เจาะลึกผ่าวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทสรุปสงครามคอนโดฯ และบ้านแนวราบ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิเดือด และทิศทางสู่ปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “รถไฟเหาะตีลังกา” ที่ทำเอานักลงทุนและผู้ประกอบการหลายรายถึงกับต้องกุมขมับ จากความคาดหวังในช่วงต้นปีที่มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ น่าจะ Take off หรือพุ่งทยานต่อจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อกราฟที่ควรจะพุ่งขึ้นกลับดิ่งลงสู่สภาวะชะลอตัว (Slowdown) อย่างน่าใจหาย
ปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าตกใจ และความซึมเซานี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเจาะลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท เพื่อกะเทาะเปลือกดูเนื้อในว่า ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ ใครกันแน่ที่ “ปรับตัว” ได้เก่งที่สุด และใครคือ “ของจริง” ที่ยังยืนหยัดทำกำไรได้ ท่ามกลางตัวเลขสีแดงที่กระจายไปทั่วกระดาน
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
หากเรากางตัวเลขดูภาพรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าในปี 2566 มีเม็ดเงินสะพัดรวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับกลายเป็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มบริษัทจดทะเบียนมีรายได้หดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนแผลถลอกเล็กน้อย แต่ถ้าเราเอาแว่นขยายส่องดูไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่า “เค้ก” ก้อนเดิมกำลังถูกแบ่งด้วยผู้เล่นที่แข็งแกร่งเพียงไม่กี่ราย ในขณะที่รายย่อยหรือผู้ที่ปรับตัวช้ากำลังถูกเบียดตกขอบ
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วงที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบระดับ “Red Zone” เกิน 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบไปถึง -26% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ตลาด Luxury ก็ไม่ใช่ Safe Zone เสมอไปหากขาดกลยุทธ์ที่เฉียบคม
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าสำหรับนักลงทุน คือการเห็นยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) มีรายได้รวมติดลบถึง 18% รวมถึง Top 10 ของวงการที่มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ถดถอย ทั้ง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ปรากฏการณ์นี้ตอกย้ำว่า ในยุคนี้ “Brand Loyalty” อย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นยอดโอนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อีกต่อไป
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: ศึกชิงเจ้าแห่งรายได้รวม
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ (หรือผู้ที่เตรียมกระสุนมาดีกว่า) ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” ได้ประกาศศักดาขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% การที่แสนสิริสามารถสร้างการเติบโตระดับ Double Digit ในปีที่ยากลำบากเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความแม่นยำในการเจาะกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่ม Real Demand และตลาดระดับบนที่ยังมีกำลังซื้อสูง
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้จี้ติดมาแบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ต้องยอมรับว่า AP คือมวยรองที่ขยันออกหมัดและมีความสม่ำเสมอในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม
ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่แม้รายได้จะลดลง แต่ก็ยังรักษาระดับไว้ได้ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นเทรนด์สำคัญประการหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ ผู้ชนะในยุคนี้ต้องมี “Speed to Market” และ “Product Diversification” ที่หลากหลาย การพึ่งพาโปรดักต์ใดโปรดักต์หนึ่งเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงเกินไป
วัดกันที่ “เนื้อ” ล้วนๆ: เจาะลึกรายได้จากการขาย (Core Business)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมเอารายได้พิเศษ รายได้ค่าเช่า หรือการขายสินทรัพย์เข้าไว้ด้วย แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดฯ จริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกรองเอาไขมันส่วนเกินออก ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
จาก 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลที่สุด เพราะมันสะท้อนว่า Demand การซื้อที่อยู่อาศัยจริง “หดตัวอย่างรุนแรง” บริษัทกว่า 30 แห่งเผชิญภาวะยอดขายตกต่ำ
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหว -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN): หายไปเกือบ -40% สะท้อนวิกฤตของคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% ซึ่งถือว่าหนักหนาสำหรับพี่ใหญ่ของวงการ
แต่ในความมืดมนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับฉายแสงในฐานะ “นักขายมือทอง” ตัวจริง ด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปครอง ชัยชนะของ AP ในสมรภูมินี้พิสูจน์ให้เห็นว่า กลยุทธ์การปูพรมโครงการแนวราบและการบริหารสต็อกที่มีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญในการฝ่าวิกฤต
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถเบียดขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งสวนทางกับตลาด SC Asset พิสูจน์แล้วว่าการโฟกัสที่ตลาดบ้านหรูและแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Strong Branding) คือเกราะป้องกันชั้นดีในยามเศรษฐกิจผันผวน
Rising Star ที่ห้ามกะพริบตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิมๆ แล้ว ผมอยากให้จับตามอง “ม้ามืด” ที่กำลังกลายร่างเป็นม้าศึกตัวฉกาจ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
หลังจากซุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาสักพัก ปี 2566 คือปีที่ CPN เริ่ม “เก็บเกี่ยว” ผลผลิตอย่างเป็นกอบเป็นกำ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวดถึง 103% จากปีก่อนหน้า! กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” ที่ใช้ศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าที่อยู่อาศัย เริ่มแสดงอานุภาพ และนี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer รายเดิมๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศ เพราะ CPN มี Land Bank ทำเลทองในมืออีกเพียบ
Profit is King: ใครคือกำไรเนื้อๆ เน้นๆ?
ท้ายที่สุดแล้ว ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายได้เยอะ แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนไม่ดี หรือต้องอัดโปรโมชั่นจนเข้าเนื้อ ก็เปล่าประโยชน์
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้จากการขาย โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลง
แต่ในหมวดนี้ แชมป์เก่าอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเก๋าเกม ยืนหนึ่งเรื่องการทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักไม่ใช่เพราะขายบ้านได้เยอะที่สุด แต่มาจาก “ความชาญฉลาดทางการเงิน” ในการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน (REIT) ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม ทำให้แม้ธุรกิจหลักจะสะดุด แต่กำไรสุทธิก็ยังดูดี
อย่างไรก็ตาม หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย คือผู้ท้าชิงที่น่ากลัวที่สุด ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรโตกระโดดถึง 42%
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาฯ สู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปีปัจจุบัน และมองยาวไปถึงปี 2026 ผมขอสรุป 3 เทรนด์สำคัญที่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องรู้เพื่อความอยู่รอด:
ยุคของ “Big Fish Eat Small Fish” จะรุนแรงขึ้น:
ข้อมูลปี 2566 ชี้ชัดว่าบริษัทขนาดกลางและเล็กกำลังลำบาก ส่วนแบ่งตลาดจะไหลไปรวมอยู่ที่ Top 5 มากขึ้น ผู้ซื้อบ้านเองก็มีแนวโน้มเลือกซื้อกับแบรนด์ใหญ่เพราะมั่นใจเรื่องการก่อสร้างและบริการหลังการขาย มากกว่าเสี่ยงกับรายย่อย
Pet-Friendly และ Sustainability ไม่ใช่แค่ Gimmick:
โครงการที่ขายดีในปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงตอนนี้ คือโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) และบ้านประหยัดพลังงาน (Solar Roof / EV Charger) นี่คือ New Standard ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ที่หากใครไม่มี ก็เตรียมตัวตกขบวนได้เลย
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Rejection Rate):
ธนาคารจะยังคงเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ต่อไป ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังไม่คลี่คลาย ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องหันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury Segment) หรือชาวต่างชาติมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่กู้ผ่านง่ายหรือซื้อเงินสด
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน:
ปีนี้และปีถัดไป เป็นปีของ “ผู้ซื้อที่มีความพร้อม” (Buyer’s Market) ราคาอสังหาฯ หลายแห่งยังไม่ปรับขึ้นมากนัก และมีโปรโมชั่นระบายสต็อกออกมาเรื่อยๆ หากคุณมีเครดิตดี มีเงินเย็น นี่คือจังหวะในการช้อนซื้อของดีในราคาที่คุ้มค่า
สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุด ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การมีข้อมูลที่รอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ หรือเสี่ยงกับการตัดสินใจพลาด คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์ทำเลศักยภาพจากผู้เชี่ยวชาญฟรี หรือติดตามอัปเดตโครงการเปิดใหม่ที่น่าจับตามองก่อนใคร ได้ที่ [เว็บไซต์ของคุณ/ลิงก์ลงทะเบียน] เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาฯ ของคุณตั้งแต่วันนี้!
