เปิดบทสรุปปี 2566: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญแรงลมหนาว สวนทางคาดการณ์ วงการอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับภาคธุรกิจที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่าง อสังหาริมทรัพย์ แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทิ้งท้ายให้ปี 2567 ที่กำลังเริ่มต้นด้วยความไม่แน่นอนที่มากขึ้น
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเบาๆ แต่กระจายตัวสู่บริษัทส่วนใหญ่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจยิ่งกว่า นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบดังกล่าวเห็นได้ชัดในหลายบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสองหลัก ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้รวมติดลบในระดับประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) ที่ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ 22% และ ไซมิส แอสเสท (SAMA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่ยอมรับในวงกว้างอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่แม้จะทรงตัวได้ดี แต่ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ 9%, และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด สวนกระแสด้วยการเติบโต 12%
ท่ามกลางภาพรวมที่หดตัว แสนสิริ (SIRI) กลับสามารถสร้างผลงานโดดเด่น คว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10.1%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18.0%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9.3%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4.1%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพความเป็นจริงทั้งหมด เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้ส่วนเพิ่มจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การให้เช่า, การบริการ, หรือการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เพื่อให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง Property Mentor จึงได้ทำการวิเคราะห์ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และยิ่งตอกย้ำภาพความท้าทายว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือราว 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบดังกล่าวเห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความน่ากังวลอีกประการคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดนั้นมีวงกว้างและส่งผลกระทบต่อบริษัทชั้นนำหลายแห่ง
เอพี (ไทยแลนด์) ชนะศึกรายได้จากการขาย ท่ามกลางสมรภูมิที่แข่งขันสูง
ในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่โดดเด่นถึง 13%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2.1%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7.0%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13.0%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38.0%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24.0%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างรายได้จะมีความสำคัญ แต่หากไม่สามารถแปลงเป็น กำไรสุทธิ ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัท ที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565 ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรภายใต้สภาวะตลาดที่ซบเซา
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ผลกำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แต่หากพิจารณาการเติบโตของกำไร แสนสิริถือว่าโดดเด่นมาก ด้วยอัตราการเติบโตถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% แต่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในบริษัทที่ทำกำไรได้สูง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42.0%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25.0%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโต/ลดลงไม่ได้ระบุในบทความต้นฉบับ)
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สวนทางกับความคาดหวังในช่วงต้นปี ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจ ความผันผวนทางการเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ วงการอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ จะยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากและต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง เพื่อฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ ไปให้ได้ ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และมีกลยุทธ์ทางการตลาดที่เฉียบคม จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ การวิเคราะห์เจาะลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสในอนาคตอันใกล้ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
