ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่พลิกโฉม สู่โอกาสใหม่ในปี 2567
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น นับเป็นบทพิสูจน์อันเข้มข้นสำหรับผู้ประกอบการทุกรายที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วว่าจะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ค่อยๆ ก่อตัวขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาสู่ภาวะปกติได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ที่กำลังจะก้าวเข้ามา ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน และประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวม แต่ยังไม่บอกเล่าเรื่องราวทั้งหมด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจจะยังไม่สะท้อนความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในระดับบริษัทได้อย่างสมบูรณ์ เพราะเมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัททั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
เราได้เห็นการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญในหลายบริษัท อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีการลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็พบว่ามีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงติดลบที่ -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ปิดท้ายด้วยอันดับ 5 อย่าง Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 คือ U City Public Company (UWC) (เดิมคือ Major Cineplex) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (ซึ่งอาจรวมรายได้จากธุรกิจอื่น) อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจจะมาจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการแข็งแกร่งของยอดขายโครงการที่เกิดขึ้นจริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมถึง 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 บริษัท หรือเกือบ 75% ของบริษัททั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ติดลบเล็กน้อยที่ -2% และปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 กลับมาเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเองก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่เข้ามาเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จ โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงยอดขายเป็นผลกำไรที่เข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่นับเป็นความสำเร็จที่น่าทึ่ง เหตุผลหลักมาจาก การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ช่วยเสริมผลกำไรของบริษัท หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งคำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่มาพร้อมกับโอกาสใหม่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายในประเทศ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2567 ผมเชื่อว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีคุณภาพ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านจัดสรรนนทบุรี รวมถึง โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลอื่นๆ ทั่วประเทศไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถประเมินศักยภาพและความแข็งแกร่งของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรอบด้านมากขึ้น
หากท่านต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติม หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ที่มีศักยภาพในปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในการตัดสินใจลงทุนที่ดีที่สุด เพื่อให้ท่านก้าวไปข้างหน้าพร้อมกับโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง.
