เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดบทเรียนจากสงครามรายได้สู่แนวโน้มตลาดปี 2568-2569 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนมาทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย ภาพที่เราเห็นคือพายุลูกใหญ่ที่พัดกระหน่ำ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบาง ทำให้โมเมนตัมที่หลายคนคาดหวังว่าจะ Take off กลับกลายเป็นการ Landing แบบฉุกเฉิน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส และในทุกสมรภูมิย่อมมีผู้ชนะ วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 แห่ง ไม่ใช่แค่ดูตัวเลข แต่เราจะวิเคราะห์ “กลยุทธ์” เบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้น เพื่อฉายภาพอนาคตของ ตลาดที่อยู่อาศัย และเทรนด์ปี 2569 ว่าทิศทางลมจะพัดไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ได้อย่างแม่นยำที่สุด
บทสรุปสงครามรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เพลี่ยงพล้ำและม้ามืดผงาด
หากเรามองภาพรวมเม็ดเงินในระบบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของ 41 บริษัทจดทะเบียน จะพบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 3.71 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “ทรงตัวค่อนไปทางทรุด” โดยลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าเค้กก้อนเดิมกำลังหดตัวลง และการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดจะดุเดือดเลือดพล่านยิ่งขึ้น
สิ่งที่น่าตกใจในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ คือการที่บริษัทระดับ Top Tier ที่เคยเป็นเสาหลักของวงการ กลับมีผลประกอบการที่น่าผิดหวัง บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ ที่เคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียม กลับต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับ 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม ในเซกเมนต์เดิมๆ อาจจะไม่ใช่คำตอบของตลาดในยุคปัจจุบันอีกต่อไป
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งถือเป็น Blue Chip ของวงการ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้คุณจะมีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง แต่หากปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่มองหา บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ที่ตอบโจทย์ Work from Anywhere หรือฟังก์ชันที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม ก็อาจเสียท่าได้เช่นกัน
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลต์สำคัญที่นักลงทุนต้องจับตาคือการเปลี่ยนผ่านขั้วอำนาจ ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ ได้ก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม กวาดไปกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปแบบฉิวเฉียด
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่ม คอนโดหรู และบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะหล่นมาอยู่อันดับ 2 ในแง่รายได้รวม แต่หากเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว” (ไม่รวมรายได้ค่าเช่าหรือบริการอื่น) เอพียังคงเป็น “ราชาแห่งการขาย” ด้วยยอดขายกว่า 3.69 หมื่นล้านบาท
นี่คือจุดที่ผมอยากให้สังเกต:
แสนสิริ เก่งเรื่องการสร้างมูลค่าเพิ่มและการตลาด (Brand Equity)
เอพี (ไทยแลนด์) เก่งเรื่องการบริหารพอร์ตสินค้า (Portfolio Management) มีสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ตั้งแต่ ทาวน์โฮมราคาถูก ไปจนถึงบ้านหรู
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความจริงที่เจ็บปวด
เมื่อตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้ววัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดูน่ากังวลกว่าที่คิด รายได้จากการขายรวมของทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัทที่ยอดขายตกลง ไรมอน แลนด์ ยอดขายหายไปเกือบ 80% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับผู้พัฒนาโครงการระดับ Super Luxury ที่สายป่านไม่ยาวพอ ส่วน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยอดขายจากการโอนลดลงเกือบ 40% ซึ่งเป็นผลมาจากการขาดช่วงของสินค้าใหม่ (Product Gap) และการแข่งขันที่รุนแรงในทำเลชานเมือง
อย่างไรก็ตาม ในความมืดมนยังมีแสงสว่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือดาวรุ่งที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งทะยานกว่า 100% การที่ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกกระโดดลงมาเล่นใน ตลาดที่อยู่อาศัย อย่างเต็มตัว โดยใช้จุดแข็งเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้า (Mixed-use Development) คือโมเดลธุรกิจที่ผู้เล่นรายเดิมต้องระวัง เพราะนี่คือการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop Service
ใครคือนักทำเงินตัวจริง? วิเคราะห์กำไรสุทธิ
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากเราดูกันที่บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ผู้ชนะที่แท้จริงกลับไม่ใช่ผู้ที่มีรายได้สูงสุด
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเก่งฉกาจทางวิศวกรรมการเงินและการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) เพราะกำไรก้อนโตนี้มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดล้ำในการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน เพื่อรักษาสภาพคล่องและปันผลให้กับผู้ถือหุ้น
