ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิเดือด? บทวิเคราะห์เจาะลึกทิศทางตลาดและโอกาสลงทุนปี 2567-2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพที่เราคาดหวังว่าจะเห็นกราฟพุ่งทะยานแบบ “Take off” กลับกลายเป็นภาพของการประคองตัวท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
บทความนี้ผมจะไม่เพียงแค่พาคุณไปดูตัวเลขย้อนหลังเพื่อสรุปผลประกอบการ แต่เราจะถอดรหัส (Decode) ข้อมูลเหล่านั้น เพื่อชี้ให้เห็นทิศทางอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ว่าใครจะเป็นผู้รอดชีวิต และโอกาสทองของผู้ซื้อหรือนักลงทุนอยู่ตรงไหน ท่ามกลางกระแส ดอกเบี้ยบ้าน และเทรนด์ที่เปลี่ยนไป
บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน: เมื่อ “ความหวัง” ไม่เท่ากับ “ความจริง”
หากย้อนกลับไปมองภาพรวม ตลาดคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยตัวเลขที่น่าตกใจ ข้อมูลจาก Property Mentor ที่รวบรวมจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ชี้ให้เห็นว่า รายได้รวมของกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ไส้ในกลับซ่อนความจริงที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป การพึ่งพาเพียงแค่การเปิดตัวโครงการใหม่โดยไม่คำนึงถึง Real Demand หรือกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจเป็นกับดักที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายสะดุดขาตัวเอง
เจาะลึกสมรภูมิรายได้: การเชือดเฉือนของยักษ์ใหญ่
ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “รายได้รวม” คือหน้าด่านแรกที่บอกถึงขนาดและความแข็งแกร่งขององค์กร ในปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปลี่ยนบัลลังก์ที่น่าตื่นเต้นที่สุดครั้งหนึ่ง
แสนสิริ (Sansiri): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่เอพียังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ที่ผู้บริโภคนึกถึงเมื่อต้องการ บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง
ศุภาลัย (Supalai): พี่ใหญ่ที่เน้นความยั่งยืน ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะลดลง แต่สถานะทางการเงินยังคงแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ บริษัทระดับ Top 10 หลายรายมีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (-18%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดของบริษัทไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ แต่ “ความเร็วในการปรับตัว” ต่างหากคือกุญแจสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ความนิยม” ที่แท้จริง
ถ้าถามผมว่าตัวเลขไหนสำคัญที่สุดในมุมมองของนักการตลาดและนักลงทุน ผมจะชี้ไปที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือเงินสดที่เข้ามาจากการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ ไม่รวมกำไรพิเศษจากการขายทรัพย์สินหรือรายได้อื่นๆ
ในสมรภูมินี้ เอพี ไทยแลนด์ คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปอย่างสวยงาม นี่พิสูจน์ให้เห็นว่า โปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็น ทาวน์โฮมใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวหรู ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดแมสและพรีเมียมแมส
ในขณะเดียวกัน บริษัทที่น่าจับตามองในแง่การเติบโตคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตกว่า 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำจุดแข็งด้านศูนย์การค้ามาผนวกกับโครงการคอนโดมิเนียม คือ Game Changer ที่ทำให้คู่แข่งต้องหันมามอง
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของตลาดในมิตินี้ยังคงน่าห่วง เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% มูลค่าหายไปกว่า 3 หมื่นล้านบาท นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องตีให้แตกในปี 2567-2569 ว่าจะกระตุ้นยอดโอนอย่างไรในวันที่ธนาคารเข้มงวดเรื่อง การอนุมัติสินเชื่อบ้าน มากขึ้น
บทพิสูจน์ความเก๋า: ใครทำกำไรเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ครองแชมป์อันดับ 1 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากความชาญฉลาดในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้มองแค่การสร้างบ้านขาย แต่มองถึงการบริหารทรัพย์สิน (Asset Management)
อันดับรองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท) ที่ทำกำไรเฉือนกันเพียงหลักสิบล้าน ขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด?
จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นแล้วว่าตลาดมีการคัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากผู้เล่นทั่วไป การจะทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ประสบความสำเร็จในปี 2567 ไปจนถึง 2569 ต้องอาศัยปัจจัยบวกและกลยุทธ์ใหม่ๆ ดังนี้:
Green & Sustainability คือมาตรฐานใหม่
ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof หรือรองรับ EV Charger ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” โครงการที่ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวจะได้รับความสนใจมากกว่า และยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
ทำเลศักยภาพที่เปลี่ยนไป (Strategic Location)
คำว่า “ทำเลทอง” ไม่ได้จำกัดอยู่แค่สุขุมวิทหรือสีลมอีกต่อไป การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทำให้เกิดทำเลใหม่ๆ เช่น กรุงเทพกรีฑา, บางนา, หรือโซนราชพฤกษ์ ซึ่งเหมาะสำหรับการพัฒนา บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ที่เน้นพื้นที่ใช้สอยมากกว่าการอยู่ในเมืองที่แออัด
นวัตกรรมการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ (Financial Innovation)
เมื่อ ดอกเบี้ยขาขึ้น เป็นปัจจัยลบ ผู้พัฒนาโครงการต้องจับมือกับธนาคารเพื่อเสนอแพ็กเกจ สินเชื่อบ้าน ที่ยืดหยุ่น เช่น ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว หรือโปรโมชั่นช่วยผ่อน เพื่อลดภาระของผู้ซื้อ นอกจากนี้ การให้ความรู้เรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน แก่ลูกค้าเก่าก็เป็นกลยุทธ์ในการรักษาฐานลูกค้าที่ดี
Wellness Living การอยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ
ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับ Universal Design หรือมีบริการด้านสุขภาพร่วมกับโรงพยาบาลชั้นนำ จะกลายเป็น Niche Market ที่มีกำลังซื้อสูงและยั่งยืน
คำแนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาลู่ทางในการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง แต่ต้องเลือกอย่างชาญฉลาด:
คอนโดมิเนียม: ให้เน้นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) ในทำเล คอนโดติดรถไฟฟ้า เพราะมีโอกาสในการปล่อยเช่าได้ Yield ที่ดีกว่า และราคาอาจมีการปรับลดลงเพื่อระบายสต็อก
บ้านแนวราบ: หากมีกำลังซื้อ การลงทุนใน บ้านเดี่ยวหรู หรือที่ดินในโซนที่มีการขยายตัวของเมือง ยังคงเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย (Safe Haven) ที่ชนะเงินเฟ้อได้
การเตรียมตัวกู้: สิ่งสำคัญที่สุดคือวินัยทางการเงิน ควรตรวจสอบเครดิตบูโรและเดินบัญชีให้สวยงาม เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย วงเงินสูง
บทสรุป: ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็นกระจกสะท้อนให้เห็นจุดอ่อนที่ต้องแก้ไข สำหรับปี 2567 และก้าวต่อไปสู่ปี 2569 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ใช่เกมของการเปิดโครงการจำนวนมากอีกต่อไป แต่จะเป็นเกมของ “คุณภาพ” “นวัตกรรม” และ “ความเข้าใจลูกค้า”
บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ Real Demand จะเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ส่วนผู้บริโภคอย่างเรา นี่คือจังหวะที่ดีในการเลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
พร้อมที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ และคว้าโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุดหรือยัง? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงสำหรับคุณ คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรี!
