ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาสในการพลิกเกม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอันซับซ้อนสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นที่สดใสในปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันทรงพลังอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 นี้ ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพผลประกอบการที่ชัดเจน และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างยอดเยี่ยม และใครคือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
การวิเคราะห์ผลประกอบการภาพรวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามีการลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% ทว่า การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่เพียงพอ การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจกว่านั้น กล่าวคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26% Lalin Property (LPH) ที่ -23% Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่หลากหลาย ทั้งจากกำลังซื้อที่ลดลง ต้นทุนที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านเสถียรภาพ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า ไม่มีบริษัทใดที่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวของตลาดได้อย่างสมบูรณ์
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาที่รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมคือ U City) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Estate (Thailand) (ES) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและขนาดของธุรกิจในแต่ละองค์กร แต่ก็ยังต้องพิจารณาที่มาของรายได้ให้รอบด้าน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพการดำเนินงานหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อคำนวณเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับยอดขายที่หดหายไปเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่ยอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อบริษัทในกลุ่ม Top 10 โดยมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แม้จะอยู่ในอันดับ 2 แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของยอดขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 อย่างเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้สม่ำเสมอด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ที่กำลังเร่งเครื่องหลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการดำเนินงานและการบริหารโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด: Land and Houses ยืนหนึ่งด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรที่เกิดขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ว่าแนวโน้มในปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมองว่าการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวต่อไป! หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจโอกาสและสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคตในโลกของอสังหาริมทรัพย์
