2567: เทรนด์อสังหาฯ ไทยปีที่ท้าทาย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
หลังจากการเผชิญหน้ากับปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาคือการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับตรงกันข้าม การเลือกตั้งใหญ่ที่ผ่านมาและการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมหภาคได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้บรรยากาศการลงทุนและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่ช่วงขาลงตั้งแต่ต้นปี และต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี โดยไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะส่งต่อไปยังปี 2567 ด้วย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม! แต่ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพรวมความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสมบูรณ์นัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์ รายได้จากการขาย จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เพราะเป็นตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น และผู้ที่สามารถรักษาฐานลูกค้าได้
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด มีบริษัทหลายแห่งที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าพิจารณาคือ แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการรักษาความสามารถในการทำยอดขายเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย! พร้อมผู้ชนะรายอื่นที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) (AP) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่ง
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติดกลุ่ม Top 10 เกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการบริหารศูนย์การค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566
ท้ายที่สุด การวัดผลสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ กำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และการทำกำไรอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในปีที่ผ่านมา โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไร! แต่ใครคือดาวรุ่งที่น่าจับตา?
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ โดยกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่สาเหตุหลักมาจาก กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษ หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสก็ยังมี
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันทั้งในด้านรายได้และกำไร แต่ในขณะเดียวกัน ก็มีบริษัทที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและศักยภาพในการบริหารจัดการ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในทุกความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจถึงเทรนด์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เข้าถึงความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง และสามารถบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตต่อไปได้
บทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินภาพรวมในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวข้ามความท้าทายและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย? ให้ผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยคุณประเมินสถานการณ์และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้!
