ปี 2567: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 แห่ง – บทวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความท้าทาย ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น อาจเป็นปีที่หลายองค์กรในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหน่วงกว่าที่คาดการณ์ไว้ การเริ่มต้นปีด้วยความหวังหลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ปัจจัยทางการเมืองที่มาพร้อมกับการเลือกตั้งใหญ่ได้ส่งแรงกระเพื่อมไปทั่วตลาด และแม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนตั้งหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงดำเนินไปภายใต้เงาของความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงภายใต้ความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายในระดับโครงสร้าง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนมากกว่าครึ่งที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลง นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนบ่งชี้ว่า ภาวะชะลอตัวไม่ได้ส่งผลกระทบแบบวงกว้างเพียงผิวเผิน แต่กำลังกัดกินผลประกอบการในระดับรากฐานของหลายองค์กร
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% เช่นกัน และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses (LH) แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4% การที่บริษัทยักษ์ใหญ่เหล่านี้ต้องเผชิญกับรายได้ที่ถดถอย บ่งชี้ถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างที่กำลังส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรม
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ผงาดในด้านรายได้จากการขาย: การเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์การแข่งขัน
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ซึ่งตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (เดิมชื่อ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท (เป็นที่น่าสังเกตว่า U City ได้มีการปรับโครงสร้างและขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป จึงอาจส่งผลต่อตัวเลขรายได้รวม), อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่ต้องการประเมินศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากรายได้รวมสามารถรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่นๆ ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญกว่าในการประเมินขีดความสามารถหลักของบริษัท
รายได้จากการขาย: การวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของการขับเคลื่อนธุรกิจ
เมื่อมัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการศึกษา พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท การลดลงของรายได้จากการขายนี้สะท้อนถึงความท้าทายที่แท้จริงในการส่งมอบโครงการและปิดการขาย ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่เป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ต้องเผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย: ชัยชนะที่เกิดจากการบริหารจัดการที่ดี
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ปรากฏว่า AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่าแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งสำคัญในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่มีความสม่ำเสมอ มาอย่างต่อเนื่อง อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมถือว่ายังไม่บรรลุเป้าหมายสูงสุดของการเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่การวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมและรายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้ที่ครองอันดับ 1 ไปแทน โดย Supalai สามารถทำกำไรได้เฉียดฉิวเหนือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไรได้ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในภาวะตลาดที่ผันผวน
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและมีพลวัตที่ซับซ้อน การที่หลายบริษัทยังคงทำกำไรได้ในระดับที่น่าพอใจ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อย่างไรก็ตาม การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายมีการปรับตัวลดลง รวมถึงจำนวนบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนที่ยังคงมีอยู่ ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดในปัจจุบัน เช่น บ้านเพื่ออยู่อาศัยที่มีฟังก์ชันการใช้งานครบครันและราคาที่จับต้องได้ หรือการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ที่สามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ นอกจากนี้ การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง การมองหาโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ ที่มีความเสี่ยงต่ำแต่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ ล้วนเป็นปัจจัยที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ในขณะที่นักลงทุน การพิจารณาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน ทั้งในแง่ของรายได้รวม รายได้จากการขาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำไรสุทธิ พร้อมกับการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของสินทรัพย์และศักยภาพในการเติบโตในอนาคต จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีความผันผวนเช่นนี้
ปี 2567 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด เพื่อสร้างความแข็งแกร่งและเติบโตอย่างยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดนี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่ใช่ สำหรับอนาคตที่มั่นคงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
