ผ่ากลยุทธ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจาก “ปีแห่งความผิดหวัง” สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026 และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่ วิกฤตการเมือง จนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ 2567 และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
หากเรามองย้อนกลับไปที่ข้อมูลดิบจากปี 2566 หลายคนอาจจะเห็นแค่ตัวเลขสีแดงบนกระดานหุ้น แต่ในสายตาของนักวิเคราะห์และนักลงทุน มันคือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า (Early Warning Signs) ที่บ่งบอกถึงโครงสร้างตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ใช่แค่เพื่อดูว่าใครขายดี แต่เพื่อถอดรหัสว่า “ใครคือของจริง” ที่จะอยู่รอดต่อไปในสมรภูมิปี 2026 และอนาคต
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อโมเมนตัมหายไป
ย้อนกลับไปช่วงปี 2565 เราเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีแรงส่ง (Momentum) ที่ดี จนกูรูหลายสำนักฟันธงว่าปีถัดไปจะเป็นปีแห่งการ “Take off” แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจัง เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้ามา ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนน่าใจหาย และมาตรการเข้มงวดของแบงก์ชาติ
ผลลัพธ์คือ แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็น High Season ตามธรรมเนียม ก็ไม่สามารถกู้ชีพตลาดได้ ตัวเลขรายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% ดูเหมือนน้อยใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเจาะไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัว ซึ่งนี่คือสัญญาณของ “K-Shaped Economy” ในภาคอสังหาฯ อย่างชัดเจน คือรายใหญ่ที่ปรับตัวได้ก็รอด ส่วนรายที่ปรับตัวไม่ทันก็ดิ่งลงเหว
เจาะลึกสมรภูมิรายได้: ใครรุ่ง ใครร่วง ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ขาด เราต้องดูที่ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ (รายได้รวม) ซึ่งสะท้อนถึงคุณภาพของ Backlog และความสามารถในการกู้ของลูกค้า
กลุ่มที่เจ็บหนัก (รายได้ติดลบเกิน 20%):
รายชื่ออย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่ม Mass และคอนโดระดับกลางล่าง กำลังเผชิญวิกฤต สินเชื่อบ้าน ไม่ผ่านอนุมัติ (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว กลุ่มนี้ลูกค้าอยากซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน หรือไม่ก็กำลังซื้อหดหายไปตามภาวะเศรษฐกิจ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) รายได้รวมก็ยังหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญ แต่เดี๋ยวเราจะมาคุยกันในพาร์ทกำไรว่าทำไมพี่ใหญ่คนนี้ถึงยังมีไม้ตายซ่อนอยู่
Top 5 เจ้าตลาดรายได้รวม:
แสนสิริ (SIRI): ยืนหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ช่วยให้แสนสิริลอยตัวเหนือปัญหาหนี้ครัวเรือน เพราะลูกค้ากลุ่มบนไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ AP ยังคงเป็นราชาแห่งพอร์ตแนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม) ที่แข็งแกร่งที่สุด
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำและการกระจายความเสี่ยงไปต่างจังหวัด ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นพื้นฐานแกร่ง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
สงครามยอดขาย (Pre-Sales): ตัวชี้วัดอนาคต
หากรายได้คืออดีต ยอดขาย (Revenue from Sales) คืออนาคต ตัวเลขนี้บอกเราว่าสินค้าของใครที่ยัง “ขายออก” ในสภาวะที่ผู้บริโภครัดเข็มขัด
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท นี่คือจุดที่น่ากังวลที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันแปลว่าเค้กไม่ได้ก้อนใหญ่ขึ้น แต่ผู้เล่นต้องแย่งชิงส่วนแบ่งกันเองดุเดือดขึ้น (Red Ocean)
เอพี (AP) ยังคงเป็นราชายอดขาย:
ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท AP พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ “ปูพรมทุกเซกเมนต์” ใช้ได้ผล โดยเฉพาะ บ้านเดี่ยวใกล้รถไฟฟ้า และทาวน์โฮมในเมือง ที่ยังมีความต้องการ (Real Demand) สูง
แสนสิริ (SIRI) เติบโตสวนกระแส:
เป็น 1 ใน 2 บริษัทจาก Top 10 ที่ยอดขายโตขึ้น (+7%) แตะ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้ยืนยันเทรนด์ปี 2026 ได้ดีว่า “Affluent Segment” หรือกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง คือกลุ่มเดียวที่ยังเติบโตได้ดีในเศรษฐกิจแบบนี้ ใครที่จับตลาดแมสมากเกินไปอาจจะเหนื่อย
ปรากฏการณ์ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN):
ที่น่าจับตามองคือ CPN ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่ากลัวมาก โตขึ้น 103% กวาดไป 5,835 ล้านบาท การมีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็ก (Synergy) ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมติดห้างของ CPN กลายเป็นสินทรัพย์ที่มี High CPC (Cost Per Click) ในแง่การค้นหาสูงมาก เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในฐานะนักลงทุน เราไม่ดูแค่ยอดขาย เราดูที่ “เงินเข้ากระเป๋า” ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 4.4 หมื่นล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แต่ภายใต้ตัวเลขสีแดง มี “ผู้ชนะที่แท้จริง” ซ่อนอยู่
