ผ่าวิกฤต เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีที่ผ่านมาสู่ทิศทางอนาคตและการปรับตัวของผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาที่ดินและการลงทุนมานานนับทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่เราคาดหวังว่าจะเห็นการ “Take off” หรือการพุ่งทยานขึ้นของกราฟธุรกิจหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด กลับกลายเป็นการชะลอตัวที่น่ากังวล โมเมนตัมที่เคยส่งแรงบวกเริ่มแผ่วลงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงไฮซีซั่น
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลแบบ “Inside” จากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่แกร่งจริงในสนามรบนี้ และทิศทางของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2567 ไปจนถึงเทรนด์ปี 2569 จะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุน หรือเตรียมตัวสำหรับการ กู้ซื้อบ้าน ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือสัญญาณเตือน
หากเรามองภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ เราจะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หมูในอวยอีกต่อไป ปัจจัยลบอย่างหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น และความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย สินเชื่อบ้าน เป็นกำแพงหินที่ผู้พัฒนาโครงการต้องชนให้แตก
เราเห็นบริษัทยักษ์ใหญ่หลายรายที่เคยเติบโตอย่างร้อนแรง กลับต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่กำลังอยู่ในช่วงปรับโครงสร้างองค์กรขนานใหญ่, อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่ระดับตำนานอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังเหนื่อย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์เก่าแก่” ไม่ได้การันตียอดขายเสมอไป หากปรับตัวไม่ทันพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่
เจาะลึก Top 10: บัลลังก์เปลี่ยนมือ ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในสงคราม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้ เราได้เห็นการชิงไหวชิงพริบที่ดุเดือดที่สุดในรอบหลายปี
แสนสิริ (SANSIRI) – แชมป์รายได้รวมที่มาพร้อมกลยุทธ์ Luxury
ปีนี้ต้องยกเครดิตให้กับทีมบริหารของแสนสิริ ที่สามารถกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดสีแดงเดือด ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการอ่านเกมขาดที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบน้อยจากภาวะเศรษฐกิจและการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ต่างจากคู่แข่งที่ยังติดหล่มอยู่ในตลาดแมส
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) – เฉือนคมด้วยความหลากหลาย
แม้จะหล่นมาอยู่อันดับ 2 ในแง่รายได้รวมที่ 38,399 ล้านบาท แต่ AP ยังคงเป็นแบรนด์ที่แข็งแกร่งมหาศาล จุดเด่นของ AP คือพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม ในทุกทำเลศักยภาพ ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดี
ศุภาลัย (SUPALAI) – ความเก๋าที่ยังประคองตัวได้
ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ศุภาลัยยังคงยึดหลักการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยม แม้รายได้จะลดลงบ้าง แต่สถานะทางการเงินยังคงแข็งแกร่งเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมลดลงไปอยู่ที่อันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในตลาดบ้านหรูที่เริ่มมีการแข่งขันสูงขึ้นจากผู้เล่นหน้าใหม่
รายได้จากการขาย (Sales Revenue): กระจกสะท้อนความนิยมของผู้บริโภค
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์ แต่ถ้าอยากรู้ว่าโปรดักต์ของใคร “ขายดี” จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
ในมุมนี้ เอพี ไทยแลนด์ คือพระเอกตัวจริงที่ครองใจมหาชน ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาด้วยยอด 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า แบบบ้าน ฟังก์ชันการใช้งาน และทำเลของ AP ตอบโจทย์คนหาบ้านในปีนี้ได้ตรงจุดที่สุด ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม First Jobber ที่มองหา คอนโด ใกล้รถไฟฟ้า หรือครอบครัวขยายที่ต้องการ บ้านเดี่ยว ชานเมือง
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มตัวและทำผลงานได้น่ากลัวมาก ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การผนวกโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้า (Mixed-use) คือกลยุทธ์ไม้ตายที่ทำให้ CPN กลายเป็นคู่แข่งที่ประมาทไม่ได้ในอนาคต
กำไรสุทธิ (Net Profit): หัวใจสำคัญของการอยู่รอด
“ขายดี แต่ไม่มีกำไร ก็ไร้ความหมาย” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวลสำหรับผู้ถือหุ้นและนักลงทุน
แต่ท่ามกลางวิกฤตกำไรหดตัว แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่า ทำไมรายได้ลด แต่กำไรพุ่ง? คำตอบอยู่ที่ “ความชาญฉลาดในการบริหารสินทรัพย์” ครับ ปีนี้ LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการมี Recurring Income และพอร์ตลงทุนที่หลากหลาย ช่วยพยุงธุรกิจหลักในยามที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ผันผวน
ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรเติบโตถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งเป็นผลจากการบริหาร Cost Efficiency และการทำกำไรจากโครงการระดับบนที่มี Margin สูง
เจาะเทรนด์อนาคต: ทิศทางตลาดอสังหาฯ และกลยุทธ์ปี 2567-2569
จากข้อมูลปี 2566 ผมขอวิเคราะห์เจาะลึกถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้น เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่
ยุคแห่ง “Pet Humanization” และ “Wellness Living”
ตัวเลขยอดขายที่ชะลอตัวในบางเซกเมนต์ ไม่ได้แปลว่าคนไทยเลิกซื้อบ้าน แต่แปลว่า “ความต้องการเปลี่ยนไป” โครงการที่ขายดีในปีหน้า จะไม่ใช่แค่กล่องสี่เหลี่ยม แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่รองรับไลฟ์สไตล์ เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) มีแนวโน้มราคาพุ่งสูงขึ้นและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า รวมถึงฟังก์ชันบ้านที่รองรับผู้สูงอายุ (Universal Design) จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่
Green Real Estate คือทางรอด ไม่ใช่ทางเลือก
ผู้บริโภคยุคใหม่ และธนาคาร ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน สินเชื่อบ้าน สีเขียว (Green Loan) ที่ให้ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านประหยัดพลังงาน ติด Solar Roof หรือมีระบบ EV Charger จะมีบทบาทมากขึ้น ผู้พัฒนาที่เมินเฉยเรื่องนี้จะถูกตลาดลงโทษด้วยยอดขายที่ตกต่ำ
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Strict Lending Criteria)
ปัญหาหนี้เสีย (NPL) ทำให้ธนาคารเข้มงวดสุดๆ การ กู้ซื้อบ้าน จะยากขึ้นสำหรับกลุ่มอาชีพอิสระหรือผู้ที่มีภาระหนี้สูง ดังนั้น ตลาดจะเทไปทางกลุ่มลูกค้าที่มี “Real Demand” และมีเครดิตดี ส่วนตลาดเก็งกำไรระยะสั้นจะค่อยๆ ตายจากไป
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
แม้สยาม-อโศก จะยังเป็นไข่แดง แต่ราคาที่สูงลิบลิ่วทำให้ Yield ในการลงทุนต่ำลง นักลงทุนที่ฉลาดจะเริ่มมองหาทำเล “Emerging Locations” ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ที่ราคาที่ดินยังจับต้องได้ และมีโอกาสทำกำไรจาก Capital Gain ในอนาคต
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรือลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand):
เตรียมตัวกู้ให้พร้อม: ก่อนเดินเข้าสำนักงานขาย คุณต้องเคลียร์หนี้บัตรเครดิต และเดินบัญชีให้สวยงาม อย่างน้อย 6-12 เดือน เช็คเครดิตบูโรของตัวเองให้เรียบร้อย เพราะ การขอสินเชื่อบ้าน ปัจจุบันไม่ง่าย
มองหาดีลพิเศษ: ช่วงที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่แบบนี้ คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) บริษัทต่างๆ จะแข่งกันจัดโปรโมชั่น ฟรีโอน ฟรีส่วนกลาง หรือส่วนลดเงินสด อย่ากลัวที่จะต่อรองราคาครับ
เลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้: จากข้อมูลผลประกอบการด้านบน คุณจะเห็นว่าบริษัทที่มีกระแสเงินสดดีและกำไรต่อเนื่อง จะมีความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้างน้อยกว่าบริษัทที่ขาดทุนสะสม
สำหรับนักลงทุน (Investors):
หนีตลาดแมส ไปจับตลาดนิช: ตลาดคอนโดปล่อยเช่าระดับล่าง-กลาง (2-3 ล้านบาท) มีซัพพลายล้นและคู่แข่งเยอะ ลองมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือคอนโดในกลุ่ม Luxury ที่เจาะกลุ่ม Expat หรือกลุ่มคนไทยรายได้สูง จะได้ Yield ที่เสถียรกว่า
กระจายความเสี่ยง: อย่าทุ่มเงินทั้งหมดไปกับอสังหาฯ เพียงที่เดียว กองทุนรวมอสังหาฯ (REITs) หรือการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีปันผลดี (เช่น LH, SIRI, SPALI) ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการสร้าง Passive Income
บทสรุป: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์?
แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน และปี 2567 อาจยังไม่ใช่ปีที่รุ่งโรจน์ถึงขีดสุด แต่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยยังคงมีรากฐานที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้นำตลาดที่ปรับตัวได้ไว ตัวเลข -1.2% ไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นจุดเปลี่ยนที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การกลับมาของชาวต่างชาติ และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้กราฟเริ่มเงยหัวขึ้นในช่วงปลายปีนี้ไปจนถึงปี 2569 ผู้ที่เตรียมพร้อม หาความรู้ และวางแผนการเงินอย่างรัดกุมเท่านั้น ที่จะฉกฉวยโอกาสจากจังหวะเวลานี้ได้
โลกของอสังหาริมทรัพย์หมุนเร็วขึ้นทุกวัน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทำเล หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อที่อยู่อาศัย และการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุด
คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญฟรี หรือติดตามข่าวสารอัปเดตก่อนใคร เพื่อให้การลงทุนของคุณไม่พลาดเป้า!
