บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้รอดและผู้แกร่ง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่เคยมีต่อโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนที่จะลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ ภาพรวมที่ปรากฏในช่วงต้นปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลเชิงลึกของวงการ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ และที่สำคัญคือ การเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนถึง 25 แห่ง จาก 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นว่า แม้ภาพรวมจะดูทรงตัว แต่ภายใต้ตัวเลขนั้น มีผู้เล่นจำนวนมากที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาฐานรายได้
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด ซึ่งอาจเกิดจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่กำลังซื้อที่อ่อนแอ ไปจนถึงปัญหาด้านการบริหารจัดการโครงการ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่บริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้เริ่มมีรายได้ถดถอย สะท้อนถึงความซับซ้อนของปัญหาที่กำลังถาโถมเข้ามาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
Sansiri ผงาดขึ้นแท่น! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (เดิมคือ U City): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
อันดับเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการที่ Sansiri สามารถแซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ แม้ AP (Thailand) จะมีรายได้รวมใกล้เคียงกันก็ตาม การเติบโต 12% ของ Sansiri ในสภาวะตลาดที่ชะลอตัวเช่นนี้ ถือเป็นสัญญาณที่แข็งแกร่งและน่าจับตา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง Property Mentor ได้ให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนผลการดำเนินงานจริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ผงาด! คว้าอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” 10 อันดับแรก มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ แม้จะมีการเติบโตเล็กน้อย แต่การรักษาฐานลูกค้าและความสามารถในการส่งมอบโครงการยังคงแข็งแกร่ง Sansiri ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าชื่นชมที่สามารถเติบโตได้ถึง 7% ในหมวดรายได้จากการขาย
SC Asset Corporation ที่เติบโตถึง 13% และสามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ เป็นอีกสัญญาณที่ดีของความสามารถในการแข่งขัน Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ซึ่งต้องอาศัยกลยุทธ์การบริหารจัดการสต็อกและการขายที่มีประสิทธิภาพ
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรง! รายได้จากการขายพุ่ง 103%
มีบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้เป็นเครื่องยืนยันถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ และสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้อย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่หัวใจสำคัญของทุกธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: ยังคงแข็งแกร่ง! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิได้อย่างน่าประทับใจ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่นักวิเคราะห์พบว่ากำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
Supalai และ AP (Thailand) ยังคงรักษาอันดับต้นๆ ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรที่ใกล้เคียงกัน Sansiri มีการเติบโตของกำไรสุทธิที่น่าจับตาถึง 42% ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้เป็นอย่างดี
Origin Property แม้กำไรจะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ SC Asset Corporation และ Quality Houses มีกำไรใกล้เคียงกันอย่างมาก แสดงถึงการแข่งขันที่สูสีในกลุ่มนี้ Frasers Property (Thailand) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ขณะที่ Central Pattana สามารถสร้างกำไรได้อย่างแข็งแกร่งและติด Top 10 ได้สำเร็จ ซึ่งเป็นผลงานที่น่าชื่นชมสำหรับบริษัทที่เพิ่งเข้ามามีบทบาทในตลาดนี้มากขึ้น
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 ปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอ, และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากต่อไปในปี 2567
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความยืดหยุ่น, มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง, สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีการแข่งขันสูง
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลักเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถมองเห็นโอกาสและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง การติดตามแนวโน้มของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ โครงการบ้านใหม่ ในตลาดระดับบน หรือการลงทุนใน คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนระยะยาว
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและสร้างสรรค์สู่ความสำเร็จในการลงทุนของท่าน.
