ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและการคาดการณ์แนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงต้นปี จากโมเมนตัมที่ดูเหมือนจะสดใสต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่สุดท้าย ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคและแสดงศักยภาพที่โดดเด่นออกมาได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นชื่อของ L.P.N. Development Public Company Limited (LPN), Eastern Star Real Estate Public Company Limited (ESTAR) และ Country Group Development Public Company Limited (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบไปราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่ -26%, Lalin Property Public Company Limited (LALIN) ที่ -23%, Major Development Public Company Limited (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset Public Company Limited (SACO) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses Public Company Limited (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Public Company Limited (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Public Company Limited (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
แม้จะมีความท้าทายดังกล่าว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ แสนสิริ Public Company Limited (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 เป็นของ Supalai Public Company Limited (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses Public Company Limited (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (UUC) (ภายใต้การบริหารของ Major Development) ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในอนาคต ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลจากบทความต้นฉบับอาจต้องมีการตรวจสอบความถูกต้องของชื่อบริษัทและรายได้รวมในปัจจุบัน) อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property Public Company Limited (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งทางธุรกิจที่แท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สอดคล้องกับการลดลงของรายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายด้านรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Public Company Limited (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Public Company Limited (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
AP (Thailand) Public Company Limited (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสนสิริ Public Company Limited (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายไว้ได้ที่ 7% Supalai Public Company Limited (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ Land and Houses Public Company Limited (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property Public Company Limited (ORI) แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House Public Company Limited (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาอีกแห่งคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
แม้จะทำยอดขายได้มากหรือน้อย แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
Land and Houses Public Company Limited (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai Public Company Limited (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ Public Company Limited (SIRI) ก้าวขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตที่โดดเด่นถึง 42% Origin Property Public Company Limited (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Public Company Limited (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนที่เราได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และการแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม
ผมประเมินว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้แต่ละบริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับท่านที่อยู่ในวงการ หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่าบริษัทของท่านจะรับมือกับสถานการณ์นี้อย่างไร โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่ช่วยนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด
