ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับฐานครั้งสำคัญและผู้เล่นที่โดดเด่นในตลาด
ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีงามในปี 2565 แต่ทว่า ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและยอดขายที่คึกคักที่สุด ก็ยังไม่สามารถส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 นี้ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้รวม: ภาพรวมที่ทรงตัวแต่แฝงด้วยความแตกต่าง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาการเติบโตในภาวะตลาดเช่นนี้
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่สูง สะท้อนถึงความท้าทายที่มากกว่าปกติ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในบรรดาบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับความท้าทายนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งแสดงผลประกอบการที่โดดเด่นอย่างมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผลภายหลังจากการลงทุนและวางรากฐานมาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แม้จะมีรายได้ลดลง มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยน่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทาย การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวที่เหนือชั้น ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด รวมถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อความสำเร็จและล้มเหลว จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจทางธุรกิจของท่าน
อย่าพลาดโอกาสในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง! หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำธุรกิจของท่านก้าวข้ามความท้าทายในปี 2567 และคว้าโอกาสการลงทุนที่ยั่งยืน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกัน
