เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: ผ่ากลยุทธ์ผู้ชนะและบทเรียนจากวิกฤตปี 2566 สู่โรดแมปการลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่า ปี 2566 ที่ผ่านมาคือ “บททดสอบที่แท้จริง” ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย มันไม่ใช่แค่ปีแห่งการชะลอตัวธรรมดา แต่มันคือจุดเปลี่ยนสำคัญที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากสนามการแข่งขัน หากเรามองย้อนกลับไป หลายคนตั้งความหวังไว้สูงลิ่วว่าแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 จะช่วยดันให้กราฟเติบโตแบบ Take off แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้าใส่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง และความซึมเซาที่ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้แต่ช่วง High Season ที่ควรจะกอบโกยยอดขาย ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
บทความนี้ ผมจะไม่เพียงแค่นำเสนอตัวเลขแห้งๆ แต่จะพาคุณเจาะลึกถึงไส้ใน วิเคราะห์งบการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้ชนะ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับการตัดสินใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือคนที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักแห่ง
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ซึ่งเจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนภาพเศรษฐกิจมหภาคได้อย่างชัดเจน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท)
แม้มองดูผิวเผินตัวเลข -1.2% อาจดูไม่เยอะ แต่ในโลกธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ “หดตัว” นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหาในการสร้างรายได้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (Red Zone):
เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบริษัทที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่ากังวลสำหรับสภาพคล่อง:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง เผชิญความท้าทายอย่างหนัก ติดลบไปถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในกลุ่ม Mass Market ยังไม่ฟื้นตัว และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังเป็นตัวฉุดรั้งการ กู้ซื้อบ้าน
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: กอดคอกันร่วงในระดับ -28% เช่นกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักชัวรี่ ก็หนีไม่พ้นผลกระทบ รายได้หายไป -26%
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ปรับตัวลดลง -22% และ -21% ตามลำดับ
สิ่งที่น่าจับตามองที่สุดคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่แห่งวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% นี่คือปรากฏการณ์ที่ไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก และใน Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง รวมถึง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
บัลลังก์แชมป์รายได้: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ”
ท่ามกลางมรสุม ก็ยังมีผู้ที่สามารถกางใบเรือรับลมได้อย่างงดงาม ในปี 2566 ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals) ได้สำเร็จ แม้ในยามที่เศรษฐกิจผันผวน
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้แชมป์ไปเพียงเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารจัดการต้นทุนได้ดีเยี่ยม ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 4 และ 5
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ การมีพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย (Diversification) ทั้งแนวราบและแนวสูง และการกระจายทำเลไปยังโซนที่มีศักยภาพ (Prime Location) หรือหัวเมืองท่องเที่ยว คือกุญแจสำคัญในการรักษาการเติบโต
ผ่าตัด “ยอดขายจริง” (Revenue from Sales): ความจริงที่เจ็บปวด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรจากการขายที่ดิน หรือการลงทุนอื่นๆ เข้าไปด้วย ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อน “Demand จริง” ในตลาดได้ชัดเจนที่สุด ว่ากำลังซื้อหดหายไปมากเพียงใด
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78%
แอล.พี.เอ็น.: หายไปเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% (ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้รายได้รวมตก)
เอพี (ไทยแลนด์): ราชาแห่งยอดขาย (The Sales King)
แม้ภาพรวมตลาดจะแย่ แต่ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็นเบอร์ 1 ด้านการขายตัวจริง ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย (-2%) แต่ก็ยังสามารถปาดหน้าแซง แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จ
จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำผลงานได้โดดเด่น สวนกระแสตลาดด้วยการเติบโต 13% (23,370 ล้านบาท) ขึ้นแท่นอันดับ 4 แซงหน้าพฤกษาได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสที่ตลาดบ้านหรูและการบริการหลังการขายที่ตอบโจทย์ลูกค้า
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
อีกหนึ่งผู้เล่นที่กำลังเข้ามาเขย่าวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือกลุ่มรีเทลยักษ์ใหญ่อย่าง CPN ที่เริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลจากการปูพรมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดล Mixed-use ที่ผนวกที่อยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ช้อปปิ้ง กำลังกลายเป็นเทรนด์หลักที่น่ากลัวสำหรับคู่แข่งในปี 2026 และอนาคต
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้มั่งคั่งตัวจริง? (The Bottom Line)
ในโลกทุนนิยม “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ท้ายที่สุดแล้ว บริษัทจะอยู่รอดและจ่ายปันผลให้นักลงทุนได้ ต้องวัดกันที่ “กำไรสุทธิ”
ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน (บางรายขาดทุนสะสมตั้งแต่ยุคโควิด)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH ยังคงครองบัลลังก์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ศุภาลัย และ เอพี ขับเคี่ยวกันอย่างสูสีในอันดับ 2 และ 3 ที่ระดับ 6 พันล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ สร้างความฮือฮาด้วยกำไรที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึง Margin ที่ดีขึ้นจากการขายสินค้ากลุ่มลักชัวรี่
วิเคราะห์เจาะลึก: จากบทเรียนปี 66 สู่เทรนด์อสังหาฯ 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและคาดการณ์ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
การคัดเลือกสายพันธุ์ (Natural Selection): ตลาดจะไม่เอื้อให้กับผู้เล่นรายเล็กหรือรายกลางที่สายป่านไม่ยาวพอ บริษัทที่มีรายได้ลดลงต่อเนื่องจะเริ่มหายไป หรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) ตลาดจะถูก Dominate โดย Big Players 5-10 รายแรกที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน
กับดักหนี้ครัวเรือนและ LTV: ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารจะยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ การ กู้ซื้อบ้าน จะยากขึ้นสำหรับกลุ่มระดับล่าง-กลาง ดังนั้น Developer จะต้องเบนเข็มไปจับตลาดบน (Luxury & Super Luxury) หรือตลาดชาวต่างชาติมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง
Pet-Friendly & Sustainability: เทรนด์ปี 2026 จะไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่เป็นเรื่อง “วิถีชีวิต” โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และโครงการประหยัดพลังงาน (Green Building) ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ผู้บริโภคจะยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ หันไปทำธุรกิจอื่นมากขึ้น เช่น โรงแรม, โรงพยาบาล, หรือคลังสินค้า (Logistics) แบบที่ LH หรือ Origin ทำ เพื่อลดความผันผวนจากยอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่ไม่ใช่ทุกสถานีจะเป็น “ทำเลทอง” การเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง ต้องดู Demand จริงในพื้นที่ ไม่ใช่แค่เก็งกำไร
บทสรุปและคำแนะนำ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก และปี 2567-2568 อาจยังคงเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับฐาน แต่สำหรับ “ผู้ซื้อที่มีความพร้อม” นี่คือโอกาสทอง ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูง มีโปรโมชั่นและการลดราคาเพื่อระบายสต็อก
สำหรับนักลงทุน การเลือกหุ้นในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมองหาบริษัทที่มี Cash Flow แข็งแกร่ง มี Recurring Income (รายได้ประจำ) และสามารถรักษาระดับกำไรสุทธิได้ดีแม้ในยามวิกฤต ดังเช่น Top 5 ที่เราวิเคราะห์ไปข้างต้น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องไกลตัว ไม่ว่าคุณจะมองหาบ้านหลังแรก คอนโดเพื่อปล่อยเช่า หรือหุ้นเพื่อการลงทุน ความรู้และความเข้าใจในข้อมูลคืออาวุธที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกรายทำเลเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านในฝัน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในจังหวะที่ตลาดยังเปิดกว้างเช่นนี้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณวันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในปี 2026 และตลอดไป
