ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกปีที่สร้างความประหลาดใจให้กับหลายคนในวงการ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ด้วยผลงานที่โดดเด่น
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่ต้องประเมิน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
มีบางบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับการลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siam Assets (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม – AP Thailand เฉือนกันอย่างสูสี
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามี Sansiri (SIRI) เป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงนิดเดียว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามด้วย U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขาย
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย – Sansiri มาแรงต่อเนื่อง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ และ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท ปิดท้ายใน Top 10 ด้วย Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะมียอดขายที่สูง หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไร – Supalai และ AP Thailand ไล่ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
AP Thailand (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยภายนอกอื่นๆ ล้วนมีส่วนส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของทุกบริษัท
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็มีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคต การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ให้ข้อมูลแก่ผู้บริหาร นักลงทุน และผู้ที่สนใจในอุตสาหกรรม แต่ยังเป็นการเปิดมุมมองเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายเช่นกัน
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และผลประกอบการของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอัปเดตข้อมูลเชิงลึกและวางกลยุทธ์ให้พร้อมสำหรับทุกการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมๆ กัน.
