ผ่ากลยุทธ์ 41 บิ๊กคอร์ป “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปแห่งปี 2566 และทิศทางอนาคตสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 นับเป็นปีแห่งบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หลายคนอาจจำได้ว่าช่วงต้นปีมีความคาดหวังว่าตลาดจะกลับมาคึกคัก (Take off) ต่อเนื่องจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพยนตร์คนละม้วน ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้ง รวมถึงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคไว้อย่างเหนียวแน่น แม้กระทั่งไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่คาดหวัง
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าตัวเลขผลประกอบการปี 2566 ไม่ใช่แค่ “สถิติ” แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกเราว่าใครคือของจริง ใครที่ปรับตัวได้ทัน และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเดินไปทางไหนต่อ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ให้เห็นภาพชัดเจนว่า ในวิกฤตยังมีโอกาสซ่อนอยู่ตรงไหนบ้าง และใครคือผู้ชนะในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ “เค้กก้อนเล็กลงแต่คนแย่งกินเท่าเดิม”
สิ่งที่น่ากังวลคือ เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงบิ๊กเนมที่เราคุ้นเคยกันดี การลดลงนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่สะท้อนถึงโครงสร้างกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป กลุ่มระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร ทำให้ยอดขายไม่สามารถแปลงเป็นรายได้จากการโอนได้จริง
กลุ่มที่เจ็บหนัก: บทเรียนของการปรับตัวไม่ทัน
ตัวเลขที่ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป เกิดขึ้นกับหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ติดลบราว -28%, ไรมอน แลนด์ (RML) -26%, และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคนี้ โดยเฉพาะ LPN ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง เมื่อเจอกับกำลังซื้อที่เปราะบางของกลุ่มเป้าหมายหลัก จึงได้รับผลกระทบโดยตรง
แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจว่า แม้แบรนด์จะแข็งแกร่งแค่ไหน แต่ถ้าจังหวะการเปิดโครงการหรือการรับรู้รายได้สะดุด ก็ส่งผลกระทบต่อพอร์ตโฟลิโอได้ทันที
เจาะลึก Top 10: บัลลังก์รายได้ที่เปลี่ยนมือ
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 เปรียบเสมือนหนังดราม่าเฉือนคม โดยเฉพาะการชิงตำแหน่งเบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์ “Speed to Market” และการรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury) อย่างหนักหน่วง ทำให้แสนสิริสามารถดึงเม็ดเงินจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การลงทุนในแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นในการ “ซื้อบ้าน” หรือ “ลงทุนคอนโด” กับแสนสิริ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานที่มั่นในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมได้อย่างยอดเยี่ยม
ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่ดีเยี่ยม ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นยอดนิยมสำหรับคนที่มองหาความเสถียร
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้ลดลงประมาณ -4% แสดงให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ยังเหนื่อยในการเข็นยอดโอนเข้าเป้า
วัดศักยภาพเนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Core Business)
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดู “รายได้รวม” อาจจะเห็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการลงทุนหรือขายสินทรัพย์พิเศษเข้ามาช่วย แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่า Demand ในตลาดหดตัวลงจริง หรือไม่ก็มีการแข่งขันที่รุนแรงจนเกิดการแย่งชิงเค้กกันเอง
AP Thailand: ราชาแห่งยอดขายตัวจริง
ถ้าตัดรายได้พิเศษออกไป เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท จุดแข็งของ AP คือพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่าคู่แข่ง
