อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียน และสัญญาณทิศทางปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีในวงการมากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ผลการดำเนินงานของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นเหมือนการสำรวจภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความผันผวน แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลสืบเนื่องจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่ปกติคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายดังกล่าว และค้นหาผู้เล่นที่ยังคงโดดเด่นท่ามกลางภาวะที่ยากลำบาก การวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้นมาก ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่แผ่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าบางบริษัทกำลังประสบปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1% ถือเป็นสัญญาณเตือนที่ควรค่าแก่การจับตา รวมถึง Supalai ที่ติดลบ 10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้แข็งแกร่งในตลาด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การที่ Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม ถือเป็นความสำเร็จที่น่าชื่นชมภายใต้ภาวะตลาดที่ท้าทาย ในขณะที่ AP (Thailand) รักษาสถานะผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น การวิเคราะห์รายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอต่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้คร่ำหวอดในวงการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการได้ตรงตามเป้าหมายได้ดีที่สุด เนื่องจากเป็นรายได้ที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง ในขณะที่รายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาผสมผสาน เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือรายได้จากธุรกิจอื่น
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้นเมื่อพบว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีของ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% และ L.P.N. Development เกือบ 40% เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความยากลำบากในการระบายสต็อกสินค้าและสร้างยอดขาย ในทำนองเดียวกัน Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้จะยังคงติดอันดับ Top 10 แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทต้องเผชิญ
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งตอกย้ำว่าการแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อที่ชะลอตัวเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทุกค่าย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การขายและการตลาดที่มีประสิทธิภาพ ขณะที่ Sansiri ยังคงรักษาการเติบโตในแดนบวกได้ SC Asset Corporation ก็เป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การขยายธุรกิจของบริษัทกำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
แม้จะมียอดขายที่สูง แต่ถ้าหากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนส่งผลให้กำไรสุทธิต่ำ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางแห่งขาดทุนมาแล้ว 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันต่ออัตรากำไรของหลายบริษัท
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ
การประเมินผู้ชนะที่แท้จริงต้องพิจารณาจากกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property: 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายสินทรัพย์เป็นการชั่วคราวได้ช่วยเสริมผลกำไรให้โดดเด่น หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai และ AP (Thailand) ก็สามารถขึ้นมาอยู่ในอันดับต้นๆ ได้อย่างสูสี Sansiri แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของผลประกอบการที่แข็งแกร่ง
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดชะลอตัว อัตรากำไรที่ลดลง และบริษัทจำนวนไม่น้อยที่ยังคงเผชิญกับผลขาดทุน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ได้แก่ สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและในประเทศ กำลังซื้อของผู้บริโภค นโยบายของภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน สามารถบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจตลาดเชิงลึก เพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล ขอเชิญเข้ามาพูดคุยกับเราเพื่อรับคำปรึกษาและสร้างแผนธุรกิจที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต.
