บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายและผู้ที่ก้าวข้าม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งที่ผมให้ความสำคัญเสมอ เพราะมันสะท้อนภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้เล่นทุกรายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อมองย้อนกลับไปปี 2566 ถือเป็นปีที่หักปากกาเซียนอย่างแท้จริง แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความคาดหวังถึงการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าพวกเขาปรับตัวรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
เจาะลึกรายบริษัท: ผู้ที่เผชิญแรงกดดันและผู้ที่ปรับตัวได้
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% ส่วน Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: UU เป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคเป็นหลัก จึงอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์หลัก)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางรายอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
L.P.N. Development (LPN) เผชิญรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ส่วน Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากกำไรที่ได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อม
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความยืดหยุ่น ความคิดสร้างสรรค์ และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อเอาชนะอุปสรรคต่างๆ ความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการรักษาความสามารถในการแข่งขัน หรือแม้กระทั่งก้าวขึ้นเป็นผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เมืองหลวง การมุ่งเน้นที่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นกลยุทธ์สำคัญ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังพิจารณา การซื้อคอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในทำเลที่มีศักยภาพ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
ปี 2567 เป็นปีแห่งการพิสูจน์ศักยภาพอย่างแท้จริง การทำความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การบริหารความเสี่ยง และการสร้างความแตกต่าง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุน หรือการพัฒนาธุรกิจในภาคส่วนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้เราสามารถร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
