เจาะลึกวิกฤตสู่อนาคต: ผ่ากลยุทธ์ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรอด ใครร่วง และทิศทางตลาดปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพที่เราเห็นคือการต่อสู้เพื่อเอาตัวรอดท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ ตัวเลขผลประกอบการที่ออกมาไม่ได้เป็นเพียงแค่สถิติในกระดาษ แต่มันคือ “สัญญาณเตือนภัย” ที่บอกเราว่า โมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในปี 2567 และยาวไปถึงปี 2568-2569
บทความนี้ผมจะพาไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือโครงการมิกซ์ยูส จะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างไรเพื่อให้สอดรับกับเทรนด์โลกในปี 2026
ภาพรวมตลาด: เมื่อ Momentum ที่คาดหวัง กลับกลายเป็นภาพลวงตา
ย้อนกลับไปมองปี 2566 หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับแรงส่งจากปี 2565 ที่เริ่มฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น ตลาดเข้าสู่ภาวะ “Stagflation” หรือภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาอย่างน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อาจจะดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ถ้าเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่า “เค้ก” ก้อนเดิมกำลังถูกแบ่งด้วยผู้เล่นที่แข็งแกร่งเพียงไม่กี่ราย ในขณะที่รายเล็กและรายกลางกำลังเผชิญกับวิกฤตสภาพคล่อง
ปัจจัยลบที่รุมเร้า ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection Rate) ของธนาคารพาณิชย์ และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ล้วนเป็นตัวฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจ ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ชะลอตัวออกไป
เจาะลึกผู้บาดเจ็บ: เมื่อรายได้ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือความอยู่รอด
ในสมรภูมิปีที่ผ่านมา เราเห็นบริษัทชื่อดังหลายรายต้องปาดเหงื่อ เมื่อรายได้รวมติดลบในระดับ “Red Zone” หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดระดับล่างถึงกลาง (Affordable Segment) ได้รับผลกระทบหนักสุดจากปัญหากู้ไม่ผ่าน
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% แม้จะจับตลาด Luxury แต่จังหวะการรับรู้รายได้อาจสะดุด
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ต่างกอดคอกันติดลบในช่วง -20% ถึง -23%
สิ่งที่น่าตกใจคือ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ถดถอย รวมถึง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
บัลลังก์แชมป์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ หากวัดกันที่ “รายได้รวม” ปี 2566 คือปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถประกาศศักดาคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
Top 5 รายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
กลยุทธ์ของแสนสิริในการบุกตลาดลักชูรี (Luxury Real Estate) และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ช่วยให้สามารถดึงดูดลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
วัดกันที่เนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “รายได้จากการขาย” ตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นมาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการพัฒนาและขายที่อยู่อาศัยจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อถอดสมการนี้ออกมา ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า (299,979 ล้านบาท) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Real Demand ที่หดตัวอย่างชัดเจน
ความพลิกผันในอันดับ:
เมื่อวัดเฉพาะยอดขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยกลยุทธ์ปูพรมโครงการแนวราบและคอนโดครอบคลุมทุกเซกเมนต์ (Portfolio Diversification)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองแชมป์ขายเก่งที่สุด)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตสวนตลาด +7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาฐานที่มั่นได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น +13% จากความสำเร็จในกลุ่มบ้านหรู)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
จุดที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องร้อน กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการใช้ประโยชน์ของทำเลข้างห้างสรรพสินค้า (Mixed-use Synergy) ซึ่งเป็นโมเดลที่น่ากลัวสำหรับคู่แข่งในอนาคต
Profit is King: กำไรสุทธิ บทพิสูจน์ความยั่งยืน
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือต้องอัดโปรโมชั่นจนเข้าเนื้อ ก็ไม่มีความหมาย
ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย แต่ในความมืดมน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไร แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอ (Asset Management) โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามาช่วย
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แชมป์กำไร แม้ยอดขายจะแผ่ว)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งเป็นเลิศ)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (กำไรจากยอดขายล้วนๆ ที่แข็งแกร่ง)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตสูงสุด +42% สะท้อนประสิทธิภาพการทำกำไรที่ดีขึ้นมาก)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
มองข้ามช็อต: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมาปี 2567 เราเห็นบทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องตระหนัก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า หรือปี 2026:
สงครามดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Interest Rate & Refinance War):
เทรนด์ดอกเบี้ยที่ยังคงผันผวนจะทำให้ผู้บริโภคมองหาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน มากขึ้น ธนาคารและผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องร่วมมือกันออกแคมเปญดอกเบี้ยต่ำพิเศษ (Soft Loan) เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจ การค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับ “กู้ซื้อบ้าน” หรือ “โปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้าน” จะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
Green Living & Sustainability ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือทางรอด:
ภายในปี 2026 มาตรฐานอาคารเขียวและการประหยัดพลังงานจะกลายเป็นข้อบังคับกลายๆ จากความต้องการของผู้บริโภค โครงการที่ติดตั้ง Solar Roof, รองรับ EV Charger และใช้วัสดุเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อมากกว่าแค่เรื่องทำเล ผู้พัฒนาอย่าง แสนสิริ และ SC Asset เริ่มเดินเกมนี้แล้ว และใครที่ปรับตัวช้าอาจจะหลุดออกจากวงโคจร
จากขายบ้าน สู่ขาย “บริการ” และ “ไลฟ์สไตล์” (Service-Led Real Estate):
โมเดลของ Central Pattana พิสูจน์แล้วว่า Mixed-use คือคำตอบ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ผนวกบริการโรงแรม หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ Retail จะได้รับความนิยมสูงขึ้น เพราะตอบโจทย์ความสะดวกสบาย และเพิ่มมูลค่า (Capital Gain) สำหรับการ ลงทุนอสังหา ในระยะยาว
เจาะตลาด Niche Market ที่มีกำลังซื้อจริง:
ตลาด Mass อาจจะยังซึมยาว แต่ตลาดเฉพาะกลุ่มยังไปได้ดี เช่น Pet-Friendly Condo (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้) ซึ่งเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และออริจิ้นฯ เป็นผู้นำเทรนด์ หรือตลาด Wellness Residence รองรับสังคมผู้สูงอายุ จะเป็นบ่อทองใหม่ที่มี High CPC และมูลค่าการตลาดมหาศาล
ทำเลทองใหม่ และการขยายตัวของเมือง (Urban Sprawl):
รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพูที่เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ รวมถึงสายสีส้มที่กำลังจะมา จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและนนทบุรี การมองหา ทาวน์โฮม หรือ บ้านแฝด ในราคาที่จับต้องได้ในทำเลเหล่านี้ จะมาแรงแซงทางโค้งคอนโดในเมืองที่มีราคาสูงเกินเอื้อม
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในระยะยาว?
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของภาพรวม แต่เป็นปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นที่แท้จริง ตัวเลขรายได้และกำไรชี้ให้เห็นว่า ผู้ที่ปรับตัวได้ไว มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย และบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีอย่าง เอพี, แสนสิริ และศุภาลัย ยังคงเป็นเสาหลักของวงการ แต่สิ่งที่น่ากลัวคือผู้เล่นหน้าใหม่ที่มาพร้อมโมเดลธุรกิจที่แตกต่าง
สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือโอกาสในวิกฤต ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ หากวิเคราะห์ทำเลและเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ คุณมีโอกาสได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุดในรอบ 10 ปี
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการเลือกซื้อบ้านในทำเลศักยภาพ เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสทองในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้…
คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเล และข้อเสนอสุดพิเศษจากโครงการชั้นนำก่อนใคร!