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): อาจารย์ปู่แห่งวงการ
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของการบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Management) กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืนที่ผมมักแนะนำให้นักลงทุนศึกษา คือการมี Recurring Income และความสามารถในการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนในจังหวะที่เหมาะสม
แสนสิริ (SIRI) กำไรพุ่ง 42%:
กำไร 5,846 ล้านบาท คือเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ช่วยให้ตั้งราคาขาย (Pricing Power) ได้สูงกว่าคู่แข่ง และรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ไว้ได้แม้ต้นทุนก่อสร้างจะสูงขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026 และกลยุทธ์การปรับตัว
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมาถึงปัจจุบันและมองไปข้างหน้าถึงปี 2026 ผมวิเคราะห์เทรนด์สำคัญที่จะเกิดขึ้นดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (The Great Filtering):
บริษัทที่มีหนี้สูงและกระแสเงินสดไม่ดี จะเริ่มหายไปจากตลาด หรือถูกควบรวม (M&A) การเลือกซื้อ โครงการบ้าน จากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงิน (Financial Health) สำคัญพอๆ กับทำเล เพราะเราไม่อยากเสี่ยงกับโครงการที่สร้างไม่เสร็จ หรือบริการหลังการขายที่ถูกตัดงบ
Pet-Friendly และ Wellness คือ New Standard:
เทรนด์ปี 2026 ไม่ใช่แค่เรื่องสมาร์ทโฮม แต่คือการรองรับสังคมสูงวัย (Aging Society) และคนรักสัตว์ (Pet Humanization) คอนโดมิเนียมที่ไม่มีโซนสัตว์เลี้ยง หรือบ้านที่ไม่ออกแบบ Universal Design จะขายยากขึ้น และมีมูลค่าลดลงในตลาดมือสอง
ทำเล High Yield เปลี่ยนทิศ:
การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า (Buy-to-Let) จะเปลี่ยนจากทำเล CBD เดิมๆ ไปสู่ทำเลที่มี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง หรือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ตัดผ่าน เพราะ Yield ในเมืองเริ่มต่ำลง ขณะที่ราคาคอนโดชานเมืองยังจับต้องได้และมี Demand จากคนทำงานจริง
ความเข้มงวดของสินเชื่อ และโอกาสของบ้านมือสอง:
เมื่อ สินเชื่อบ้าน มือหนึ่งกู้ยากขึ้น ตลาด บ้านมือสอง (Second-hand homes) จะกลับมาคึกคัก เพราะมักตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าในราคาที่ถูกกว่า การ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่องจะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญที่คนค้นหาเยอะที่สุดในปีนี้
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน (ฉบับ Expert)
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงนี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน ผมมีข้อแนะนำ 3 ข้อ:
Cash is King, Credit is Queen: รักษาเครดิตบูโรของคุณยิ่งชีพ การขอ สินเชื่อบ้าน ในปี 2026 จะไม่ได้ดูแค่รายได้ แต่ดูพฤติกรรมการใช้จ่ายอย่างละเอียด ใครที่มีเครดิตดี จะมีอำนาจต่อรองดอกเบี้ยได้มหาศาล
มองหา “ของดีราคาตก” (Distressed Assets): จากสภาวะที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องการระบายสต็อก (Inventory) เพื่อกำเงินสด นี่คือจังหวะของผู้ซื้อที่มีความพร้อม คุณอาจได้ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองในราคาที่ย้อนหลังไปเมื่อ 3-4 ปีก่อน โปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ฟรีโอน” จะมีออกมาให้เห็นเกลื่อนตลาด จงใช้มันให้เป็นประโยชน์
เลือก Developer ที่ “กำไร” ไม่ใช่แค่ “ยอดขาย”: ข้อมูลข้างต้นบอกเราแล้วว่า ยอดขายสูงไม่ได้การันตีความอยู่รอด ให้เลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีกำไรสุทธิสม่ำเสมอ เพราะนั่นหมายถึงเขามีสายป่านยาวพอที่จะดูแลโครงการและนิติบุคคลต่อไปได้ในระยะยาว ไม่ทิ้งลูกบ้านกลางทาง
บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของคนที่มองเห็น
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือช่วงเวลาแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ ข้อมูลรายได้และกำไรที่เราวิเคราะห์กันในวันนี้ ไม่ได้มีไว้แค่ประดับความรู้ แต่มันคือลายแทงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังมุ่งหน้าไปทางไหน
ในยุคที่ดอกเบี้ยผันผวนและเศรษฐกิจยังเปราะบาง การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ สักชิ้น ต้องอาศัยข้อมูลที่ลึกและรอบด้านกว่าเดิม ยุคของการ “ซื้อใบจองแล้วรวย” ได้จบลงแล้ว ตอนนี้คือยุคของ “Real Demand” และ “Value Investment” อย่างแท้จริง
หากคุณกำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่ตลาดนี้ ไม่ว่าจะในฐานะผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหา Passive Income อย่าเพิ่งด่วนตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นชั่วคราว แต่จงมองให้ออกว่าทรัพย์สินชิ้นนั้นจะยังมีมูลค่าอยู่หรือไม่ในปี 2026 และปีต่อๆ ไป
คุณพร้อมหรือยังที่จะเปลี่ยนวิกฤตตลาดอสังหาฯ ให้เป็นโอกาสทองของคุณ? หากต้องการเจาะลึกวิเคราะห์ทำเลศักยภาพหรือปรึกษาเรื่องการยื่นกู้สินเชื่อบ้านแบบ Case-by-Case เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติ ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับต่อไป หรือทักเข้ามาปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพราะโอกาสดีๆ ในตลาดอสังหาฯ มักไม่รอใครนานครับ
