วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัดและก้าวต่อไป?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาโดยตลอด แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งยวด หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวกำลังจะเกิดขึ้นอย่างเต็มที่ จะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567
ในมุมมองของผม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปีที่มีความผันผวนเช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น ผู้ชนะตัวจริงในตลาดอสังหาฯ ปี 2566
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกระจายตัวในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siam Asset (SAJ) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถแซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในแง่รายได้รวม ถือเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะตลาดเช่นนี้ การเติบโตถึง 12% ในขณะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว ยิ่งเน้นย้ำถึงความสามารถในการปรับตัวและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมให้ความสำคัญอย่างยิ่งกับ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เนื่องจากเป็นรายได้หลักที่มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง ไม่ใช่รายได้จากการลงทุนหรือกิจกรรมอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้นเป็นครั้งคราว การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างยอดขายและการส่งมอบโครงการของบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนเกิดขึ้นกับหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายและการส่งมอบโครงการในช่วงปีที่ผ่านมา
เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความมุ่งมั่นในตลาดบ้านและคอนโด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิม โดยเฉพาะในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าแสนสิริจะเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายถึง 7% และยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก ก็นับเป็นความสำเร็จที่น่าชื่นชม
SC Asset (SC) การที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่ง สะท้อนถึงการบริหารจัดการแบรนด์และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างมหาศาลของ CPN อสังหาริมทรัพย์ ในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ผลการดำเนินงานเบื้องต้น แต่ปัจจัยสุดท้ายที่ตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) การที่บริษัทสามารถสร้างรายได้จำนวนมากแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นความสำเร็จสูงสุด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งจากสินทรัพย์ที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 จะเห็นการกระจายตัวของผลประกอบการที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อย่างแข็งแกร่ง แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลง แต่การมีกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่หลากหลายของบริษัท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ก็จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ
แสนสิริ (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ซึ่งบ่งชี้ว่านอกเหนือจากการเพิ่มรายได้แล้ว บริษัทฯ ยังสามารถบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญ
SC Asset (SC) สามารถรักษาอันดับในกลุ่ม Top 10 ด้านกำไรไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรที่สม่ำเสมอ
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นภาพความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ การชะลอตัวของตลาดกำลังบังคับให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ
สำหรับปี 2567 สภาพตลาดคาดว่าจะยังคงมีความไม่แน่นอนสูง โดยปัจจัยขับเคลื่อนหลักจะยังคงเป็นเรื่องของกำลังซื้อของผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้เร็ว ยืดหยุ่น และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในมุมมองของผม ผู้ที่ประสบความสำเร็จในปี 2567 จะต้องมีคุณสมบัติเหล่านี้:
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง: ความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดและควบคุมต้นทุนจะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ Pain Point ของลูกค้า: การทำความเข้าใจและนำเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการของตลาด ไม่ว่าจะเป็นด้านราคา ทำเล ฟังก์ชันการใช้งาน หรือบริการหลังการขาย
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่าง
การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและน่าเชื่อถือ: ในภาวะที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจ การมีแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจ จะเป็นแต้มต่อสำคัญ
การบริหารจัดการความเสี่ยง: การประเมินและจัดการความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในตลาด เช่น ความผันผวนของราคาวัสดุ หรือกฎระเบียบใหม่ๆ
ผมเชื่อว่าวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มีศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตในระยะยาว อย่างไรก็ตาม เส้นทางการเติบโตในปี 2567 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการทุกรายต้องประเมินจุดแข็งจุดอ่อนของตนเอง วางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ และพร้อมที่จะปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอยู่เสมอ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือเป็นผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ และต้องการที่จะเจาะลึกกลยุทธ์ที่สามารถนำไปปรับใช้ได้จริง เพื่อให้ธุรกิจของคุณเติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเข้ามาปรึกษา เพื่อร่วมกันวางแผนและค้นหาโอกาสใหม่ ๆ ในอนาคตของวงการ อสังหาฯ ประเทศไทย
