ปี 2566: การประเมินผลกระทบและความอยู่รอดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 เป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขาย ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงเผชิญความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้ประกอบการ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LALIN) มีรายได้ลดลง -23% Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai (SPALI) -10% Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การให้เช่า, การบริหารจัดการ, หรือแม้แต่การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หากเราตัดปัจจัยเหล่านี้ออก และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก: การปรับตัวสู่ความเป็นจริง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%, ก้าวขึ้น Top 5)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งหมายถึงความสามารถในการทำกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว แม้บางบริษัทอาจมีรายได้สูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก: ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองอันดับ 1 แม้รายได้ลดลง)
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากผลกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน (ประมาณ 2,500 ล้านบาท) หากไม่นับส่วนนี้ Supalai จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างก้าวกระโดด)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย การประเมินผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคของการขายและการทำกำไร
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงถูกมองว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย, เงินเฟ้อ, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และความเชื่อมั่นในการลงทุน จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อตลาด
นอกจากนี้ ปัจจัยภายในประเทศ เช่น นโยบายภาครัฐเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์, การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) จากธนาคารแห่งประเทศไทย, และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
สำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง, และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าแม้ตลาดจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์, มีความยืดหยุ่น, และสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพรวม แต่การตัดสินใจลงทุนหรือดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลที่รอบด้านและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และศักยภาพในการลงทุนที่แท้จริง อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างมั่นคง.
