ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์เจาะลึกบทเรียนจากอดีต สู่ทิศทางตลาดและเทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวร่วมกับวัฏจักรเศรษฐกิจไทยมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 สู่ปี 2567 และยาวไปจนถึงแนวโน้มในปี 2569 (2026) นี้ เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นกราฟพุ่งทะยานแบบ “Take off” กลับกลายเป็นการประคองตัวฝ่าพายุลูกใหญ่ ทั้งจากปัจจัยดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่เปราะบาง
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่เล่าตัวเลขสถิติเดิมๆ ให้คุณฟัง แต่เราจะมา “X-Ray” สุขภาพทางการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อย” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า หรือปี 2026 จะมีหน้าตาเป็นอย่างไร เพื่อเป็นคู่มือสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในยุคนี้ครับ
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความอยู่รอด
หากมองย้อนกลับไปวิเคราะห์ Data ชุดใหญ่ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เราพบตัวเลขที่น่าตกใจแต่ก็เป็นสัจธรรมของการทำธุรกิจ คือรายได้รวมทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจจะเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าเจาะไส้ในจะพบว่า “ความเหลื่อมล้ำ” ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังถ่างกว้างขึ้น
มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดไม่ได้ใจดีกับทุกคน ผู้เล่นรายกลางและรายเล็กกำลังถูกบีบอัดพื้นที่ ในขณะที่รายใหญ่ที่มีสายป่านยาวและปรับตัวได้ไวกว่าคือผู้รอดชีวิต
รายชื่อที่น่าเป็นห่วงในกลุ่มที่รายได้ติดลบหนักเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18%
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนอะไร? มันสะท้อนว่าโมเดลการขายแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปสู่การมองหา บ้านประหยัดพลังงาน หรือ สมาร์ทโฮม และความระมัดระวังในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารที่มีความเข้มงวดสูงสุดในรอบหลายปี
สงครามชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์ที่ดุเดือดที่สุดของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงหนีไม่พ้นการชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นแท่นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวชนิดหายใจรดต้นคอ
ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะกลุ่มตลาด Luxury และ Super Luxury ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ประกอบกับการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถปิดการขาย คอนโดมิเนียม และ บ้านหรู ได้อย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” แม้จะตามมาห่างๆ ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ
Top 10 รายได้รวม สะท้อนเทรนด์อะไรสู่อนาคต?
แสนสิริ: เน้นความ Speed และ Branding
เอพี (ไทยแลนด์): เน้นความหลากหลายของโปรดักต์ ครอบคลุมทุกเซกเมนต์
ศุภาลัย: เน้นความคุ้มค่าและกำไรต่อหน่วย (Margin)
วัดกันที่ “ยอดขาย” (Sales Revenue): ใครคือตัวจริงในใจผู้บริโภค?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมรายได้จากการขายที่ดิน หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่ถ้าอยากรู้ว่าแบรนด์ไหน “ขายเก่ง” จริงๆ ให้ดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือทันที!
“เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ชนะตัวจริงในสนามการขาย ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้ สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า โปรดักต์ของ AP ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือบ้านแฝด ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีที่สุดในตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เอสซี แอสเสท (SC Asset)” ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ทะยานขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลพวงจากการโฟกัสตลาดบ้านหรู (Luxury Segment) ซึ่งเป็นเทรนด์หลักที่จะยังคงร้อนแรงไปจนถึงปี 2026 เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน มากนัก
ในทางกลับกัน บริษัทที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มที่มีรายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบ เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%), แอล.พี.เอ็น. (-40%) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าสต็อกสินค้าในมืออาจจะไม่แมตช์กับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน หรือทำเลที่ตั้ง (Location) อาจจะไม่ใช่ ทำเลทอง อีกต่อไป
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (Bottom Line)
นักธุรกิจทราบดีว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้เอพีจะขายเก่งที่สุด หรือแสนสิริจะมีรายได้รวมมากที่สุด แต่เมื่อหักลบกลบหนี้แล้ว ใครคือผู้ที่มีเงินเหลือเก็บเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งแบบทิ้งห่างคู่แข่ง
เดี๋ยวก่อน… คุณอาจจะสงสัยว่า ทำไม LH ขายได้น้อยลงแต่กำไรเยอะที่สุด?
