทย์ หรือออกแบบเพื่อ Universal Design จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น (High Capital Gain) และเป็นที่ต้องการของตลาดเช่าระยะยาว
การคัดกรองลูกค้าที่เข้มข้น (Credit Scoring):
ปัญหาหนี้เสีย (NPL) ทำให้ธนาคารเข้มงวดสุดๆ บริษัทอสังหาฯ จะหันมาจับตลาดระดับกลาง-บน มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและกู้ผ่านง่าย ทำให้ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อาจจะมีตัวเลือกน้อยลง หรือถูกแทนที่ด้วยบ้านมือสอง (Second-hand market)
Smart Home & AI Integration:
เทคโนโลยีจะไม่ใช่แค่ของเล่น แต่เป็นระบบความปลอดภัยและการจัดการพลังงาน ภายในปี 2569 บ้านที่ไม่มีระบบ Automation จะถูกมองว่าเป็นบ้านตกยุค
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ของจริง”
ปี 2566 เป็นปีที่โหดร้ายสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นปีที่พิสูจน์ฝีมือของผู้บริหารมืออาชีพ ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลงในภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นเพียงการปรับฐาน (Correction) เพื่อเข้าสู่ยุคใหม่ที่มีคุณภาพมากขึ้น ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่เป็นคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด (Agile) และมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีที่สุด ดังเช่นโมเดลของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือการเติบโตของเซ็นทรัลพัฒนา
สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุน นี่คือช่วงเวลา “ของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่ดีที่สุดในรอบหลายปี ผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเครดิตที่ดี นี่คือโอกาสทองในการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านนี้?
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ เพื่ออยู่อาศัย หรือต้องการคำปรึกษาด้านการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือแม้แต่สนใจการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีปันผลดี อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป การมีความรู้ที่ถูกต้องและข้อมูลที่แม่นยำคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
หากคุณต้องการบทวิเคราะห์เชิงลึกรายโครงการ หรือคำแนะนำในการวางแผนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบมืออาชีพ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที หรือติดตามข่าวสารอัปเดตล่าสุดได้ที่นี่ เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะสำคัญในโลกอสังหาริมทรัพย์
