เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากสมรภูมิปีที่ผ่านมา สู่แนวโน้มการลงทุนและที่อยู่อาศัยปี 2568-2569
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานับทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจไทยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุดสำหรับ Developer และนักลงทุนรายย่อย
หากเรามองย้อนกลับไปเพื่อวิเคราะห์รากฐานของสถานการณ์ปัจจุบัน เราจะพบว่าปี 2566 ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของธุรกิจ กลับกลายเป็นปีแห่งการเผชิญความจริงที่เจ็บปวด โมเมนตัมที่สะสมมาจากปีก่อนหน้าถูกเบรกด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อในภาคอสังหาฯ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ร่วง” พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568-2569 ว่าทิศทางของ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และการลงทุนอสังหาฯ จะเป็นอย่างไรต่อไป
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจเหมือนการทรงตัว แต่ในความเป็นจริง นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง
สิ่งที่น่าตกใจสำหรับนักลงทุนคือ บริษัทระดับ Top Tier ที่เราคุ้นชื่อกันดี ต่างได้รับผลกระทบถ้วนหน้า ไม่ว่าจะเป็น “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% หรือแม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “ศุภาลัย” และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” ก็หนีไม่พ้นภาวะถดถอยของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรายได้ลดลง -10% และ -9% ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่มองหา บ้านหรู หรือโครงการระดับพรีเมียม จะเห็นได้ว่าบริษัทที่เน้นตลาดนี้ยังคงประคองตัวได้ดี แต่กลุ่มที่เล่นตลาดแมส (Mass Market) หรือตลาดระดับกลางล่าง เริ่มแสดงอาการเหนื่อยล้าจากปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
ใครคือนักขายตัวจริง? วัดกันที่ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์”
ในวงการอสังหาฯ เรามักพูดกันว่า “Revenue is Vanity, Cash is King” แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายโครงการจริงๆ เราต้องตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียวๆ
เมื่อกางตัวเลขดู จะพบว่าภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าดีมานด์ที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แชมป์ยอดขายแห่งปี: เอพี (ไทยแลนด์)
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงโชว์ฟอร์มสมราคาเต็งหนึ่ง ด้วยรายได้จากการขายรวมกว่า 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นเบอร์ 1 อย่างสมศักดิ์ศรี ความสำเร็จของเอพีสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่แข็งแกร่ง ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะโซนใกล้รถไฟฟ้าและชานเมืองที่มีกำลังซื้อจริง
แสนสิริ: ผู้ท้าชิงที่น่ากลัว
ตามมาติดๆ คือ “แสนสิริ” ที่ทำรายได้จากการขายไป 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสนใจคือ แสนสิริเป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง +7% สวนกระแส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวม กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริยังคงครองใจผู้บริโภครุ่นใหม่และกลุ่ม Wealth ได้อย่างเหนียวแน่น
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา
ม้ามืดที่ต้องจับตามองที่สุดในเวลานี้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ที่ไม่ได้มีดีแค่ศูนย์การค้า แต่เริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลจากพอร์ตที่อยู่อาศัยที่ปูพรมลงทุนมาหลายปี รายได้จากการขายของ CPN เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% ทะลุ 5,835 ล้านบาท นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ เอาจริงในสมรภูมิที่อยู่อาศัย และด้วยทำเลทองที่ติดกับห้างสรรพสินค้า ทำให้โครงการของ CPN มีจุดขายที่ยากจะเลียนแบบ
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
การขายดีไม่ได้แปลว่าจะกำไรดีเสมอไป ในมุมมองของการลงทุนหุ้นอสังหาฯ หรือการวิเคราะห์ความมั่นคงของบริษัท “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือบรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด
ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีผู้ชนะที่ยืนหนึ่งได้อย่างน่าทึ่ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยวิถีนักลงทุน
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงครองบัลลังก์บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในอุตสาหกรรม ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำได้อย่างไรในเมื่อยอดขายบ้านลดลง?
คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตทรัพย์สิน” (Asset Management) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุนตัวยง ในปีดังกล่าวมีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการกระจายความเสี่ยง ซึ่งทำให้นักลงทุนยังคงเชื่อมั่นในหุ้น LH ในฐานะ Dividend Stock ชั้นดี
ศุภาลัย และ เอพี: กำไรจากธุรกิจหลักที่แข็งแกร่ง
หากตัดกำไรพิเศษออก “ศุภาลัย” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะในแง่ของการทำกำไรจาก Core Business อย่างแท้จริง โดยทำกำไรไปได้กว่า 6,000 ล้านบาททั้งคู่ แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญมากในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงปรับตัวสูงขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568-2569: ปรับตัวสู่ยุคใหม่
จากข้อมูลผลประกอบการในอดีต ส่งไม้ต่อมาถึงปัจจุบัน เราเริ่มเห็นเค้าลางของเทรนด์ที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ดังนี้:
ยุคแห่ง Real Demand และการคัดกรองเข้มข้น
ตลาดเก็งกำไรระยะสั้นแทบจะสูญพันธุ์ไปแล้ว ปี 2568 จะเป็นปีของ “ผู้อยู่อาศัยจริง” (Real Demand) ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหันมาโฟกัสกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ที่มีเครดิตดีและได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยน้อยกว่า การขอ สินเชื่อบ้าน จะมีความเข้มงวดสูงสุด ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมความพร้อมเรื่อง Statement อย่างรัดกุม
Pet-Friendly และ Wellness Residence คือมาตรฐานใหม่
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) และสังคมผู้สูงอายุ ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรต้องปรับตัว ฟังก์ชัน Pet-Friendly จะไม่ใช่แค่กิมมิคการตลาด แต่เป็นสิ่งจำเป็น ส่วนเรื่อง Wellness หรือการออกแบบเพื่อสุขภาพ จะถูกผนวกเข้าไปในทุกตารางเมตรของโครงการระดับ High-end
การเติบโตของ “บ้านอัจฉริยะ” (Smart Home) และ Green Energy
ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน บ้านเดี่ยว ที่มาพร้อม Solar Roof และระบบ EV Charger จะได้รับความนิยมสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์ Net Zero ที่บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำอย่าง แสนสิริ และ SC Asset กำลังมุ่งเน้น
ทำเลใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
เมื่อที่ดินในเมือง (CBD) มีราคาสูงลิ่ว จนราคาคอนโดมิเนียมจับต้องยาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะขยายตัวออกสู่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ซึ่งเป็นโอกาสทองของคนที่มองหาทาวน์โฮม หรือคอนโดฯ ราคาประหยัดในทำเลที่ยังเดินทางสะดวก
บทสรุป: วิกฤตคัดกรองผู้ชนะ
ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “ผลัดใบ” บริษัทที่ปรับตัวได้ช้าหรือไม่สามารถบริหารกระแสเงินสดได้ดี จะทยอยหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวมกิจการ ในขณะที่ยักษ์ใหญ่ที่มีสายป่านยาวจะกินรวบส่วนแบ่งการตลาดมากขึ้น
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ต้อง “เลือกอย่างชาญฉลาด” ไม่ว่าคุณกำลังมองหา บ้านในฝัน เพื่ออยู่อาศัย หรือมองหา คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่า การศึกษาข้อมูลผู้พัฒนาโครงการ (Developer) และสถานะทางการเงินของบริษัทเป็นสิ่งที่ละเลยไม่ได้ พอๆ กับการดูทำเล
ปี 2568-2569 จะเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลับมาแข่งขันกันด้วย “คุณภาพ” และ “นวัตกรรม” มากกว่าสงครามราคา หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสทองในการต่อรองราคาเพื่อครอบครองสินทรัพย์ที่มีมูลค่าในระยะยาว
พร้อมก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในโลกอสังหาฯ หรือยัง?
อย่าปล่อยให้โอกาสในการลงทุนหรือซื้อบ้านในฝันหลุดลอยไปเพราะขาดข้อมูลที่ลึกซึ้ง หากคุณต้องการคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเล การยื่นกู้สินเชื่อบ้าน หรือเจาะลึกหุ้นกลุ่มอสังหาฯ คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับเต็มและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