เคล็ดลับระดับเซียนของ LH คือการบริหาร “พอร์ตรายได้ประจำ” (Recurring Income) และความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ในปีที่ผ่านมา LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์การเงินที่ชาญฉลาดในการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นกระแสเงินสด เพื่อนำมาหมุนเวียนและจ่ายปันผล
อย่างไรก็ตาม หากตัดกำไรพิเศษออก การแข่งขันในเชิง “กำไรจากการดำเนินงาน” (Operating Profit) จะดุเดือดมากระหว่าง ศุภาลัย, เอพี และ แสนสิริ ซึ่งทั้งสามรายทำกำไรอยู่ในระดับ 6,000 ล้านบาท บวกลบไม่ห่างกันมากนัก สะท้อนให้เห็นว่า Big 3 ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย มีความแข็งแกร่งที่ยากจะล้ม
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์หลับที่ตื่นแล้ว
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิมๆ ผมอยากให้จับตามอง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ให้ดี ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท)
ทำไม CPN ถึงน่ากลัว? เพราะ CPN มีโมเดล “Mixed-use Development” ที่สมบูรณ์แบบที่สุด การสร้างคอนโดมิเนียมติดกับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล คือจุดขายที่คู่แข่งรายอื่นเลียนแบบได้ยาก นี่คือเทรนด์แห่งอนาคตปี 2026 ที่การอยู่อาศัยจะผสานกับไลฟ์สไตล์อย่างแยกไม่ออก การ ซื้อคอนโดใกล้ห้าง หรือ ลงทุนคอนโด ของ CPN จึงกลายเป็นตัวเลือกที่ดึงดูดนักลงทุนอย่างมาก
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาฯ สู่ปี 2026
จากข้อมูลผลประกอบการปีที่ผ่านมา ผมขอวิเคราะห์เจาะลึกถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค:
การปรับตัวสู่ K-Shaped Recovery:
ตลาดจะแบ่งแยกชัดเจนยิ่งขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่จะกินรวบส่วนแบ่งตลาด (Market Share) มากขึ้น ผ่านการควบรวมกิจการและการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนรายเล็กหากไม่ปรับตัวไปหา Niche Market เฉพาะทาง จะอยู่รอดได้ยากใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
Pet-Friendly คือ New Normal:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ หรือบ้านที่มีพื้นที่วิ่งเล่น จะขายดีกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้นำเทรนด์นี้ แต่ตอนนี้ทุกค่ายต้องกระโดดลงมาเล่น
Green & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
ในปี 2026 มาตรฐานอาคารเขียวและการประหยัดพลังงานจะเข้มข้นขึ้น ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ให้ความสำคัญกับค่าไฟและการรักษ์โลก โซลาร์รูฟท็อป (Solar Rooftop) และจุดชาร์จ EV (EV Charger) จะกลายเป็นอุปกรณ์มาตรฐานของทุกโครงการ ไม่ใช่แค่ของแถม
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย:
แม้ คอนโดในเมือง จะยังมีความต้องการ แต่ราคาที่สูงลิ่วทำให้คนเริ่มมองหา บ้านชานเมือง หรือคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ที่ราคาจับต้องได้มากกว่า การเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต (Capital Gain) จึงเป็นเรื่องสำคัญสำหรับการ ลงทุนอสังหา
ดอกเบี้ยและสินเชื่อ ยังเป็นตัวแปรสำคัญ:
แม้อัตราดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยยังคงเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน และ กู้ซื้อบ้าน การเตรียม Statement และวินัยทางการเงินที่ดีจึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้กู้ ส่วนในมุมของนักลงทุน การมองหา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยจะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในการบริหาร Cash Flow
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะ และคุณควรเลือกใคร?
จากผลประกอบการปี 2566 ต่อเนื่องมาปี 2567 และมองยาวไปถึง 2569 (2026) ผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่คนที่ขายได้เยอะที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัว” ได้เก่งที่สุด
แสนสิริ: ชนะในเกมรายรวมและการสร้างแบรนด์ที่ครองใจคนรุ่นใหม่
เอพี (ไทยแลนด์): ชนะใจคนซื้อบ้านจริง ด้วยสินค้าที่หลากหลายและตอบโจทย์
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ชนะในเกมการเงินและการทำกำไร เป็นหุ้นปันผลเด่นในกลุ่ม
ศุภาลัย: ชนะในเรื่องความเสถียรและความคุ้มค่า
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ การเลือกซื้อบ้านในยุคนี้ ต้องพิจารณามากกว่าแค่ราคา แต่ต้องดูถึง “สุขภาพทางการเงิน” ของผู้พัฒนาโครงการด้วย เพราะการซื้อบ้านจากบริษัทที่มีความมั่นคง จะการันตีได้ว่าโครงการจะสร้างเสร็จจริง ส่วนกลางจะได้รับการดูแล และบริการหลังการขายจะไม่ถูกทิ้งขว้าง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ การแข่งขันจะดุเดือดขึ้นในเชิงนวัตกรรมและการบริการ ซึ่งผลดีจะตกอยู่ที่ผู้บริโภค ที่จะมีตัวเลือกที่ดีขึ้น คุ้มค่าขึ้น และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากขึ้น
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกทำเลศักยภาพเพื่อ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ให้คุ้มค่าที่สุดในสภาวะตลาดแบบนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรี หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึก Exclusive ก่อนใคร ได้ที่ [เว็บไซต์ของคุณ/ช่องทางติดต่อ] มาร่วมวางแผนความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกันครับ
