ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวสู่สมดุลภายใต้แรงกดดัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้ว่าความคาดหวังจะเริ่มต้นด้วยโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงปลายปี 2566 แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของตลาดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าให้คึกคักได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มคล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
รายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางความผันผวน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับแรงต้าน
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบในระดับสูงเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% พร้อมด้วย Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ นำทัพรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยภายนอกออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่รายใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Q.House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการที่ชัดเจน หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สร้าง รายได้จากการขาย ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริง คงหนีไม่พ้น กำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวนของรายได้
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ยังคงครองแชมป์ในด้านกำไร คือ การรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อาจจะเป็น Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Q.House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้เล่นบางรายที่สามารถปรับตัวและสร้างผลการดำเนินงานที่โดดเด่นได้ ทั้งในแง่ของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความท้าทายต่างๆ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาด นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรง การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามผ่านความท้าทายต่างๆ ไปได้
หากคุณคือเจ้าของโครงการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเข้าใจถึงกลยุทธ์ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ผมขอเชิญชวนให้คุณเข้ามาศึกษาข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนและการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในอนาคต.