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องร้อนในฝั่งที่อยู่อาศัย โดยทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การใช้กลยุทธ์ Mixed-use นำที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับศูนย์การค้า เป็น “Unfair Advantage” ที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ และนี่คือเทรนด์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตที่ทำเลต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบครบวงจร
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารจัดการ
วาทกรรมอมตะของโลกธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์เหนือชั้น
แม้รายได้จากการขายของแลนด์แอนด์เฮ้าส์จะลดลงอย่างน่าตกใจ (-38%) และร่วงไปอยู่อันดับ 6 ในด้านยอดขาย แต่กลับยืนหนึ่งในด้าน “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับความสำเร็จนี้ไม่ได้มาจากฟลุ๊ค แต่มาจากการวางแผนการเงินและการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด โดยในปีนั้น LH มีกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือตัวอย่างของการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้มองแค่การสร้างบ้านขาย แต่คือการบริหารสินทรัพย์ให้งอกเงยสูงสุด
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นอันดับ 4 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการปรับพอร์ตไปจับตลาด Luxury ที่มี Margin สูง เป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว
เจาะลึก 3 เทรนด์สำคัญสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 เราสามารถถอดรหัสออกมาเป็นคำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจ ซื้อบ้าน, กู้ซื้อบ้าน, หรือ ลงทุนอสังหา ในช่วงปี 2567-2569 ได้ดังนี้:
เลือกผู้พัฒนาที่มี “สถานะทางการเงิน” แข็งแกร่ง
การที่บริษัทกว่า 25 แห่งรายได้ลดลง และ 12 แห่งขาดทุน เป็นความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ (Off-plan) หากท่านกำลังมองหา คอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ควรพิจารณาซื้อจาก Top 10 Developer ที่มีกระแสเงินสดดี เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือการลดสเปกวัสดุก่อสร้าง
ตลาด Luxury ยังไปต่อได้ (แต่ต้องเลือกให้ถูก)
กำไรที่เติบโตของแสนสิริและเอสซี แอสเสท (SC) พิสูจน์แล้วว่าตลาดบนยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) การขยับขึ้นไปเล่นตลาดบนในทำเล CBD (Central Business District) หรือทำเลที่มีศักยภาพสูง ยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่าตลาดแมสที่มีปัญหาสต็อกคงค้างสูง
Mixed-use คืออนาคต
การเติบโตแบบก้าวกระโดดของ CPN ในภาคอสังหาฯ บอกเราว่า ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาความสะดวกสบาย การซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดห้างสรรพสินค้า หรืออยู่ในโครงการ Mixed-use จะมีมูลค่าเพิ่ม (Capital Gain) ในอนาคตมากกว่าโครงการเดี่ยวๆ ที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 คำตอบอาจขึ้นอยู่กับมุมมอง:
ถ้ามองที่ “รายได้รวม” และ “การเติบโต”: ผู้ชนะคือ แสนสิริ
ถ้ามองที่ “ความแข็งแกร่งของสินค้าและการขาย”: ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์)
ถ้ามองที่ “ความฉลาดในการทำกำไร”: ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์
แต่สำหรับผู้แพ้ ไม่ใช่แค่บริษัทที่ขาดทุน แต่คือบริษัทที่ไม่ยอมปรับตัว ยึดติดกับโปรดักต์เดิมๆ ในทำเลเดิมๆ โดยไม่สนใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
ก้าวต่อไปของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีปันผลดี หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน หลังแรก ข้อมูลเหล่านี้คืออาวุธสำคัญ การตัดสินใจในปีนี้ต้องอาศัยความรอบคอบมากกว่าเดิม การเลือกทำเลที่มี Demand จริง การตรวจสอบประวัติผู้พัฒนาโครงการ และการวางแผนทางการเงินเพื่อรองรับอัตราดอกเบี้ย ล้วนเป็นปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการ “คัดกรองตามธรรมชาติ” (Natural Selection) อย่างเข้มข้น ผู้ที่อยู่รอดไม่ใช่ผู้ที่แข็งแรงที่สุด แต่คือผู้ที่ปรับตัวได้เก่งที่สุด
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการที่มีศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำด้านการวางแผนสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้การลงทุนของคุณคุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไป
ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์ทำเลทองก่อนใคร คลิกที่นี่เพื่อเริ่มต้นก้าวที่มั่นคงของคุณ
