เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การชะลอตัวที่ไม่คาดฝันและการพลิกเกมของผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจให้กับหลายฝ่ายเป็นอย่างยิ่ง จากที่หลายคนคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีงามในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ผู้นำด้านการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรค กลายเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
ในปี 2566 ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบไปราว -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
ที่น่าจับตาคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่สังเกตได้ว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การให้เช่า, การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนเห็นได้จากบางบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย 10 อันดับแรก เผยให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนกลับเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าคือ “ผู้ชนะตัวจริง”
สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่ง การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และการบริหารความเสี่ยงจะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง, และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้บริโภคได้อย่างต่อเนื่อง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ และบทพิสูจน์ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของแต่ละบริษัทในปี 2567 นี้ จะเป็นเครื่องยืนยันถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่สามารถนำไปปรับใช้เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปี 2567 เราขอเชิญชวนท่านร่วมพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนก้าวต่อไปอย่างมั่นใจ.
