ปี 2567: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้แรงกดดันและความท้าทายที่คาดไม่ถึง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2566 นั้น ถือเป็นอีกปีที่ทำให้หลายคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องกุมขมับ จากความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 ที่เคยมีสัญญาณบวก จนตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ที่กำลังจะดำเนินต่อไป ยังคงถูกปกคลุมด้วยเมฆหมอกแห่งความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างามท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนมาจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเคยเป็นผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการผลักดันโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทชั้นนำ ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและต้องการการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปัจจัยที่จะชี้ขาดความสำเร็จในปีนี้จะอยู่ที่ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคดิจิทัล รวมถึงการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่น่าจับตาสำหรับผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนระยะยาว แต่สำหรับนักพัฒนา การมองหาโอกาสใน โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ในทำเลที่มีศักยภาพและการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจ ตลาดบ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม และ ทาวน์เฮ้าส์ ที่แตกต่างกัน รวมถึงกลยุทธ์การขายที่เหมาะสมกับแต่ละประเภท จะเป็นกุญแจสำคัญ
สำหรับผู้ที่ต้องการเจาะลึกถึงโอกาสและกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ตรง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ พร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดปี 2567 นี้ได้อย่างเต็มที่
