ผ่าลึกวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ใครคือ ‘ตัวจริง’ ที่รอดพ้นพายุเศรษฐกิจ และทิศทางตลาดปี 2026
หากจะให้ผมนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงขวบปีที่ผ่านมาด้วยคำสั้นๆ เพียงคำเดียว คงหนีไม่พ้นคำว่า “ผิดคาด” และอาจจะลามไปถึงคำว่า “เจ็บปวด” สำหรับผู้ประกอบการหลายรายที่ปรับตัวไม่ทัน เพราะหากเราย้อนกลับไปมองสัญญาณชีพของตลาดในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 เข้าสู่ปี 2566 หลายสำนักฟันธงว่าโมเมนตัมกำลังมา กราฟกำลังจะเชิดหัวขึ้น (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” อย่างหนักหน่วง ยิ่งกว่ารถที่เบรกแตกก่อนถึงทางโค้ง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนถึงโควิด-19 สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ไม่ใช่วิกฤตที่เกิดจากปัจจัยเดียว แต่เป็น Perfect Storm ที่ถาโถมใส่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน และกำลังซื้อที่เปราะบาง บทความนี้เราจะมาชำแหละข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าภายใต้ซากปรักหักพังของตัวเลขสีแดง ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และเราจะมองเห็นโอกาสอะไรบ้างสำหรับการลงทุนในอนาคต
มหกรรมรายได้หดหาย: ความจริงที่ตัวเลขไม่โกหก
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะเยอะ แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% ซึ่งในโลกของธุรกิจที่ควรจะเติบโตตามเงินเฟ้อ การติดลบแม้เพียงเล็กน้อยคือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง
แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องหมุนเงินสดมหาศาล รายชื่อที่เจ็บหนักระดับติดลบเกิน 20% ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหู ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง, อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้หายไปถึง -26%
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหา ในรูปแบบเดิมๆ หรือการพึ่งพาโปรดักส์เดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป ลูกค้าในยุคนี้ไม่ได้มองแค่ราคา แต่พวกเขามองหาความคุ้มค่า และ ทำเลทอง ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปอย่างแท้จริง
บัลลังก์แชมป์รายได้: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ หากเรากางตารางคะแนนดู 10 อันดับแรกของผู้ทำรายได้สูงสุด เราจะเห็นสงครามที่ไม่มีใครยอมใคร
อันดับ 1 แสนสิริ ก้าวขึ้นมาครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) ที่แสนสิริสร้างมาอย่างยาวนาน โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และลักชัวรีคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้ายอมจ่ายแพงเพื่อแลกกับภาพลักษณ์และบริการ
อันดับ 2 เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ความน่าเจ็บใจของเอพีคือ แม้จะทำผลงานได้ยอดเยี่ยมในการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งทาวน์โฮมและบ้านแฝด แต่ก็ยังพ่ายแพ้ในยกสุดท้ายของเกมรายได้รวม
อันดับ 3 ศุภาลัย พี่ใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่า ยังคงรักษาฐานที่มั่นด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่บริหารจัดการได้ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นที่นักลงทุนสายปันผลชื่นชอบ
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้รวมลดลงถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แม้จะเป็นแบรนด์ที่คนเชื่อถือมากที่สุด แต่ก็ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบของเศรษฐกิจไม่ต่างจากรายอื่น โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องพึ่งพา กู้ซื้อบ้าน ซึ่งถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้พัฒนาตัวจริง
ในฐานะคนทำงานสายวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมเอารายได้ค่าเช่า ค่าบริการ หรือกำไรพิเศษจากการขายทรัพย์สินเข้ามาด้วย แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการ “ขายของ” เราต้องดูที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เพียวๆ
เมื่อกรองข้อมูลใหม่ ภาพที่เห็นเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง!
ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในภาวะซบเซา กำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวอย่างรุนแรง หรืออาจเกิดจากการที่ลูกค้าไม่ผ่านการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า เอพี คือเจ้าตลาด Mass Market ตัวจริง ที่เข้าใจความต้องการของคนอยากมีบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของฟังก์ชันบ้าน หรือการเลือก ทำเลศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้าและทางด่วน
ขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา คือม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งทะยานถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การขยายไลน์จากธุรกิจห้างสรรพสินค้ามาสู่ที่อยู่อาศัย (Mixed-use Development) เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพราะสามารถใช้ฐานลูกค้าเดิมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรได้อย่างมหาศาล
ใครคือกำไรตัวจริง? : ศาสตร์แห่งการบริหารจัดการ
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่ “กำไร” คือความเป็นจริง บรรทัดสุดท้ายของงบการเงินคือสิ่งที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญที่สุด ในปีที่ยากลำบากนี้ ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11%
และนี่คือจุดที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสดงอิทธิฤทธิ์ แม้รายได้จากการขายจะตก แต่พี่ใหญ่แห่งวงการสามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ครองอันดับ 1 อย่างเหนียวแน่น เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหาร Portfolio ที่ชาญฉลาด โดยมีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นเทคนิคการบริหารสินทรัพย์ (Asset Monetization) ที่เหนือชั้น ทำให้มีกระแสเงินสดกลับเข้ามาในบริษัทมหาศาล
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการปรับกลยุทธ์มาจับตลาดลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจ หรือปัญหา ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น
ทิศทางและกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026: The Next Chapter
จากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราเรียนรู้อะไรบ้าง? และ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยจะเดินหน้าไปทางไหน?
ยุคของ Real Demand และ Niche Market: หมดยุคของการเก็งกำไรแบบเหวี่ยงแห ตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนจะจำกัดวงอยู่แค่ใน ทำเลทอง กลางเมือง หรือใกล้มหาวิทยาลัยเท่านั้น ผู้ประกอบการต้องโฟกัสที่ Real Demand หรือคนที่ซื้อเพื่ออยู่จริง
Pet-Friendly คือ New Standard: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ ทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร จะมีโอกาสปิดการขายได้ง่ายกว่า และสามารถอัพราคาขายได้สูงขึ้น
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Energy): ด้วยค่าไฟที่แพงขึ้น การติดตั้ง Solar Roof และจุดชาร์จรถ EV (EV Charger) ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งที่ “ต้องมี” นี่คือเทรนด์ที่จะส่งผลยาวไปถึงปี 2026 ผู้ซื้อจะมองหาบ้านที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว
Financial Engineering: ผู้ประกอบการต้องทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยลูกค้าวางแผนการ กู้ซื้อบ้าน หรือหาพันธมิตรธนาคารเพื่อทำโปรโมชั่น ดอกเบี้ยบ้าน พิเศษ การขายของเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนที่มีความพร้อม นี่คือ “โอกาสทอง” ในรอบทศวรรษ ตลาดที่เป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ทำให้เรามีอำนาจต่อรองสูงขึ้น มีโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม ทั้งฟรีค่าโอน ฟรีส่วนกลาง หรือส่วนลดเงินสด
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ดีในการศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอ การเลือกซื้ออสังหาฯ จากผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (ดูจากกำไรและรายได้ที่เราวิเคราะห์ไปข้างต้น) จะช่วยการันตีได้ว่า โครงการจะไม่ถูกทิ้งร้าง และบริการหลังการขายจะมีคุณภาพ
อย่าปล่อยให้วิกฤตของตลาด กลายเป็นความกลัวของคุณ แต่จงใช้ข้อมูลให้เป็นอาวุธ เพื่อคัดสรร “เพชร” ในตม ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการ ปล่อยเช่าคอนโด อนาคตยังคงสดใสสำหรับคนที่มองเห็นโอกาสก่อนใคร
หากคุณพร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการลงทุนบ้านและคอนโด อย่ารอช้าที่จะเริ่มวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต
