เจาะลึกผ่าวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางปี 2026: ใครคือของจริงในสมรภูมิเดือด?
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในวงการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพฝันที่หลายคนเคยวาดไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยานแบบ Take off ตามแรงส่งจากปี 2565 กลับพังทลายลงไม่เป็นท่า เมื่อความเป็นจริงที่เกิดขึ้นคือภาวะ “ชะลอตัว” ที่กัดกินลึกและยาวนานกว่าที่กูรูหลายสำนักคาดการณ์ไว้
วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจากผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ไม่ใช่แค่การอ่านตัวเลขให้ฟัง แต่เป็นการ “อ่านเกม” ให้ออกว่า ใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้บาดเจ็บ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจนถึงปี 2026 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาวะชะลอตัว: บททดสอบของจริงที่คัดกรอง “มืออาชีพ”
หากย้อนกลับไปดูข้อมูลในปี 2566 ซึ่งถือเป็นปีฐานสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการขาย แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 รายในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุนที่มองเกมขาด คุณจะเห็น “ไส้ใน” ที่น่ากังวล เพราะมีบริษัทถึง 25 รายจาก 41 ราย ที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณที่บอกว่าเค้กใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก้อนเดิม กำลังถูกแบ่งชิ้นใหม่ และผู้ที่อ่อนแอกว่ากำลังถูกเบียดออกจากตลาด
ความน่ากลัวของสถานการณ์นี้คือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เราคุ้นชื่อก็ยังสะเทือน ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังติดลบไปถึง 26% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในระบบหายไปจริง และลูกค้ามีความระมัดระวังในการขอ สินเชื่อบ้าน หรือตัดสินใจซื้อโครงการใหม่ๆ มากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บัลลังก์รายได้รวม: ศึกชิงแชมป์ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ยังยืนหยัดอยู่ได้ หากเราโฟกัสไปที่ Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด เราจะเห็นภาพการต่อสู้ที่ดุเดือดเลือดพล่าน อันดับ 1 ตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งต้องยอมรับในกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยขาขึ้น น้อยกว่ากลุ่มอื่น
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงหลักร้อยล้านเท่านั้น ส่วนอันดับ 3 คือพี่ใหญ่ “ศุภาลัย” ที่เน้นความเสถียรด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่เคยเป็นเต้ยในวงการ ร่วงลงมาอยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท
ประเด็นที่น่าสนใจสำหรับนักวิเคราะห์อย่างผมคือ ในบรรดา Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ “ลดลง” จากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือแม้แต่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ นี่คือเครื่องยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับคลื่นลมแรงที่แม้แต่เรือลำใหญ่ก็ยังโคลงเคลง
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดฝีมือ Developer ตัวจริง
การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือบริการอื่นๆ มาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดฝีมือการเป็น Developer หรือนักพัฒนาที่ดินจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือเงินสดที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและ คอนโดมิเนียม จริงๆ
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปทันที มูลค่ารวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนว่าการขายของยากขึ้นมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เข้าเป้า
ผู้ชนะในสังเวียนนี้เปลี่ยนมือเป็น “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ยังคงความเก๋าเกมด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่ต้องชื่นชมเอพีคือ การกระจายพอร์ตสินค้าได้ดีเยี่ยม ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโด ทำให้จับลูกค้าได้ทุกกลุ่ม ในขณะที่แสนสิริเองก็ทำผลงานได้ดีด้วยการเติบโต 7% สวนกระแส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมที่ซบเซา
แต่ที่น่าตกใจคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยักษ์ใหญ่ที่หลายคนศรัทธา รายได้จากการขายหายไปถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในหมวดนี้ สาเหตุหลักอาจมาจากการขาดช่วงของสินค้าใหม่ หรือการปรับกลยุทธ์พอร์ตโฟลิโอที่เน้นรายได้ประจำ (Recurring Income) มากกว่าการเร่งขายเหมือนในอดีต
นอกจากนี้ เรายังเห็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในเกมที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตอย่างงดงามด้วยรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% ทะลุ 5,835 ล้านบาท เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า หากทำเลดีและแบรนด์แข็งแกร่ง ก็ยังสามารถชนะใจลูกค้าได้แม้ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (The Bottom Line)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ต่อให้คุณขายเก่งแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่เป็น หรือแบกรับดอกเบี้ยไม่ไหว คุณก็ไม่ใช่ผู้ชนะตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่นี้
ผลกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราจะพบ “ความเก๋า” ของแชมป์เก่าอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ถึงแม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท!
หลายคนอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารจัดการสินทรัพย์” (Asset Management) ครับ ในปีนั้นแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามาราว 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่รู้จักเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นเงินสดเพื่อรักษาสภาพคล่องและตัวเลขกำไร โดยไม่ต้องพึ่งพาแค่ยอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) และอันดับ 3 “เอพี” (6,054 ล้านบาท) นั้นสู้กันด้วยผลประกอบการจากการดำเนินงานล้วนๆ ซึ่งถือว่าน่าประทับใจมากที่สามารถรักษาการทำกำไรระดับ 6 พันล้านบาทไว้ได้ในสภาวะที่ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น
ส่วน “แสนสิริ” ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น (Cost Efficiency) และการประสบความสำเร็จในการขายโครงการระดับลักชัวรี่ที่มี Margin สูง
ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2026: โอกาสในวิกฤต
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปแนวโน้มและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสรับผลตอบแทน (Yield) ในปี 2026 และอนาคตอันใกล้
“ของจริง” เท่านั้นที่จะรอด:
เทรนด์ในปีต่อๆ ไป ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กจะอยู่ยากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะถูกขับเคลื่อนด้วยรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว (Cash Flow) และมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำ การเลือกซื้อบ้านจาก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อป้องกันปัญหาการทิ้งงานหรือลดสเปควัสดุ
ทำเลและกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market):
การหว่านแหทำโครงการแมสๆ อาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป เราจะเห็นการพัฒนาโครงการที่เจาะจงเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น “คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้” (Pet-Friendly), ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) หรือโครงการบ้านหรูประหยัดพลังงาน (Eco-Luxury) หากคุณเป็นนักลงทุน ควรมองหาโครงการที่มีจุดขายชัดเจนเหล่านี้ เพราะมี Demand ที่แข็งแกร่งรออยู่
การเตรียมตัวด้านการเงินของผู้ซื้อ:
สำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้าน ปัจจัยสำคัญที่สุดไม่ใช่ราคาบ้าน แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” สถาบันการเงินจะเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น สิ่งที่คุณต้องเตรียมคือ:
สร้างเครดิตสกอร์: เดินบัญชีให้สวยงาม ชำระหนี้บัตรเครดิตให้ตรงเวลา
วางแผนการเงิน: หากมีภาระหนี้เดิมสูง ควรพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บัตรเครดิต เพื่อรวมหนี้และลดภาระดอกเบี้ยก่อนยื่นกู้ใหม่
เปรียบเทียบดอกเบี้ย: อย่าดูแค่ธนาคารเดียว การหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน ในกรณีต้องการเงินก้อนมาตกแต่ง เป็นสิ่งที่ต้องทำการบ้านอย่างหนัก
จังหวะเวลาของการซื้อ (Market Timing):
แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ ช่วงเวลานี้เป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developer หลายรายจำเป็นต้องระบายสต็อกคงค้าง (Inventory) เพื่อดึงเงินสดกลับมา เราจะเห็นโปรโมชั่น “ฟรีโอน”, “อยู่ฟรี 2 ปี”, หรือส่วนลดเงินสดที่จูงใจมาก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงนี้คือจังหวะช้อนซื้อ คอนโดมิเนียม ทำเลดีใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านจัดสรร ในโซนศักยภาพ ในราคาที่หาไม่ได้อีกแล้วในอนาคต
การลงทุนระยะยาว:
สำหรับนักลงทุนที่มองหา Passive Income การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ปล่อยเช่ายังคงน่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลเมืองท่องเที่ยวและย่านมหาวิทยาลัย แต่ต้องคำนวณ Yield ให้ดี และอย่าลืมเผื่อค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลาง และ ประกันอัคคีภัยบ้าน ที่เป็นต้นทุนจำเป็น
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ แต่มันคือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นความจริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ว่าหมดยุคของการเก็งกำไรระยะสั้นและการทำธุรกิจแบบฉาบฉวย บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีวินัยทางการเงิน และเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้
ตัวเลขผลประกอบการที่ผมนำมาเล่าในวันนี้ ไม่ใช่เพื่อให้คุณตื่นตระหนก แต่เพื่อให้คุณ “ตื่นรู้” ไม่ว่าคุณจะเป็นคนหาเช้ากินค่ำที่ฝันอยากมีบ้านสักหลัง หรือนักลงทุนพอร์ตพันล้าน การรู้เท่าทันสถานการณ์คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เขี้ยวลากดิน อย่าปล่อยให้ความไม่รู้มาปิดกั้นโอกาสในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในฝันของคุณ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้ เพราะโอกาสทองในตลาดอสังหาฯ ไม่เคยรอใคร คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญฟรี หรือค้นหาโครงการบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดก่อนใคร!
