การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และการขับเคี่ยวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยได้แรงส่งมาจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าตลาดกำลังจะกลับมา “take off” อย่างแท้จริง ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดคึกคัก กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูอึมครึม
Property Mentor ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลที่ผมเชื่อถือได้ ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้จะดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่สูงถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% นั้นมีอยู่หลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (UUC) (เดิมคือ U Ventures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่โดดเด่น
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สร้างผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจสำหรับบริษัทนี้
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
สุดท้ายนี้ แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการอยู่ในภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีในปี 2567 ปัจจัยต่างๆ เช่น ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตา, ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลักอย่างละเอียด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและชาญฉลาดขึ้น
เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำทางคุณผ่านภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาที่อาจนำไปสู่ก้าวต่อไปที่สำคัญสำหรับเป้าหมายของคุณ
