เปิดใจกูรูอสังหาฯ: เจาะลึกผลประกอบการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้พลิกวิกฤต สู่โอกาสทอง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมามากกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของบรรดาผู้ประกอบการทั้งหลาย จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมอันดีงามในปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่ท้าทายยิ่งกว่าที่คิด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเริ่มส่งสัญญาณตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง จนเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงสภาวะที่ต้องลุ้นกันต่อไป
ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่แข่งขันกันอย่างดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเผินๆ อาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ทว่า เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทำต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (L.P.N. Development), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (Eastern Star Real Estate) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (Country Group Development) ซึ่งล้วนมีรายได้รวมติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ (Raimon Land) ที่ประสบปัญหา -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (Lalin Property) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (Major Development) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (Siam Asset) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ที่รายได้รวมติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (Supalai) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลลัพธ์ที่ปรากฏคือ:
แสนสิริ (Sansiri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออก และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ตกลงไปถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ชนะขาด! โกยรายได้ขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้ สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการ และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
กำไรสุทธิ: หัวใจของการอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว การจะวัดว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่การมีรายได้มากเพียงอย่างเดียว แต่หัวใจสำคัญคือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท: บทเรียนจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 – โอกาส ท่ามกลางความท้าทาย
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหุ้นไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มาอย่างละเอียด การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน ก็ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง และพัฒนากลยุทธ์ที่เหมาะสม การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารสภาพคล่องอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปให้ได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพสูง เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ที่สั่งสมมา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดของคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาและสำรวจโอกาสใหม่ๆ ไปด้วยกัน
