วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ จนลากยาวมาถึงต้นปี 2567 แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้ชนะที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมแต่ซ่อนเร้นความแตกต่าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อส่วนใหญ่ของตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ในปีนี้ นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่เข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Siri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 แม้ Siri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding ครองอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงก็ย่อมเป็นไปได้ยาก ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ยังคงมีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses: ครองอันดับ 1 ด้านกำไร แม้รายได้จะลดลง
Land and Houses ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้เกิดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาช่วยเสริม แต่หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท และ Siri ก็ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความพยายามในการปรับตัวอีกครั้ง
ภายใต้บริบททางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง แรงกดดันด้านเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่กลยุทธ์ที่สามารถสร้างความยืดหยุ่นและความสามารถในการแข่งขันได้จริง
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างลึกซึ้ง การปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และปีต่อๆ ไป การพิจารณาข้อมูลทางการเงินและการดำเนินงานที่ผ่านการวิเคราะห์มาอย่างรอบด้านเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและมีโอกาสประสบความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ได้อย่างยั่งยืน
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 และอนาคต กรุณาติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ของเรา