ในขณะที่ ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นบริษัทที่บริหารต้นทุนได้ดีที่สุด (Cost Efficiency) ทำกำไรไปได้กว่า 6 พันล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการมีวินัยทางการเงินและการควบคุม Cost of Construction คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในยุคที่วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น
ส่วน แสนสิริ กำไรโตกระโดด 42% แตะ 5.8 พันล้านบาท นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสตลาดบน ซึ่งมี Margin สูงกว่าตลาดล่าง การปรับพอร์ตหนีหนี้ครัวเรือนระดับล่างขึ้นสู่ตลาดบนถือเป็นการเดินหมากที่ถูกต้องที่สุดในช่วงเวลานี้
ทิศทางและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568-2569
จากข้อมูลปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อการคาดการณ์อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้ครับ:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selection Era):
ตลาดจะไม่ใช่ของทุกคนอีกต่อไป ผู้พัฒนาโครงการรายเล็กที่สายป่านสั้นจะล้มหายตายจาก หรือถูก M&A (ควบรวมกิจการ) เราจะเห็นการครองตลาดของ Big Players ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน
บ้านประหยัดพลังงาน (Green & Sustainable Living):
เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่เป็นเรื่อง “ความยั่งยืน” โครงการที่ติดตั้ง Solar Roof, มีจุดชาร์จ EV และระบบระบายอากาศประหยัดพลังงาน จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Normal) ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป ผู้บริโภคจะยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อแลกกับค่าไฟที่ถูกลงในระยะยาว
การปรับตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Trends):
สถาบันการเงินจะเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจาก NPL (หนี้เสีย) พุ่งสูง สิ่งที่ตามมาคือ ตลาดเช่า (Rental Market) จะเติบโตขึ้น เพราะคนกู้ไม่ผ่านต้องหันมาเช่าแทน นักลงทุนควรพิจารณาซื้อคอนโดทำเลดีเพื่อปล่อยเช่า
สงครามดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์:
ด้วยดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง การค้นหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจะเป็น Keyword ยอดฮิต การเลือกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำที่สุดจะเป็นกลยุทธ์หลักของผู้ซื้อบ้าน
Wellness Residence:
ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Super-Aged Society) โครงการที่มีบริการด้านสุขภาพ หรือออกแบบ Universal Design เพื่อรองรับผู้สูงวัย จะมีมูลค่าเพิ่มสูงมากและเป็นที่ต้องการของตลาด ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติที่มองหาบ้านหลังเกษียณ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงเวลานี้ ผมมีคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
Cash is King แต่ Credit is Queen: รักษาเครดิตบูโรของคุณให้ดีที่สุด การมีประวัติการเงินที่ดีจะช่วยให้คุณเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้ง่ายขึ้นและอาจได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยพิเศษ
มองหา High CPC Locations: เลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาที่ดิน (Capital Gain) เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง หรือสายสีชมพูที่เพิ่งเปิดให้บริการ หรือทำเล EEC ที่มีการลงทุนจากภาครัฐ
เปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ: อย่าดูแค่ราคาหน้าสัญญา ให้ดู “โปรลับ” หรือส่วนลดเงินสด และ Free All Expenses (ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน) ซึ่งช่วงนี้ Developer หลายค่ายจัดหนักเพื่อระบายสต็อก
การลงทุนคอนโด: ให้เน้น “คอนโดใกล้รถไฟฟ้า” ในระยะเดินไม่เกิน 300 เมตร หรือคอนโดใกล้สถานศึกษา (Campus Condo) เพราะยังมี Demand การเช่าที่หนาแน่น ตลาดนี้ไม่เคยตายครับ
บทสรุป
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ตัวเลขผลประกอบการที่ผ่านมาคือกระจกสะท้อนว่า “ของจริง” เท่านั้นที่จะอยู่รอด บริษัทที่ปรับตัวเร็ว เข้าใจลูกค้า และบริหารกระแสเงินสดได้ดี จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
ปี 2568-2569 จะเป็นปีแห่งโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Real Demand) เพราะราคาอสังหาฯ ยังไม่ได้ปรับขึ้นแรงตามต้นทุนจริง เนื่องจากผู้ประกอบการยังต้องการระบายของ แต่เมื่อสต็อกเก่าหมดลง ราคาโครงการใหม่จะกระโดดขึ้นอย่างแน่นอน
หากคุณกำลังมองหาจังหวะในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน หรือต้องการพอร์ตการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อ นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนัก ศึกษาข้อมูลให้ลึก และกล้าตัดสินใจในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ
อย่าปล่อยให้โอกาสทองในวิกฤตหลุดมือไป หากคุณต้องการที่ปรึกษาหรือข้อมูลเจาะลึกโครงการศักยภาพสูงในทำเลที่คุณสนใจ คลิกเพื่อรับบทวิเคราะห์และข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับสมาชิกของเราได้ที่นี่ พร้อมรับสิทธิ์ปรึกษาวงเงินสินเชื่อฟรี!
